眾創(chuàng)空間“重生”

敖祥菲

靜安寺1788裙房2樓+3樓，1萬平方米；浦西核心區(qū)某項(xiàng)目，5000平方米；靜安鴻華（馬勒別墅旁極品獨(dú)棟），1萬平方米+；世博寶鋼大廈2-4層，1.46萬平方米……

這是6月14日一天內(nèi)，氪空間、WeWork等聯(lián)合辦公空間公司在上海的物業(yè)成交信息，也是如今聯(lián)合辦公行業(yè)的一個縮影。

這個行業(yè)在三年前隨著“雙創(chuàng)”的興起而迅速升溫，當(dāng)時的空間載體被稱為“眾創(chuàng)空間”，如今它們更多地被稱為“聯(lián)合辦公空間”。

三年時間過去，變化不僅是“眾創(chuàng)空間”的名字，這個行業(yè)也經(jīng)歷了一輪“高峰-低谷-復(fù)蘇”的波動，隨之而來的，是一波新舊更替的玩家，新一輪的行業(yè)格局與市場機(jī)會。

聯(lián)合辦公空間復(fù)蘇

氪空間和WeWork在6月14日的密集操作是這幾個月的一個小高潮。在此之前的幾天，氪空間還在上海拿下近3萬平方米的項(xiàng)目場地。WeWork近幾月在上海的項(xiàng)目前后累計也有12.8萬平方米。

這并非氪空間和WeWork兩家的操作，今年上半年，聯(lián)合辦公空間變得異常熱鬧，大額資本入場，大步擴(kuò)張，仿佛從共享單車手中接過衣缽，扛起了共享經(jīng)濟(jì)的大旗。

6月8日，優(yōu)客工場宣布完成C+輪融資，由山東國惠與絲路華創(chuàng)戰(zhàn)略投資，估值達(dá)110億元；同日，同為聯(lián)合辦公空間的納什空間宣布完成近5億元B+輪投資。

5月，主打智能的聯(lián)合辦公品牌“夢想加”空間一舉簽下位于北京建國路86號佳兆業(yè)廣場共7層、1萬多平方米的項(xiàng)目，刷新了北京CBD區(qū)域聯(lián)合辦公紀(jì)錄。3月底，夢想加曾宣布完成總規(guī)模達(dá)3億元B輪系列融資。

更早的1月，氪空間完成半年來第三筆融資——6億元Pre-B輪融資，這也成為中國聯(lián)合辦公領(lǐng)域最大單筆現(xiàn)金投資。

這般火熱與兩年前形成鮮明對比。2016年，虛火過旺的創(chuàng)業(yè)潮伴隨投資寒冬冷卻，聯(lián)合辦公行業(yè)也受到影響，陸續(xù)有一些眾創(chuàng)空間和聯(lián)合辦公平臺破產(chǎn)倒閉。

在此背景下，聯(lián)合辦公行業(yè)出現(xiàn)了大規(guī)模的合縱連橫、抱團(tuán)取暖。

先是在2016年3月，氪空間和納什空間戰(zhàn)略合作，前者入股后者B輪融資；同月，優(yōu)客工場以同樣方式參股納什空間A輪，并宣布成立“中國聯(lián)合辦公聯(lián)盟”，將WeDo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、洪泰空間、創(chuàng)業(yè)公社等聯(lián)合辦公企業(yè)悉數(shù)納入。

2017年開始，聯(lián)合辦公行業(yè)開啟了更為瘋狂的聯(lián)合之路：3月，上海的聯(lián)合辦公空間WE+和廣州的辦公社區(qū)酷窩COWORK宣布合并；4月，上海的聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社（P2）和Workingdom達(dá)成戰(zhàn)略合作；同月底，優(yōu)客工場和洪泰空間戰(zhàn)略合并，9月，優(yōu)客工場和方糖小鎮(zhèn)宣布戰(zhàn)略合作，雙方互換部分股份并成立新的合資子公司。今年3月，優(yōu)客工場與無界空間合并。

新需求出現(xiàn)

這一波新投資和合并熱潮，與行業(yè)需求有關(guān)。

雖然“雙創(chuàng)”降溫了，但根據(jù)相關(guān)部門數(shù)據(jù)，國內(nèi)目前每年平均新注冊企業(yè)增速依然高漲，約為27%，數(shù)據(jù)顯示，2017年全年有605萬新企業(yè)進(jìn)入市場，日均新登記企業(yè)達(dá)1.66萬戶。

氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城認(rèn)為，當(dāng)下初創(chuàng)企業(yè)的形態(tài)發(fā)生了變化，體現(xiàn)出團(tuán)隊(duì)小型化和組織分布化。同時，工作人口向大城市聚集，團(tuán)隊(duì)規(guī)模越來越小，人均辦公面積也持續(xù)降低。再加上年輕一代從業(yè)者對輕松自由的辦公環(huán)境、氛圍的需求提升，都使得聯(lián)合辦公再次面臨機(jī)會。

這也能解釋為何現(xiàn)在的聯(lián)合辦公空間選址大都集中在北京、上海的國貿(mào)CBD、王府井、金融街、陸家嘴、外灘等核心商圈。

此外，不僅是小微初創(chuàng)企業(yè)，大企業(yè)因?yàn)榻?jīng)常嘗試新業(yè)務(wù)，要求組織網(wǎng)絡(luò)化和團(tuán)隊(duì)小型化，也開始將聯(lián)合辦公空間作為其傳統(tǒng)辦公室（總部）的靈活補(bǔ)充渠道。

來自咨詢機(jī)構(gòu)沙利文的報告提出，在一線城市，聯(lián)合辦公相比傳統(tǒng)辦公成本優(yōu)勢明顯，相對同一檔次的辦公，人均開支節(jié)省近30%，大約每人每年1萬元。

不僅如此，過去兩年，隨著滴滴、優(yōu)步為代表的共享汽車，摩拜單車、ofo小黃車為代表的共享單車，以及Airbnb、途家為代表的共享住宿等風(fēng)口的興起，共享經(jīng)濟(jì)觀念深入人心，這時再向企業(yè)端介紹聯(lián)合辦公空間模式，大型企業(yè)的行政負(fù)責(zé)人也更容易理解并接受這種新的辦公模式。

在這個過程中，聯(lián)合辦公空間們也從向初創(chuàng)企業(yè)服務(wù)部分轉(zhuǎn)型為向大公司的新團(tuán)隊(duì)服務(wù)。劉成城說，字節(jié)跳動、摩拜單車、每日優(yōu)鮮等新業(yè)務(wù)的團(tuán)隊(duì)就是氪空間的客戶，這類客戶占到其總客戶的三成。夢想加也吸引了中糧、聯(lián)想、用友、亞洲航空、鉑濤集團(tuán)等大公司的新團(tuán)隊(duì)入駐。

沙利文報告顯示，入駐聯(lián)合辦公的企業(yè)，對辦公空間場地和氛圍的整體滿意度也較原先明顯提升。

路徑選擇

對于行業(yè)未來前景，沙利文報告預(yù)測，到2022年，市場規(guī)?？蛇_(dá)4092億元。

增量很大一部分來自于聯(lián)合辦公空間對商業(yè)地產(chǎn)的覆蓋，WeWork方面曾樂觀預(yù)測聯(lián)合辦公將覆蓋30%的商業(yè)地產(chǎn)面積，而劉成城保守一點(diǎn)，他認(rèn)為，在中國這一比例有望在未來5年達(dá)到15%。目前該占比約為1%。

對于氪空間等聯(lián)合辦公空間的瘋狂擴(kuò)張，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，高速擴(kuò)張的同時，需要注意盲目擴(kuò)張帶來的虛假繁榮，單獨(dú)追求擴(kuò)張速度而忽略實(shí)際情況，加速擴(kuò)張可能也會帶來加速滅亡。

世鰲國際創(chuàng)始人劉天飆在接受媒體采訪時表示，該行業(yè)是一個線下重度行業(yè)，要按照商業(yè)的邏輯來往前推動，資本在這個過程中要起到好的作用，但如果像共享單車那樣的資本玩法，很容就把共享辦公行業(yè)玩壞了。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基于很多行業(yè)看似繁榮實(shí)則難以盈利的現(xiàn)狀，“快活率”這個在企業(yè)高速發(fā)展期的精確檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)就變得尤為重要。

按照他的看法，診斷行業(yè)是否良性發(fā)展的“快活率”有兩個主要判斷依據(jù)：發(fā)展速度和成活率，前者是指企業(yè)的擴(kuò)張速度、門店增長率，成活率則對單店的運(yùn)營模式提出了要求，即通過提高核心競爭力而非以價格補(bǔ)貼提升單店的盈利能力。只有兩者兼具才是良性發(fā)展而非虛假繁榮。

目前，聯(lián)合辦公空間最基本的商業(yè)模就是通過服務(wù)、創(chuàng)意、運(yùn)營等，創(chuàng)造出空間的增值，賺取租金的差價。有業(yè)內(nèi)人士表示，如果將一個租金在5元/平方米/天的乙級寫字樓，改造成聯(lián)合辦公，其租金可以達(dá)到7～12元/平方米/天，甚至是更高的水平。但若聯(lián)合辦公前期租賃、改造成本很高，單純靠賺差價，也很難快速回本，實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利，必須依靠企業(yè)增值服務(wù)來創(chuàng)收。

對此，劉天飆認(rèn)為，這個行業(yè)屬性其實(shí)是創(chuàng)始人的基因決定企業(yè)能不能存活、發(fā)展下去。

“不同的創(chuàng)始人有不同的基因，每個基因?qū)ι鐣际怯袔椭?，有價值的，只是如何用好而已，但所有的商業(yè)都應(yīng)該回歸本質(zhì)?！眲⑻祜j說。