營改增對沈陽宏亞房產開發有限公司的影響

李兗

【摘 要】“營改增”是我國近些年出臺的一項新的財稅體制改革政策。自2011年通過該試點方案以來，營改增的試點范圍在不斷的擴大，至2016年，營改增改革涉及到各個行業，各個行業都在思考該政策為自己行業帶來的變化，并為如何使自己的企業能夠適應新的稅收政策而積極尋求自己的解決方案。房地產企業作為我國經濟的支柱行業，為我國經濟快速發展做出了突出貢獻。自營改增政策正式施行并涉及到房地產企業后，房地產行業正式告別了營業稅，改為了繳納增值稅。這一政策的施行，對房地產企業產生了許多影響，房地產行業如何能夠在新的稅收政策下，使房地產企業能夠更好的經營和發展成為了管理者們關注并思考的問題。營改增財稅體制改革涉及行業非常廣泛，因此不能全面分析闡述該改革對所有行業的影響。本文以一家房地產企業——沈陽宏亞房產開發有限公司為例，通過查閱相關資料，了解其財務數據，來分析營改增政策對房地產企業造成的影響，并對這些產生的影響和變動提出相關的應對措施，旨在使房地產行業能夠更好的應對該項稅收政策變化，并使企業在營改增政策下更好的經營發展。

【關鍵詞】營改增；房地產；對策

一、營改增概念及案例公司簡介

（一）營改增概念簡述

營業稅改增值稅，簡稱營改增，是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅。營改增的最大特點是減少重復征稅，只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，可以促使社會形成更好的良性循環，有利于企業降低稅負。營業稅改增值稅主要涉及的范圍是交通運輸業以及部分現代服務業；

營業稅改增值稅主要涉及范圍為：交通運輸業包括：陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸。現代服務業包括：研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。

2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案。自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點，這是自1994年分稅制改革以來，財稅體制的又一次深刻變革。

（二）案例企業簡述

沈陽宏亞房產開發有限公司（以下簡稱本公司）成立于1992年，原為沈陽新東屋業開發有限公司，合作中方為沈陽市大東區房屋土地開發總公司，合作外方為僑華有限公司（其母公司為新加坡上海控股（集團）有限公司），注冊資本750.00萬美元，從成立至今歷經多次增資和變更，2015年11月30日取得沈陽市工商行政管理局換發的字91210100604607305R號企業法人營業執照，注冊資本為12，930.00萬美元，法定代表人：周政，注冊地址及住所：沈陽市大東區小東路8號。本公司屬房地產行業，經營范圍主要包括：房產開發、商品房銷售，自有產權房屋出租、商業零售、物業管理、停車場服務、發布各類廣告。該公司為典型的房地產企業。

二、營改增對案例企業的影響

（一）營改增對案例企業的積極影響

1.優化房地產納稅結構避免重復征收

以往房地產企業實行繳納營業稅政策時，對房地產企業的銷售收入總額5%進行征收。由于房地產企業主要業務通常為建造房屋、出售房屋等，其成本主要為各項建筑材料的購買、以及各項安裝費用，這些成本材料在其上游企業，也就是各種建筑材料供應商時已經承擔著繳納營業稅的責任，到了房地產企業這里，建成出售的房屋中這些材料、安裝費用作為房產價值的一部分，在銷售時再一次承擔了納稅責任，因此造成了重復征收的情況。在營改增政策實行之后，房地產企業不在繳納營業稅，改為繳納增值稅，由于增值稅只對增值部分進行征收，對于材料、安裝費用、雇傭施工等都作為可以抵扣的進項稅，在企業繳稅之前從銷項稅中進行抵扣，因此避免了重復征稅，優化了房地產企業納稅結構，從理論上來講，在抵扣之后，如果房地產企業的建筑安裝成本以及采購材料成本越高，可抵扣的進項稅越高，減輕稅負的效果就會越明顯。我們取得了沈陽宏亞房產開發有限公司的2014年和2017年財務報表，這兩年分別為營改增之前和營改增之后的財務報表，以下為報表內容摘要。

根據數據顯示，2014年，沈陽宏亞房產開發有限公司的銷售房產收入約為4.2億元人民幣，繳納營業稅額為2100萬元人民幣。2017年該企業已經全面營改增，不在繳納營業稅，其收入總額為12億左右，繳納增值稅為5300萬元人民幣。如果在收入相同的情況下，繳納增值稅確實在一定程度上減少了該房地產企業的稅負。

2.使企業資金使用更加靈活

沈陽宏亞房產開發有限公司主要業務為建設居民住房并銷售，其經營模式一般為預售，也就是說房屋未建成之前，就先將房屋預售出去，之后房屋建成再對購買者進行交房，這也是現在大部分的房地產企業的經營模式。由于預售的方式是在房屋建成之前就收到房屋購買價款，因此可以收到大量資金，來緩解開發建設過程中的壓力。在營改增政策實行之前，沈陽宏亞房產開發有限公司在預售房屋之后，確認收入，然后根據銷售收入總額5%來繳納營業稅。在營改增之后，沈陽宏亞房產開發有限公司只需要預交3%的增值稅，等房屋建成，產權轉移之后，再補繳剩余稅金。在2017年，沈陽宏亞房產開發有限公司預交增值稅金額為3600萬元人民幣左右，由于2014年房價與2017年房價無可比性，因此其銷售收入在同等經營規模之下也不同。忽略房價變動原因，若是銷售金額一致，營改增前后企業在銷售房產之后繳納的稅金相差2個百分點，但是相差金額可以達到2000多萬，雖然之后仍需補繳剩余稅金，但是在房屋產權轉移之前，這部分資金使企業可以自由支配使用的，無論是用于經營活動，還是用于購買理財產品或是用于投資等等用途，都可以為企業帶來更好的利潤和效益，資金的靈活性提高也有助于提高房地產企業的抵抗風險能力，因此，可以說營改增政策在對于企業資金可支配、利用方面對于房地產企業來講是有一定好處的，關鍵是企業財務管理人員應該預料到這方面的情況，并提前對可支配資金進行籌劃，合理使用，才能充分使用資金。

（二）營改增對案例企業的消極影響

1.企業財務核算難度增加

在營改增之前，房地產企業繳納營業稅的財務處理較為簡單，因為營業稅為價內稅，只需要根據企業收入按照5%的稅率來計提申報營業稅即可。但是實行營改增之后，對于稅收的賬務處理的難度就相對有所增加，增值稅分為進項稅和銷項稅，在開具發票時，根據銷售金額11%計提銷項稅，作為應交稅費-應交增值稅-銷項稅的貸方金額入賬；在采購材料、雇傭勞力、支付監理費、審計費等費用時取得的發票，根據發票上的增值稅金，計入應交稅費-應交增值稅-進項稅額的借方入賬，在核算應交稅金時，將進項稅借方從銷項稅貸方扣除，得出應交稅金的金額。除此之外，還有不能抵扣的進項稅，如企業購入自用而不是用于出售的固定資產的進項稅就不能抵扣。沈陽宏亞房產開發有限公司對于增值稅的會計核算設置更加復雜，應交稅費-應交增值稅下設科目不僅包含銷項稅、進項稅，還包括未交增值稅、已交增值稅、應交增值稅、待抵扣進項稅、待認證進項稅、進項稅額轉出的三級會計科目，相比于營業稅，增值稅的會計處理可以說復雜的多，因此，對于財務人員來說是一項重大挑戰，財務人員尤其是負責稅務這一部分的會計，需要認真學習新的會計政策，并根據會計準則學會相應的處理方式。對于財務管理者來說，由于稅收政策的變化，對企業財務方面的影響不僅僅體現在稅金方面，還包含財務報表列報的變化、資金如何更好的使用、如何設立新的財務內控制度來降低稅負等等，來為企業如何更好的經營發展做長遠的考慮。

2.對票據取得和管理要求更加嚴格

沈陽宏亞房產開發有限公司是一家大型的、正規的房地產企業，其采購的大部分材料、雇傭勞力都是從可以提供增值稅專用發票的企業獲得，但是有些較小規模的建筑安裝公司或勞務公司由無法提供增值稅專用發票。要想抵扣更多的進項稅，必須得取得發票，才可以進行抵扣。許多大型的、正規的材料供應商可以提供發票，作為房地產企業的進項稅進行抵扣。但是有些材料企業會從小型供應商那里購買，這些供應商很可能是小規模納稅人，不具有開具增值稅專用發票的資格，或是企業不夠正規，無法取得增值稅專用發票，因此不能抵扣。在雇傭勞務方面，這些房地產公司為了節約人力成本，往往雇傭零散工人進行勞動，不簽訂勞動合同，因此也無法抵扣。這部分進項稅如果不能抵扣，那么沈陽宏亞房產開發有限公司在營改增之后稅負就不一定能夠真正有效降低。因此，這就對案例公司對于票據的取得和管理要求更加嚴格，對供應商、合作伙伴的選取也應該更加慎重考慮。

3.資金的使用情況將會有所改變

由于房地產企業通常采用預售的方式銷售房屋建筑，之前確認收入后繳納的營業稅稅率為5%，營改增后可以預付3%的稅金，之后再補繳，雖然只有兩個百分點，但是對于規模較大、收入較高的房地產企業來說，在補繳之前可以使用的資金就會增加很多，這就改變了企業資金的使用計劃和情況，對企業來說有好處也有壞處。不利之處在于，企業財務管理者必須投入更多精力在資金籌劃方面，如何更加有效的利潤企業補繳增值稅之前的資金，或是理財或是投資或是將資金投入新的建設中去，都是企業管理者需要考慮的問題。

4.稅收政策發生改變需要投入精力

營改增之后，不僅是簡單的營業稅改繳增值稅，稅收政策也相應的發生變化，這需要企業管理者在合理利用稅收政策來經營公司、或是合理避稅方面投入精力，思考如何在新的稅收政策下改變企業發展策略，例如購置土地的進項稅金額也可以作為可抵扣進項稅，或是購入不動產進項稅分兩年抵扣等，這都會影響到企業的運營方式，改變企業固有的經營方式和理念，對于企業管理者來說也是一項挑戰。

三、企業對于營改增影響的應對措施

（一）提高企業財務人員素質水平

由于營改增政策實行之后，對于稅金方面的會計處理發生了變更，也出臺了新的會計準則來處理增值稅，難度相比以前繳納營業稅來說提高了很多，因此對于企業財務人員來說也是一個挑戰。財務人員必須積極了解新的稅收政策，學習新的會計處理方式，才能夠正確的計算和預估稅收對于企業財務方面的影響，并準確的申報增值稅。而對于房地產企業的財務管理者，要做學習新的財稅政策和會計處理方式的頭兵，從各個角度分析研究透徹增值稅對企業會計方面產生的影響。因為營改增之后，不僅僅對于稅金方面產生影響，對于企業資產、負債、現金流都會產生影響，因此負責稅務、資產、負債、現金流、財務報表各個模塊的會計都要應對新的變化。企業的財務管理者在深刻了解學習到營改增政策為起來帶來的變化時，應該及時對下屬財務工作人員進行培訓，盡快提高財務人員的素質和水平。只有整個財務團隊的專業素養跟上財稅制度的變化，才能準確處理好營改增對于企業財務方面的變化。

（二）加強房地產企業發票的管理和控制

對于房地產企業來說，營改增政策優化了稅收結構，減少了重復征收，但是是否真正降低了企業的稅負我們還需討論。在營改增之后，原來虛開發票的情況大大減少，我國的發票管理也更加嚴格。但是，一些材料供應商還不夠正規，為了少繳稅拒絕開具發票，或是一些小規模納稅人無開具增值稅專用發票的權利，因此，房地產開發企業在采購時，需要考慮的問題由原來的材料價格、質量等因素增加了一點，就是能否開具發票用來抵扣增值稅。上文說到，可抵扣金額越高，企業需要繳納的稅金越少，就越能有效降低企業稅負。因此，在采購時，應該盡量選擇能夠開具增值稅專用發票的較大的供應商，并且在采購時積極索要發票，來盡可能的獲得更多可抵扣增值稅。對于發票的管理和制也必須更加嚴格，認真對待每一張發票，來為企業降低經營成本。除了要加強采購方面的發票的管理和控制外，人工成本也是房地產企業成本很重要的一部分。工程人員都是從專業勞務派遣機構聘請或是正規工程監理公司聘請簽訂了勞務合同，有正規發票，因此都是可抵扣進項稅內的成本。案例公司不能夠為了節約成本，聘請零散務工人員，沒有正式的合同和發票，因此不能抵扣進項稅。所以加強人工方面的合同、發票管理，招聘正規施工人員，也可以為企業節約成本.

（三）積極籌劃資金使用

由于房地產企業通常采用預售的方式銷售房屋建筑，之前確認收入后繳納的營業稅稅率為5%，營改增后可以預付3%的稅金，之后再補繳，雖然只有兩個百分點，但是對于規模較大、收入較高的房地產企業來說，在補繳之前可以使用的資金就會增加很多，這對企業來說無疑是一個好消息，因為可支配資金越多，企業無論是抵御風險能力還是利用資金再盈利的能力都會增強，企業管理者利用這筆可支配資金再進行投資、或是企業經營運轉，對企業發展都是很有益處的。對于企業管理者來說，通過合理的測算和預估分析出可使用資金的變動，來對這些資金進行籌劃，使可利用資金最有效的為企業經營發展提供幫助，對于企業來講非常重要。

（四）合理利用稅收政策

新的稅收政策對于房地產企業還有可利用的余地，比如購置土地的金額也是可在可抵扣進項稅范圍內，因此，購置土地對于選擇房產開發的位置的影響減少，管理者可以拋棄一部分購置土地高成本導致現金流不足的憂慮，從而更好的選擇房產開發為位置，；比如，在購入不動產時的進項稅可以分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%，由于分兩年抵扣，這也一定程度上拉動一般企業對房地產的投資，促進交易的活躍性。還有許多對于經營發展的因素，管理者都需要考慮到，合理利用稅收政策，積極籌劃資金使用，將會幫助房地產企業更加順利的經營發展。

四、結論

本文在營改增的財稅體制改革的大背景下，選取房地產行業作為分析的行業，并選擇沈陽宏亞房產開發有限公司作為案例企業，通過查閱資料、了解相關政策、分析其營改增前后的財務數據來分析出營改增政策對于房地產企業產生的影響，并對針對營改增對房地產企業產生的影響來提出相應的應對措施，旨在幫助房地產企業在營改增財稅體制改革的大背景下，能夠了解企業發生的變化，并能夠積極應對，使房地產企業更加從容健康的經營發展。

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