房地產經濟泡沫的特征和成因探討

申怡 首都經濟貿易大學

房地產作為我國國民經濟的一個產業支柱，它的健康發展關乎著國民經濟的平穩運行，房地產泡沫是由房地產的過度增長，或脫離了經濟基礎的增長造成的。如果房地產泡沫破裂，則會給整個國家的經濟帶來非常惡劣且持久的影響。

一、房地產經濟泡沫的特征

房地產經濟泡沫作為房地產經濟波動的一種特殊形式，最初形成時往往難以被發現，因為表面繁華的經濟景象蒙蔽了大部分人的雙眼，而房地產泡沫的破壞力是隨著時間的增長而加大的，所以房地產經濟泡沫在被發現的時候往往已經形成了較大的破壞力。房地產經濟的波動包括長期趨勢波動、周期波動、季節波動、泡沫式波動和隨機波動。房地產泡沫是指房地產價格發生劇烈的變動。在房地產泡沫的波動過程中，會有投資量和成交量的隨之波動，但房地產泡沫的本質特征并不是這些，下面通過房地產經濟泡沫與房地產經濟周期的關系和通貨膨脹的關系進行對比，將房地產經濟泡沫的特征展示出來。

（一）房地產經濟周期與房地產泡沫的關系

房地產經濟周期是經濟市場的一種正常現象，是指在房地產經濟的發展和運行中出現的一種由繁榮發展到逐漸衰退，再由衰退重新復蘇，循環往復，連續不斷的周期。因此房地產的價格也會有一個有高峰期和低谷期循環出現的波動周期，這是隨之產生的。這些周期性波動的振幅和頻率有一定的規律性。房地產經濟泡沫是從近代開始，隨著市場上出現大量投機行為而出現的，它會使房地產價格在短期內產生巨大的波動，當泡沫出現，價格會在短期內快速提高；當泡沫破裂，價格會在短期內快速降低。房地產泡沫帶來的價格波動并不是一種周期性的波動，不會在短期內循環往復、連續不斷的出現。房地產經濟泡沫并不是經濟發展的必然產物，通過一系列的措施可以將其預防和控制。如果房地產泡沫與房地產經濟周期同步出現，當房地產價格升高，就會形成房地產泡沫，當泡沫破裂，則會使房地產價格下降，此時的房地產經濟周期的波動比正常時劇烈。

（二）房地產經濟泡沫與通貨膨脹的關系

對于通貨膨脹可以這樣定義，當貨幣量的增長速度過快，乃至超過了產品生產的速度，在市場上流通的貨幣量就會大于實際需要的貨幣量，這會導致一般物價水平出現持續的、普遍的上升。房地產泡沫不同于通貨膨脹，它只是值房地產經濟的價格短期內的上升，而不是指一般物價水平的上升，它不具有普遍性。1985年，在一般物價水平穩定的情況下，日本出現的資產通貨膨脹。由于房地產泡沫與通貨膨脹有著明顯的區別和一定的聯系，房地產經濟泡沫的情況可以通過地價指數與物價指數之比來看。貨幣的流通量在房地產泡沫中的地位非常重要，它不僅是一種價格現象，又是一種貨幣現象。貨幣供應量會隨著房地產泡沫的產生而增多，各種資產介入，房地產價格就會在短期內迅速升高。

二、房地產泡沫經濟形成的原因

由于國內外各地的經濟環境和社會環境不同，各地的房地產泡沫的產生背景、產生原因、發展過程也是不同的。

（一）銀行沒有用長遠的眼光看待危機

房地產泡沫有著全國性和地區性的不同房地產經濟泡沫；有由于客觀經濟產生的房地產經濟泡沫，也有由于對外引資和金融開發過程監管不足造成的。不同原因形成的泡沫有著共同的一個原因：銀行資金的支持。銀行給房地產提供大量的信貸資金，使其能夠聚集大量的資金，所以銀行在泡沫的形成過程中起著重要的作用。房地產信貸的集中度過高，也隨之給金融行業帶來過高的風險。當銀行的自身房地產價值和資本的經濟價值上升，銀行會更容易對房地產發放貸款；未嘗貸款的房地產抵押品的市場價值提高，貸款的風險會下降，銀行也會更容易發放貸款給房地產。但決策制定者的直覺會受到客觀的影響而造成偏差，導致銀行對于房地產的風險評估并不準確，就會帶來房地產經濟泡沫。

（二）經濟適用房短缺

國家曾推行城市住房改革，目的是以經濟適用房、廉租房的形式保障大多數人民的基本住房問題，增加房屋的供應形式，減少商品房在市場上的壟斷現象，防止人們出現住房困難的情況。但經濟適用房的短缺也推動了房地產經濟泡沫出現。

（三）房地產市場投資過度

大量的資本被投資于房地產市場，這是我國資本市場發展不足造成的。這導致了房地產市場投資過度，其增長速度超過了城市化發展的速度，房地產的市場供給大于市場需求，大量的房屋因為無人購買而被閑置，房地產價格下跌，房地產經濟泡沫因此產生。所以，房地產業的發展速度應與城市化發展速度同步。

（四）土地財政作祟

我國在分稅制改革后將中央政府和地方政府的事權和財權進行了明確，地方政府的理財積極性被調動起來，但事權和財權并沒有做到完全匹配，財政收入不夠，導致地方的發展無法得到充足的資金支持，而土地收入就成為了彌補的發展資金，出現了政府對地價控制的增強、地價被抬高的現象，房地產經濟泡沫因此形成。

（五）實體經濟發展差

實體經濟發展遇到困境也會導致房地產經濟泡沫的風險增加，在實體經濟發展不景氣的大背景下，固定資產投資長期高居不下，為了追求更高的收入，投資者將目光投向擁有高利潤的房地產經濟，房地產業被大規模投資，產業繁榮而景氣，有會吸引更多的投資者將資本注入，因此形成惡性循環，將房地產經濟泡沫風險增大。

（六）房地產調控工作失敗

與本世紀初相比，我國的房價已經至少增長了十倍，而房價的持續增高與調控有著密切的關系。我國房地產經濟在進行調控時沒有將持續上漲的房價作為基礎，僅僅在居民的需求上進行操作，錯誤的估計了房地產行業當前的形式，認為當前的供給小于需求。長期失敗的調控使人民認為房屋的價格會不斷的上漲。居民為了使自己和后代的住房有保障，在這種情況下會選擇提前購買房子，房地產經濟的發展潛力因此被透支，長此以往，房地產經濟泡沫風險加劇。

三、如何化解房地產經濟泡沫的風險

房地產經濟泡沫給我國國民經濟的發展帶來巨大的危害，但如果對此采取科學的策略加以預防和控制，就能將房地產經濟泡沫的風險化解。包括大力發展實體經濟、對房地產經濟的調控進行調控等方法。由于當前實體經濟發展困難，所以大力發展實體經濟需要政府出臺政策給予大力的支持，縮小經濟泡沫帶來的威脅和影響。

結束語：我國目前的房地產經濟泡沫情況較嚴重，雖然政府已經參與調控了很久，但由于對市場的評估失敗，所以調控也并沒有什么成果，沒有從根源將問題解決。如果我國不能夠準確的把握市場，提出合理的解決方案，那么房地產經濟泡沫現象會越來越嚴重，我國整體的經濟會造成巨大的損失。對于房地產經濟泡沫的化解，應當從長計議，看到長遠的地方，不能只顧當前的利益。只要我們不斷的探索，就一定能找到適應我國國情的解決方案和發展道路，將經濟泡沫問題徹底解決。