我國公募REITs發展前景探討

冉津銘 劉宗睿 楊小義

摘 要：2015年，我國第一只公募REITs-鵬華前海萬科REITs-正式獲批并完成注冊，這是我國第一只公募REITs，它的出現不僅標志著公募基金發展到不動產領域，同時它的出現填補了我國公募REITs發展的空白，標志我國REITs的發展進入了一個新的階段。這是我國第一只也是目前惟一的一只公募REITs，似乎是后繼無人，發行遇冷。所以針對目前我國REITs的發展情況，以鵬華前海萬科公募REITs為例，通過探討它出現的背景以及目前發展所遇到的問題，來為公募REITs乃至整個房地產房地產信托基金在我國的普及和發展提供方案與建議。

關鍵詞：REITs 房地產 投資 前景

一、問題識別與原因分析

1.宏觀方面

（1）我國REITs法律制度局限性。我國現行的證券投資基金均為契約型基金，將 REITs的法律關系界定為信托關系，制定REITs 管理辦法可以以《信托法》為依據，建立在法律基礎上的以合同為基本保障的投資方式。但對于契約型基金中投資集合的地位與性質，我國的法律并未加以明確。

（2）稅收政策的影響。我國現行的稅收政策對房地產信托基金并未實行與其他經濟業務相異的稅收政策，也未實施針對 REITs 的稅收優惠制度。REITs在中國的發展還面臨著多重稅負的影響，這體現在REITs的房地產投資信托收益及基金財產投資有繳納所得稅的義務（由基金份額持有人承擔），同時投資者的基金分紅也應該繳納資本利得稅（個人所得稅），多重稅負在客觀上降低了REITs的收益率，也將影響投資者的參與度。

2.微觀方面

（1）投資組合不同于國外成熟標準。成熟REITs的總資產是以房地產投資為主，其占比至少在70%以上。而鵬華前海萬科REITs不但在招募說明書中談到其房地產投資低于50%，而且在實際中也出現了更低的投資比例，相反，其債券投資比例超過了70%，是總資產投資的重要構成。從這方面來看，這和美國、日本REITs投資的標準比重要求大相庭徑，沒有體現出REITs重點投資于房地產這一特征，更多表現出的是一種債券型基金。

（2）房地產投資標的不同于國外成熟標準。在房地產投資標的方面，國外一般均嚴格限制為具有穩定、持續收入來源的不動產。而鵬華前海萬科REITs是通過增資方式持有深圳市萬科前海公館建設管理有限公司股權至2023年7月24日，獲取其自2015年1月1日起至2023年7月24日期間前海企業公館項目100%的實際或應當取得的營業收入（除物業管理費外），即獲取項目的經營權。

二、基于鵬華前海萬科REITs公募基金的建議及我國公募REITs發展建議

1.基于鵬華前海萬科REITs公募基金的建議

（1）改善投資組合。參考國外已經發展成熟的REITs市場的標準來看，鵬華前海萬科REITs公募基金應當將其總投資的70%以上轉變為房地產投資為主，如此我們才能更好地享受房地產投資帶來的收益。

（2）完善房地產投資標的。參考于國外限制為具有穩定、持續收入來源的不動產。鵬華前海萬科REITs基金至少應該獲取其投資的深圳市前海公館項目的房地產產權，以同時獲得穩定租金和房地產增值所帶來的好處，使房地產投資收益最大化。

2.我國公募REITs發展建議

（1）建立完善的法律制度。推動出臺《房地產投資信托法》，并完善《證券投資基金法》對REITs的具體規定。制度上的完善對我國公募REITs的發展至關重要。

（2）建立符合我國REITs發展需要的稅收優惠政策。在REITs產品結構中，在如今我國國內稅法環境下，基金財產盈利過程通常涉及土地增值稅、契稅、增值稅、企業所得稅等大量稅費成本，投資人還可能面臨雙重征稅。這樣會大大減低REITs的吸引力和作用，建立符合我國REITs發展需要的稅收優惠政策是國外成熟REITs市場發展的重要經驗。

三、我國公募REITs發展前景探討及總結

鵬華前海萬科公募REITs的出現，標志著我國REITs的發展越來越成熟越來越正規化。作為當今房地產投資市場發展的趨勢，REITs在我國的發展經歷了一個從無到有、從開始的“類REITs”到現在的公募REITs的過程。現在，這個趨勢越來越明顯，越來越受到人們重視，上至政府，下到企業和普通投資者，都積極的參與其中，無論是國務院近幾年出臺的一系列政策，還是普通房地產企業的積極探索和改革，都說明我們國家和政府都在努力的推進REITs在我國的發展進程。

參考文獻：

[1]張諾貝，柴康妮，張逸文.亞洲房地產投資信托基金（REITs）研究報告[R]，2016

[2]申玉金.我國房地產信托基金（REITs）法律問題分析[D]. 吉林：吉林大學，2017

[3]唐 翔，鵬 華.前海萬科房地產投資信托基金架構分析與優化[D].上海：上海師范大學，2017

[4]田 敏.我國房地產投資信托基金的運作及問題研究--以鵬華前海萬科REITs為例[D].廣東：暨南大學，2016

作者簡介：冉津銘（1997—），男，土家族，重慶涪陵人，經濟學學士，重慶工商大學；劉宗睿（1996—），男，漢族，重慶萬州人，經濟學學士，重慶工商大學；楊小義（1996—），男，漢族，重慶長壽人，經濟學學士，重慶工商大學