新常態下我國商業地產可持續發展探析

摘 要：近年來隨著全球經濟的不斷發展，世界經濟趨于城市化。在大環境的發展影響下我國居民的生活水平顯著提高。在眾多企業中商業地產的發展迅速成為經濟發展的主流，商業地產產業在拖動我國經濟發展的過程中起到了重要的作用。同時在經濟發展過程中商業地產也出現了諸多新的問題。本文就新常態下我國商業地產可持續發展的現狀，存在問題，以及就商業地產可持續發展的措施進行了探索和研究。在分析的過程中使我國的商業地產水平和質量得到大幅度提升。推促商業地產在未來的經濟發展及社會的進步中發揮重要的作用，也為經濟的發展奠定基石。

關鍵詞：新常態；商業地產；可持續發展

一、新常態下我國商業地產的現狀及存在的問題

1.商業地產的現狀

在近幾年來商業地產的開發過程中，“起步晚，發展快，問題多，前景廣”這四句話概括出了我國商業地產的基本概況。基于對城市建設的需要，各級政府部門對商業地產的推動和規劃一直處于主導地位。隨著大型購物中心的崛起，零售地鋪租金上漲及需求的不斷增加，不少住宅開發商看好商業地產的經濟效益，主動轉型，或者拿地與商業地產開發商合作。比如，據調查統計數據顯示，2005年至2015年某二線城市商業地產企業已達到4500家，商業建筑面積達3億平方米。從現在到2025年預期還會新增7000家商業地產企業建成開業，屆時購物中心數量是現在的2.5倍。商業地產企業出現高收益高回報現象，許多的商業地產開發者在利益的不斷驅使下大面積擴容，在快速開發和不合理經營的過程中，出現了一些商業地產品牌口碑差，質量不過關，后續的經營服務不到位等問題，給現代經濟的發展提供了阻礙。所以就現在的商業地產的現狀觀察，有明顯的泡沫趨勢。

2.商業地產存在問題

（1）產業規劃不科學，資源存在浪費和流失現象

商業地產的發展狀況直接反映著這個城市的經濟繁榮程度和城市整體規劃理念。不是所有的企業都適合做商業地產企業，也不是所有的商業地產企業都能做大做強。隨著近年來開發商的無序開發及商業地產產業盲目投資，比如，很多一線城市眾多的商業地產企業從金融機構貸取大額資金投資商業地產，構建完成后在銷售過程中形成了政府、消費者、商業地產企業三方進行價格上博弈。而一些二、三線城市很多商業地產追求”大而全”的商業理念，忽視當地人民生活水平和消費能力，導致商業地產虛假繁榮。很多商業街周圍一半經營者付不起高額的租金，資源存在浪費和流失。就目前來看，在城市人口密集、土地資源有限的情況下，如何使商業地產走可持續發展道路，如何科學規劃商業地產產業，如何做到資源合理利用，是我們需要考慮的重要問題。

（2）商業地產閑置率大幅度提升，呈進一步擴大趨勢

就現階段的商業地產發展來看，有相當一部分商業地產未能得到有效利用。閑置率幅度上升，就深圳而言，從2013年至今，商業地產的閑置率已上漲到10%。具體原因表現在：開發商品牌口碑差，科技含量低存在質量問題，缺乏自身特色或銷售價漲幅大銷售不暢。空置率居高不下，而且呈進一步擴大趨勢。十八大以來有很多政府領導多次提及消化商業地產閑置率，在政府和企業的努力下，許多地區閑置住房比率小幅度有所下降，但就全國的大形勢而言，效果并不明顯。

（3）運行不規范，法律法規不健全

目前商業地產招商流程操作不規范，運營和后期管理不嚴格。全國各個城市每年的商業欺詐案件時有發生。而相對于其他歐洲國家完善的法律體系而言，我國的商業地產法律法規正處于探索階段。商業地產法律法規不健全和我國迅速發展的商業地產經紀嚴重不協調，導致機會與問題共生，優勢和劣勢并存。

（4）短期的商業地產開發行為對生態破壞嚴重

商業地產在開發拆除舊建筑期間，產生大量的廢氣、廢水，在車輛運輸的過程中，還會產生揚塵、噪音。在施工過程中，如果構建大型的地下車庫和地下商業街的同時還會產生污水排放，影響地下水。短期的商業開發行為沒有形成一種高效、低耗、無廢、無塵、無污染的建筑環境，忽視對生態環境的保護。還有許多的開發商追求經濟效益，商業地產群建筑密集，容積率過高，配套的綠化建設設施寥寥無幾，對生態環境破壞嚴重。

二、商業地產可持續發展的分析

1.加大政府部門的宏觀調控力度，政府企業做好商業地產遠景規劃

在不斷壯大的商業地產隊伍中，政府部門和商業地產開發企業必須跟隨城市經濟發展的腳步。要遵循商業地產發展的規律，利用好城市的商業地產項目與城市商圈布局進行有效的對接。在進行有關項目開發和投資時，需要充分考慮到經濟水平和消費者消費承受能力，避免面積工程。政府在長遠的經濟規劃中，各級政府充分發揮自己的職能，可以規劃汽車產業、環保節能產業、制造業，而不過多的依賴商業地產。以城市的整體發展協調為依托，政府部門充分利用經濟杠桿的調節優勢，從金融機構入手加大對商業地產企業資質審核。城市建設部門對于違規違章建筑施行嚴格的宏觀調控力，對城市的經濟水平作出科學評估，對城市的發展能力作出前瞻性預見。以本級城市的商業地產發展規律為基準，融入城市整體規劃，充分整合資源，樹立良好的商業地產品牌形象，通過和其他知名企業的資源共享和品牌聯合，為商業地產發展做好遠景規劃工作。

2.打造自主特色品牌，重視商業地產項目后期的運營與管理，提升商業地產的核心競爭力

隨著近年來商業地產發展的日新月異，加快了商業地產的創新步伐，老的商業地產的經營模式是把商品房、商業街當做一種商品出售，近五年來，隨著互聯網營銷模式加入，老套的商業地產營銷模式逐漸被更新換代。商業地產也要審時度勢創造自己有特色的自主品牌。還可以與其他的運營企業強強聯手開發與管理，對周邊的環境進行實地考察和調研，探討可持續發展項目。例如，在高消費的居民中可以建立高端山景房、水景房，修建公路，公路旁修建綠化。重視商業地產項目的后期運營和管理，滿足高消費人群的不同定位和需求。也可以在緊湊密集中、低端消費地區建立緊湊型商業街，幼兒園、美食廣場。對于開發中的商業街進行有效的出租、出售。建立相應的配套設施，給中、低檔消費群體提供方便服務。滿足中、低端消費者消費，拉動經濟發展。同時提升商業地產在高、中、地消費者心中的形象，建立良好的品牌，提升商業地產企業核心競爭力。萬達、華潤在這種模式的管理下，取得了的不錯的經濟效益和社會效益。

3.加強對商業地產企業的監管，建立健全相關的法律法規

新常態下的實踐證明中我國現有的《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產法》等法律法規在過去的建設中，起到了良好的作用。在商業地產可持續發展的需求中，政府部門一方面要減少商業地產開發過程中的政府行為，杜絕黑暗招標，政府腐敗，暗箱操作。另一方面嚴格按著國家規定的各項規章制度執行，取消各種不合理費用，建立健全相關的法律法規，保證在實施的過程中商業地產法律法規與其他的國家法律法規相配合協調，充實商業地產建設。在市場的競爭中形成良好的、公平的、合理的競爭。以達到商業地產可持續發展的目的。

4.重視保護環境，維持生態平衡，真正做到可持續發展

“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”是可持續發展的核心。人口發展、環境發展、生態保護與資源利用相協調是商業地產企業發展的重要組成部分，商業地產想要可持續發展既要在開發中、經營中和后續的服務中構建和諧有機的生態經濟。又要注重環境保護，維持生態平衡，滿足現代人對商業地產的各種需要。又要給后代開發留有余地。絕不進行掠奪性開發，真正做到高效、低耗、無廢、無塵、無污染的開發經營模式，塑造優美環境，和諧商業地產企業。使商業地產企業發展的更持久，更廣泛，更深遠。

三、結束語

在國外的很多國家中，商業地產已經成為產業支柱。本文對于新常態下我國的商業地產可持續發展的問題進行深刻的探討和研究，分析了我國商業地產的開發與運營過程中存在問題，提出了確切可行的解決方法。有利于我國商業地產與政府應用科學的發展規劃方法，全面提升商業地產發展的水平和質量，走可持續發展道路。促使經濟與社會協調穩定的前進。

參考文獻：

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作者簡介：王靜（1978- ），女，漢族，山東省濰坊人，經濟師