房地產開發企業項目管理與成本控制研究

段厚敏 焦紅武

摘要：隨著我國經濟的飛速發展，城市化進程的推進，房地產行業也得到了前所未有的發展機遇，在這種情況下，對于房地產開發企業來說，是發展的機會，也是生存的挑戰。是獲得發展，還是被激烈的市場所淘汰，關鍵在于從源頭上對所開發項目的管理和成本控制，只有做好了管理和成本控制，才能獲得更高的利潤空間，才能在激烈的競爭環境中得以發展。本文我們將就如何做好房地產開發企業項目管理和成本控制相關工作展開探討，以期對我國房地產開發項目管理起到參考作用。

關鍵詞：房地產開發；項目管理；成本控制

引言

近幾年材料、人工、土地的價格都在不斷的上漲，在這種情況下，房地產商們則面臨本身的利益空間減少，甚至生存和發展也可能會受到影響。從這個意義上來講，房地產企業只有做好自身的管理工作，做好成本控制空座，才能使流動資金盡可能的變多，才能有足夠的抗風險能力。本文，我們將從目前我國房地產企業項目管理與成本控制的現狀入手，進行分析，以找到其問題所在，然后針對性提出解決策略，以使我國房地產企業能得到更好的發展。

1、房地產開發企業項目管理和成本控制的現狀及問題

1.1決策階段重視度不夠

房地產決策階段是一個房地產項目開始的起點，決策階段的成本預算和成本控制對于整個項目有著決定性的作用，直接影響著整個項目的成本控制和項目的最終利潤。決策通過各個方面，在預算投資的基礎上形成項目策劃書，為房地產開發的管理者和投資者提供判斷和決策的依據。但由于前幾年，我國的房地產市場一直是“不愁銷”的供小于求的狀態，加上政策和市場的原因，一直都屬于暴利行業，房地產投資人幾乎是只要投資就肯定會獲得高額利益，這使得管理者和投資者缺乏管理意識和成本管控意識，缺乏對決策階段的各項工作的重視。

1.2計劃和管理形同虛設

由于房地產行業從2005年后就處于瘋狂發展的階段，這一階段哪怕閉著眼睛修樓盤，也能賺得盆滿缽滿，幾乎所有的房地產開發企業都在不斷開盤造房，不斷注重眼前的高額利益的獲取，對企業的長期發展、發展規劃、項目計劃等都沒有足夠的認識。但隨著政策和房地產行業本身的變化，如果在盲目開展生產經營，缺乏計劃，就會導致房地產企業的生產經營出現“斷鏈”的情況，一不注意，很容易造成資源浪費，會導致項目管理活動無效，并且會給企業帶來嚴重的損失。

1.3現有成本控制方法落后

房地產相關項目周期一般比較長，短則兩三年，長則五六年，但就成本核算來說，現有的房地產開發項目成本計算還是主要用的傳統的事前預算、始終核定、時候驗收結算的方式。核算則要在整個工程完成后，財務部門再出具決算報告，然后進行相關的成本核算。在這漫長周期中，人員、辦公地址都可能發生變化，項目工程中會由于管理不當導致收集、儲存遺漏等問題出現數據信息出現錯算、漏算的情況，加上管理粗放、預算不準確、本身成本意識差，都會導致項目管理和成本控制出問題。

1.4總結分析工作不到位

目前房地產行業經過10多年的飛速發展，放眼望去現存的房地產開發企業中，大型知名房地產公司屈指可數，大多還是以中小型房地產開發企業和建設單位為主，這些企業中組織架構、制度、管理等各個方面都還不夠完善。在每次項目完工后，大多企業還是采取的粗放式管理的放松，也沒有相關的制度和意識對項目過程中的問題進行歸納總結，不能很好的積累經驗的總結對策，而且對項目中涉及到的工作也未進行績效考評，這極大的遏制了房地產企業項目管理能力的提高，使其水平無法得到提高。

2、房地產開發項目管理成本控制方法

2.1加強成本管理意識的灌輸，使成本控制能貫穿到整個項目管理的各個階段

成本的多少直接關系著房地產企業項目開發的利潤是多少，因此，房地產企業除了要加強市場把控外，還要樹立全員成本管理意識，并且把成本管理貫穿到整個項目管理的各個階段。從決策階段→設計階段......一直到最后的經營試用期，都應該重視成本控制，對所涉及到的企業成本相關項目都應加強審查和監管，用科學的手段進行管理，以減少浪費。當然在全面控制的同時，也要區分重點，如決策階段、使用結局按都應該加強成本控制的意識，給與重點關注，只有這樣，才能有效提升企業管理能力，增強競爭力，才能對企業的后續發展有利。

2.2從科學、創新的角度出發，建立完善成本控制體系

目前的房地產企業成本管理模式相對效率比較低，無法真正達到控制成本、增強企業競爭力的目的，這就需要房地產企業從自身出發，對現有的管理模式進行創新，構建科學、創新的管理體系，企業可從幾方面出發開展相關工作。首先要對企業內部管理和審批流程進行梳理，減少不合理不規范的操作行為，制定相關管理制度，使得企業管理能有跡可循、有章可依。其次，淘汰傳統的管理工具，利用信息化的管理系統，做到成本管控的信息化、科學化，最大減少因為人為原因導致的核算不合理。

2.3建立健全成本管理制度，明確管理目標

無規矩不成方圓，要進行成本控制就要建立相關制度措施，將管理過程中每一項責任都落實到具體的人的頭上，并將其工作崗位內容與薪資績效掛鉤，使得每個員工都能意識到成本管理的重要性，并且參與到成本管理過程中來。其次，制定相關管理目標，針對項目的具體情況，制定目標哼本和目標收益，同樣將其與員工的項目績效和項目獎金掛鉤，是每個參與者都能有使命感，從而更加重視過程中的每一個細節。除此之外，還應考慮到與項目相關的所有風險因素和隱性成本，在計劃和實施過程中加以重視。

2.4及時進行總結與分析，發現問題、解決問題

項目總結和分析能幫助企業管理者發現管理過程中的不足的地方，能為下次項目積累經驗，以便企業在下次項目中制定相應措施，予以改進，使企業的整體管理水平能不斷得到提高。 因此，在項目結束后，要及時對相關資料進行整理，并對其中發生的事故進行總結，對超預算的地方進行分析，并將這些資料整理成冊進行存檔，以便隨時查閱，這不僅有利于提高企業的管理水平，還對為企業的規范化管理奠定了基礎。

結束語

總之，房地產行業的暴利時代已經結束，隨著政府管控手段的干涉及越來越多的同行，如果房地產企業無法做好成本控制，無法提高自身的管理能力，那么必然將被淹沒在市場經濟的大潮中。這就需要房地產企業本身做好改變的準備，從自身出發，提高自身的管理能力和成本控制能力，使有限的資金能用在無限的市場上，從而使企業能在市場競爭中站在不敗之地。

參考文獻：

[1]王微，房地產開發企業項目管理與成本控制研究[J].企業改革與管理，2017 （2） ：00200-00201

[2]林毅，房地產開發企業項目管理與成本控制研究[J].住宅與房地產， 2017 （5X）