基于財務管理視角下的房地產企業納稅籌劃分析

鄭銀梅 福建省萬聯房地產開發有限公司

近年來，我國的房地產行業發展更加迅猛，但是在行業中也頻頻出現了偷稅、漏稅和逃稅的情況，受到了國家和稅務部門的高度重視，使稽查力度在不斷加大，以期通過稅務的征收達到宏觀經濟調控的效果。房地產企業必須遵守法律法規、合理籌劃納稅，才會節約企業成本，在成本得到合理控制的前提下，企業利益也將實現最大化，并顯著提高自身在市場中的競爭能力。

一、房地產企業稅收籌劃的必要性

在以往的財務管理方法下，企業的稅收籌劃主要是圍繞兩個稅種來進行的，一個是企業所得稅，另一個是個人所得稅，這是由于以上兩個稅種籌劃實踐性強、籌劃空間較大。房地產企業會涉及到較多稅種，在稅收籌劃環節會涉及到籌資活動的納稅籌劃、投資活動的納稅籌劃、經營活動的納稅籌劃和利潤分配活動利潤籌劃，并且與財務分析、財務預算和財務活動等環節關聯密切。因此，在各種經營活動開展之前需要科學合理的安排籌劃環節，在籌劃環節需要確保有序進行，籌劃結束后也需要進行規范的核算。通過以上方法，房地產企業的成本和費用會有效降低，實現最大化利潤的同時，也能減少賦稅、降低財務風險，讓企業的同行業具有較高的市場競爭力[1]。

二、如何在財務管理視角下進行納稅籌劃

（一）籌資活動的納稅籌劃

房地產企業的兩個顯著特征分別是：投資金額規模加大；建設周期較長，導致企業資金回籠周期也比較長。在項目建設過程中，房地產企業資金會被大量占用，此時，企業就存在巨大的資金需求缺口，而籌資活動為企業吸收資金發揮著重要的作用，這也是稅務籌劃的一個重要基礎。

1.籌資方式的納稅籌劃。由債務融資所得的借款利息和債券利息可以降低企業納稅所得額和企業所得稅，可以顯著降低企業的稅務負擔；但是權益融資這種融資模式，最終支付給投資者的紅利和利息都是以稅后利潤為主的，這對于企業的節稅目的來講是沒有任何意義的。企業應當意識到，凈資產的增加并不會降低其稅務負擔，因此如果采用權益融資這種模式，企業的負債利率甚至會高于其盈余，此時企業資金結構負債資金占比的提高，反而會引起也利潤的降低。所以，房地產企業財務部門在納稅籌劃過程中，必須重視到資本結構與企業收益之間的關系[2]。

2.籌資結構的納稅籌劃。所謂資本結構，就是企業資本組成各部分所組成的結構，具體來講，就是指權益資本以及債務資本在企業資本中的占比關系。債務融資方式作用明顯，體現在成本低和提升凈資產收益率。然而作為房地產企業，在項目完成之前，其債務融資所帶來的償債風險一直由自身承擔，因此必須將房地產負債比例控制在合理范圍內才能抵消負債造成的資本增加。

（二）投資活動的納稅籌劃

1.企業組織形式的納稅籌劃

企業組織形式選擇主要有兩個層面：一種層面是指企業在最初創立之初選擇的是哪種形式的企業，比如獨資企業或公司制企業等其他形式的企業；另一種層面是指企業在擴張規模的過程中成立的子公司。目前我國大多數房地產企業都是合伙制企業、獨資企業以及公司制企業。不同組織形式的公司，對納稅籌劃的要求也存在差異，因此房地產企業的財務管理部門在制定納稅籌劃策略之前應當考慮到如下內容：①合伙制企業需要繳納個人所得稅，而不需要繳納其他稅款；因為不具備法人資格的緣故，企業也無法享受到國家的優惠稅收政策。②獨資企業需要繳納個人所得稅，而不需要繳納其他稅款。③公司制企業除了需要繳納個人所得稅之外，還需要繳納企業所得稅。

2.企業投資方式的納稅籌劃。投資方式作為企業稅收籌劃的重要形式，在《企業所得稅法》中也有相關說明，直接投資人享有更多的優惠政策，比如免除或減免稅收等；而間接投資的優勢就在于，納稅籌劃的復雜程度較低，涉及到的內容包括股息利息所得，房地產企業制定投資方案時，必須考慮到如下因素：①企業的資產變現能力；②投入資產規模；③投資帶來的風險。

（三）經營活動的納稅籌劃

1.開發建設階段的納稅籌劃。房地產企業的部分成本對象不夠確切，選擇不同的分攤方式，企業需要繳納的稅額也有很大不同，最終對企業成本產生的影響也不同。同時，分攤方式也不是一成不變的，需要根據具體情況來確定分攤方法；房地產企業是通過合同的形式委托施工單位建造，而不是對企業自身的建筑物施工。

2.保有階段的納稅籌劃。近年來，房地產企業的業務結構也產生了巨大的變化，除了業務范圍的擴張之外，其業務種類也愈發的多樣化，逐漸從房產銷售擴展到賣場、餐飲會所和寫字樓的經營上，于是在稅收籌劃上也體現出差異，對自動房地產征收1.2%的稅率，納稅人對房租出租則需繳納12%的稅率。

（四）利潤分配活動利潤籌劃

通過如下的公式，可以得到企業的利潤分配基數：利潤總額-所得稅之后的利潤=企業利潤分配基數。依據此公式，房地產企業可通過繳納稅款相關的抵扣稅額來降低其成本支出。

結束語：綜上所述，納稅籌劃對房地產企業來說益處良多，通過納稅籌劃，房地產企業一方面可以實現最大化的經濟效益，另一方面還能顯著增強企業在市場中的競爭能力。對于房地產企業來講，必須重視稅收籌劃，需要在籌資環節、投資環節、經營環節和利潤分配環節仔細研究并深入開展納稅籌劃工作，這樣不僅可以是房地產企業提升自身的納稅意識，還可以顯著提高企業的財務管理水平。