加強房地產(chǎn)企業(yè)預算管理的策略

張峰

摘 要：隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國城市化進程加快，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的背景之下得以全面發(fā)展。面對競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場，企業(yè)倘若要取得長足、健康的發(fā)展，不僅要具備正確的戰(zhàn)略規(guī)劃與組織能力，而且還要具備較強的預算管理能力，從而對企業(yè)各個環(huán)節(jié)加強管理，使其房地產(chǎn)企業(yè)能夠在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。基于此，本文著重對加強房地產(chǎn)企業(yè)預算管理的策略進行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；預算管理；策略

所謂預算是以企業(yè)自身戰(zhàn)略規(guī)劃、預測、決策為基礎，通過有效的方式制定行動計劃，不僅可以將企業(yè)資源進行最大限度的配置，而且通過經(jīng)營活動的詳細安排與企業(yè)各個環(huán)節(jié)相結(jié)合，全面執(zhí)行預算管理，有利于提升企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，投資環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、運營環(huán)節(jié)、管理環(huán)節(jié)等等，有著十分明顯的行業(yè)特征。我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過了黃金十年，現(xiàn)階段政府調(diào)控逐步升級，行業(yè)整合力度加大，在這樣的背景之下，加強房地產(chǎn)企業(yè)預算管理非常重要，具體策略如下：

一、加強房地產(chǎn)企業(yè)預算編制的策略

（一）要重視財務與業(yè)務部門的高度結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)預算編制必然會涉及到房地產(chǎn)項目的前期規(guī)劃、研發(fā)、營銷、工程管理以及后期的物業(yè)管理等等方面，意味著預算管理將會涉及到企業(yè)內(nèi)部多個部門以及項目經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)。可見，加強房地產(chǎn)預算管理必須各個部門共同努力，不能讓企業(yè)財務部門孤軍奮戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在管理層安排主要負責人，由負責人組織成立全面預算管理小組，同時還要確保相關(guān)部門人員能夠主動積極參與進來，分工協(xié)作做好預算編制工作。具體方法：首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層需要結(jié)合企業(yè)實際情況，將總目標以及各個項目、各個部門的子目標制定出來；其次，房地產(chǎn)企業(yè)營銷部門要專門負責項目分析，例如，項目的銷售去化面積、回款計劃、收入計劃、宣傳費用等等預算方面的編制；而前期部門則主要負責項目開發(fā)手續(xù)以的跑辦時間節(jié)點、交費預算等等方面的編制；房地產(chǎn)企業(yè)的施工部門則主要負責項目施工的進度、項目款項支付預算等等方面的編制；房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源部門，則要對人力支出、培訓費用等等進行預算編制；房地產(chǎn)企業(yè)的行政部門則要負責編制項目行政預算費用；財務部門主要負責融資、稅費繳納、財務費用等等預算編制。

（二）要重視項目預算編制周期

基于房地產(chǎn)企業(yè)的特點，所開發(fā)項目周期比較長，這就意味著有很多不確定因素存在。在預算編制的過程中，一定要夠全面、夠深、夠細，并且在實際執(zhí)行的過程中要注意隨時可能發(fā)生的不確定因素，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時進行調(diào)整，以免造成更大的損失，確保項目可以有效開展。

（三）加強資金流預算管理

作為資金高度密集的房地產(chǎn)企業(yè)，其資金緊張可謂是每一個房地產(chǎn)企業(yè)乃至整個行業(yè)都普遍存在的現(xiàn)象。因此，在對全面預算進行制定的過程中，不僅是構(gòu)建企業(yè)成本動態(tài)控制管理體系，更是對企業(yè)全部經(jīng)驗活動進行全面整合與管理的一個過程。唯有對資金流進行有效、合理的控制，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。具體做法，首先，需要從宏觀角度對投資進度預算、項目進度預算進行分析與制定；其次，將其細化到每一份合同之中，確保其能夠單獨制定付款計劃，然后匯總成為企業(yè)月度、季度、年度付款預算報告體系；最后，在實際執(zhí)行中，倘若項目進度、付款計劃等等發(fā)生了變化，則需要及時進行調(diào)整。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)預算執(zhí)行的策略

為了能夠有效實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標，全面預算一經(jīng)下達，就必須認真執(zhí)行，加強對過程的控制，全面實施動態(tài)化管理，具體如下：

（一）制定關(guān)鍵指標

所謂關(guān)鍵指標，即房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身實際情況制定相關(guān)成本、費用等等指標預警偏離程度指標。并且按照項目預算實際數(shù)與預算數(shù)之間存在的差異進行全面分析，從而制定出符合房地產(chǎn)項目實際情況的控制線與預警線。之后，需要按照關(guān)鍵指標，對其進行動態(tài)監(jiān)控，實現(xiàn)動態(tài)管理的目標，同時還需要將相關(guān)的成本控制指標納入到相關(guān)部門的考核內(nèi)容之中，且作為重點內(nèi)容進行考核。

（二）加強例外管理，不斷優(yōu)化處理方案

開發(fā)項目在實際運行的過程中，不可避免會出現(xiàn)預算之外的一些支出以及超出預算支出等等情況，這就需要根據(jù)超出預算的內(nèi)容進行分析，找出原因，然后分析是否必須發(fā)生，且注意不能隨意進行增加。同時，要讓財務部門、支出項目產(chǎn)生的部門進行成本費用利潤測算，對費用產(chǎn)生的影響進行影響，從而選擇出最佳的處理方案。

（三）最好調(diào)整原則的制定，保障目標能夠達成

基于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長的特點，隨著企業(yè)客觀環(huán)境與時間的變化，對預算進調(diào)整是必要的。在預算調(diào)整是需要掌握這些原則：第一，不可輕易對原則進行調(diào)整。前文已經(jīng)說到全面預算管理是經(jīng)過相關(guān)工序與環(huán)節(jié)才達成的，一經(jīng)管理層確定，沒有特殊的情況是不能夠進行調(diào)整；第二，有增有減的原則。倘若出現(xiàn)了不利于預算執(zhí)行的情況，需要對相關(guān)費用、成本進行調(diào)整時，需要通過內(nèi)部挖掘等等有效措施，確保整體費用、整體成本可以進行控制；第三，對原則進行適時調(diào)整。一般在項目內(nèi)部以及外部環(huán)境發(fā)生變化之后，這就需要對預算進行適時調(diào)整，以確保制定的預算與房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況符合，具有可操行、可行性，這樣才能保障企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)控制環(huán)節(jié)的策略

房地產(chǎn)企業(yè)預算管理考核首先任務是要將考核指標、考核部門明確。對于房地產(chǎn)企業(yè)管理層來講，一般會更加關(guān)注關(guān)鍵成本、關(guān)鍵費用的指標、預算外支出等等事項，實則對財務報表本身關(guān)注并不多。而預算分析報告往往包含的內(nèi)容比較齊全，且沒有對重點進行說明，對問題分析方面不夠深入，沒有進行深入的研究。因此，預算控制環(huán)節(jié)要結(jié)合行業(yè)特征，并且按照職能部門將重點考核指標劃分出來，例如：針對營銷部門，則主要考核的是銷售面積、回款金額、銷售收入與等等具體完成情況；針對工程管理部門，則主要考核項目的實際成本是否已經(jīng)超出預算，工作進度又是否按照預算在進行等等；針對管理部門，則主要考核相關(guān)費用支出是否在預算范圍之內(nèi)等等。對預算進行分析尤其要重視為管理層提供需要的主要信息，將關(guān)鍵指標的相關(guān)信息全面、準確的反映給他們，將重點管理突出并且加強系統(tǒng)分析。還可以通過圖表等等有效方式，將重要的指標直觀形象的展示出來。明確考核部門，確立考核辦法，完善獎懲制度，最大限度保障預算能夠在全面實行。另外，房地產(chǎn)企業(yè)管理層還需要從思想上支持預算執(zhí)行情況的日常監(jiān)督，重視并不斷提升預算的約束力，在預算管理全面實施的過程中樹立預算的權(quán)威性，同時激發(fā)全體員工主動積極參與進來。通過對年度或者特定時期的預算實施情況進行考核，并且對不同部門對預算執(zhí)行的情況進行全面評價，在評價的過程中不僅要關(guān)注關(guān)鍵性指標，同時需要考慮對非財務指標業(yè)績的考核力度，將預算管理與房地產(chǎn)企業(yè)文化融合，提升企業(yè)上下對全面預算管理的認識，并在實際工作中全面落實。

綜上所述，預算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來講是非常重要的一項內(nèi)容，具有系統(tǒng)性、復雜性的特征，涉及到企業(yè)各個環(huán)節(jié)，需要企業(yè)上上下下全面參與，預算管理流程也要與企業(yè)各個環(huán)節(jié)掛鉤，實現(xiàn)動態(tài)化管理，以幫助企業(yè)提升自身核心競爭力，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康、長遠地發(fā)展。

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