論高周轉(zhuǎn)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理

莊偉煉

（時代中國控股有限公司，廣東 廣州 510000）

一、高周轉(zhuǎn)模式下房地產(chǎn)行業(yè)的市場情況

（一）行業(yè)市場現(xiàn)狀

由于近兩年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度的放緩，房地產(chǎn)行業(yè)也由快速發(fā)展轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性過剩，受政府對房地產(chǎn)行業(yè)愈加收緊的調(diào)控政策影響，2014年房地產(chǎn)行業(yè)對建設(shè)土地儲備、商品房銷售總面積及銷售額都呈現(xiàn)遞減的態(tài)勢，并將這一態(tài)勢遞延至下年，但從總體趨勢與增長速度對比來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)增速依然保持著較高水平。

因此我們可以看到，中國房地產(chǎn)市場十幾年的高速發(fā)展已經(jīng)開始從粗放式的快速擴(kuò)張期轉(zhuǎn)向可持續(xù)的平穩(wěn)增長期，增長的速度也開始降溫并回歸理性。中國的城鎮(zhèn)化改革曾作為房地產(chǎn)市場走熱的重要推動力，但結(jié)構(gòu)過剩的現(xiàn)象倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將重點(diǎn)放在開發(fā)的前期工作上，對自身商品進(jìn)行合理定位與差異化發(fā)展，這成為房地產(chǎn)行業(yè)打開新的市場增長點(diǎn)的關(guān)鍵。

（二）行業(yè)影響因素

經(jīng)濟(jì)貨幣環(huán)境下，在2017年十九大對市場經(jīng)濟(jì)改革“去產(chǎn)能、去杠桿、去庫存、降成本、補(bǔ)短板”的指導(dǎo)下，加強(qiáng)金融監(jiān)管，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大局，去庫存去杠桿成為房地產(chǎn)行業(yè)的首要任務(wù)。

政策方面，在房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)長效機(jī)制成為重點(diǎn)，如何使房地產(chǎn)市場在長時間的運(yùn)營中保持穩(wěn)定發(fā)展是機(jī)制建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)，同時與其配套的短期調(diào)控也不能放松，堅持對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保證長效機(jī)制有效運(yùn)行，已達(dá)到穩(wěn)定市場，預(yù)防與化解房地產(chǎn)泡沫為即期目標(biāo)，不斷深化房地產(chǎn)市場的改革。

通過模型測算可知，2018年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)。受政府調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)貨幣環(huán)境的影響，商品房銷售面積將出現(xiàn)回落，預(yù)計全年回落幅度達(dá)到9%-11%，一二線城市增幅將保持平穩(wěn)，二線城市相較一線城市出現(xiàn)顯著跌幅，后者在基本完成去庫存后回歸市場規(guī)律，呈現(xiàn)回落趨勢。市場銷售現(xiàn)狀不佳，企業(yè)資金緊張造成新項目無法順利動工，使得國內(nèi)新增房地產(chǎn)銷售面積受限，預(yù)計增幅維持在4%-6%，也因增長不足的情況影響，市場在2018年對房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱性將轉(zhuǎn)為理性，意愿拍地投資狀況依然存在，甚至出現(xiàn)小幅度增長，但受上述情況的影響，預(yù)計全年最終保持平穩(wěn)。

二、高周轉(zhuǎn)模式下房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量管理內(nèi)容及意義

房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流量管理是指對企業(yè)在不同時期現(xiàn)金的流入、流出以及流動量的監(jiān)督與管理，企業(yè)中涉及現(xiàn)金流動的業(yè)務(wù)主要集中在經(jīng)營活動、投資活動與籌資活動上，因此可以借助以下指標(biāo)對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流量狀況進(jìn)行監(jiān)督與管理。

從經(jīng)營活動方面來說其財務(wù)指標(biāo)包括：

一是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，這是企業(yè)經(jīng)營活動中變現(xiàn)的速度，用賒銷收入的凈額比上平均應(yīng)收賬款的剩余額。

二是存貨周轉(zhuǎn)率，這一利率反映了存貨在企業(yè)中從原料、加工到儲存銷售變?yōu)橘Y金的周期，計算公式是用銷售成本比上平均存貨。

三是資本利潤率，這是企業(yè)投入資本與所產(chǎn)生利潤的比例，反映了企業(yè)的盈利能力。

四是銷售利潤率，以利潤總額比上銷售總額來體現(xiàn)銷售量的變化對利潤產(chǎn)生的作用。

五是成本費(fèi)用利潤率，這是企業(yè)成本控制的重要指標(biāo)，是用生產(chǎn)銷售的成本費(fèi)用與利潤總額相比，觀察成本費(fèi)用變化對利潤的作用。

從投資活動方面來說其財務(wù)指標(biāo)包括：

一是資產(chǎn)凈利率，通過企業(yè)凈利潤與平均資產(chǎn)總額的比例體現(xiàn)企業(yè)投資收益能力。

二是資產(chǎn)利潤率，這項指標(biāo)是將上一指標(biāo)中的凈利潤變?yōu)槔麧櫩傤~，從而夸大了企業(yè)的盈利水平。

三是資產(chǎn)報酬率，是將企業(yè)一段時期內(nèi)的利潤總和加上利息支出后同平均資產(chǎn)總額相比。

從籌資活動方面來說其財務(wù)指標(biāo)包括：

一是流動比率，流動比率是用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。

二是速動比率，這一指標(biāo)是將流動資產(chǎn)中變現(xiàn)較慢的存貨與預(yù)付費(fèi)用除去，然后與流動負(fù)債相比。

三是資產(chǎn)負(fù)債比率，這一比率是從企業(yè)整體來看待其籌資能力與負(fù)債能力的指標(biāo)。

對于高周轉(zhuǎn)模式的房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流及現(xiàn)金流管理對于企業(yè)的意義十分重大[1]。

一是企業(yè)維持經(jīng)營的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)行狀況是通過貨幣資金來購買原材料與用地，建成后的建筑物成為企業(yè)的房產(chǎn)資本，將其放至市場上出售時這些建筑物變?yōu)樯唐焚Y本，出售活動完成后變?yōu)樨泿刨Y本回到房地產(chǎn)企業(yè)，可以說如果沒有現(xiàn)金流，企業(yè)就無法開展以后的活動，因此現(xiàn)金流是企業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵。

二是能夠提高企業(yè)資金的使用效率。現(xiàn)金流在房地產(chǎn)企業(yè)中地位突出，因此現(xiàn)金流管理也是企業(yè)中的重要工作，通過現(xiàn)金流的管理工作，可以幫助企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時期節(jié)通過稅務(wù)籌劃或成本管理來節(jié)約運(yùn)營成本，提高資金的使用率。

三是能夠保障公司避免財務(wù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊性，其產(chǎn)品的變現(xiàn)周期較長，現(xiàn)金流的就是對企業(yè)償還債務(wù)、維持經(jīng)營的關(guān)鍵，通過籌資或融資方式的變化降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率可以很好的幫助企業(yè)獲得更多的融資機(jī)會，從而避免了因資金鏈斷裂而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險[2]。

四是能夠增強(qiáng)公司的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力來自于對差異化市場的開發(fā)，根據(jù)差異化市場的需求打造現(xiàn)代化的創(chuàng)新性的房地產(chǎn)項目，而這一企業(yè)發(fā)展策略需要大量的現(xiàn)金作為支撐，并且現(xiàn)金流在企業(yè)中的流轉(zhuǎn)必須保持良好的循環(huán)狀態(tài)，高水平的現(xiàn)金流管理能夠幫助企業(yè)完成這一戰(zhàn)略目標(biāo)，使得現(xiàn)金流能夠及時的流轉(zhuǎn)，變?yōu)槠髽I(yè)項目進(jìn)程推進(jìn)的動力，從而在差異市場中獲得優(yōu)勢地位，增強(qiáng)公司的競爭力。

三、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量管理的現(xiàn)狀

（一）資金需求量大，籌資成為重要資金來源

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)在于項目規(guī)模大，需要大量的前期投入才能開展，資金占用率高且資金回收期長，為了項目的開展與建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金來維持運(yùn)轉(zhuǎn)，而企業(yè)自身的資產(chǎn)并不能及時轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，因此融資、籌資成為企業(yè)現(xiàn)金流的主要來源。

（二）資金回收期較長，流轉(zhuǎn)速度慢

房地產(chǎn)項目的規(guī)模較大，動工之前要經(jīng)過招投標(biāo)、報批審批手續(xù)才能夠開始建設(shè)，建成之后還需要驗收、審查結(jié)果合格方可以將其投入市場，由于住房價格與人均收入之間的比率過高，人們在進(jìn)行住房購買時往往需要經(jīng)過長時間的考察與觀望，使得整個銷售過程極為漫長，資金需要所有流程結(jié)束后才能收回，周期長，流轉(zhuǎn)速度極慢。

（三）現(xiàn)金流波動較大且時間分布不均

房地產(chǎn)項目在整個建設(shè)和銷售期間會受到很多因素的影響，例如季節(jié)、國家政策、貸款利率、人口水平等等，這就使得房地產(chǎn)銷售的情況處于很不穩(wěn)定的狀況之下，資金的回流根據(jù)銷售情況而定，因此也會出現(xiàn)波動較大，時間分布不均的情況。

（四）資金占用風(fēng)險大

一旦房地產(chǎn)的項目開始建設(shè)，大量的資金就已經(jīng)被投入使用，[3]不能夠撤回或做以調(diào)整，資金在使用后不受到企業(yè)決策、經(jīng)濟(jì)情況、市場變化、國家政策等等因素的影響，如果在建設(shè)途中發(fā)現(xiàn)項目存在各種問題，資金很可能完全無法回流，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險。

（五）現(xiàn)金流量管理工作量大、明細(xì)復(fù)雜

企業(yè)的現(xiàn)金流往來業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，因為房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)與銷售時要對接很多外界單位，例如設(shè)計院、銀行、施工方、監(jiān)理方、政府、購房者等等，現(xiàn)金流量管理的工作量十分巨大，對現(xiàn)金流動進(jìn)行記錄的原始憑證明細(xì)也十分復(fù)雜。

四、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量管理趨勢預(yù)測

關(guān)注點(diǎn)：因勢而變，把握增量、突破存量

2017年房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)表明，企業(yè)財務(wù)負(fù)債堆積，壓力增大，需要重視防范現(xiàn)金流不足的風(fēng)險。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)所知，上一年度房地產(chǎn)企業(yè)在其主要業(yè)務(wù)指標(biāo)（即銷售總額和銷售面積）中增長幅度全部超過百分之二十大關(guān)；與此同時快速提高的還有房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額，相較2016年度增長了近八個百分點(diǎn)，這表明房地產(chǎn)行業(yè)向心力不斷增強(qiáng)。

房地產(chǎn)企業(yè)資金隱憂較多，布局不合理，隱形風(fēng)險長期存在，其問題如下：追隨式經(jīng)營策略在此經(jīng)濟(jì)形式下弊端較大；對國家政策及地域發(fā)展預(yù)計不足導(dǎo)致的高價土地儲備帶來的庫存積壓風(fēng)險；市場經(jīng)濟(jì)改革不斷深化壓低杠桿也將造成房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)縮水現(xiàn)象頻發(fā)。

《中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)十五年發(fā)展報告》中給出房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)測結(jié)果。報告認(rèn)為，在接下來的三至五年的時間范圍內(nèi)，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)向心力快速增強(qiáng)，也就意味著優(yōu)質(zhì)企業(yè)驅(qū)趕劣質(zhì)企業(yè)的戰(zhàn)爭在地產(chǎn)行業(yè)打響，隨著地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少，大型巨型產(chǎn)企業(yè)成為房地產(chǎn)市場主要成員，企業(yè)合并整合成為未來發(fā)展趨勢，企業(yè)資本成為競爭的有力砝碼。[4]新項目的開發(fā)速度將放緩，企業(yè)重點(diǎn)集中在存量市場上，現(xiàn)存住房的交易成為新的市場開發(fā)點(diǎn)與利益增長點(diǎn)，同時，房地產(chǎn)行業(yè)政策的不斷出臺也意味著房地產(chǎn)企業(yè)不能將目光僅僅停留在出售這一業(yè)務(wù)上，而應(yīng)更多的揣摩政策走向，開發(fā)租賃業(yè)務(wù)，實現(xiàn)多元化發(fā)展，深化房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程。