論新時代背景下商業地產轉型發展模式研究

摘 要：近幾年，我國商業地產開發建設逐漸興起，然而隨著我國市場環境和結構的不斷發展變化，尤其是在習近平總書記對當前國民經濟與社會發展提出了新的要求，出臺一系列房地產相關政策之后，我國商業地產正面臨諸多機遇和挑戰，如何突破商業地產現有的經營困境、進行轉型發展是我國商業地產開發者和經營者所亟待解決的問題。本文概述了我國商業地產的背景及發展歷程，分析了商業地產的發展現狀以及存在的主要問題，并結合我國具體的商業地產市場環境，提出商業地產業轉型發展的相應建議，以幫助商業地產轉型發展提供信息，從而以推動城市商業地產繁榮發展。

關鍵詞：商業地產；轉型發展；新時代；策略

一、引言

我國房地產行業自20世紀90年代開始起步，隨后經歷高速發展，粗放成長時期，使得房地產行業獲得了不菲的收益，同時成為了整體國民經濟發展中的支柱產業。然而，隨著房地產行業的逐步規范化，行業取得競爭優勢的關鍵因素也發生變化，過去粗放成長中的弊端正在逐漸顯露。房地產行業的快速發展推動著房價一路水漲船高，遠遠超出我國居民的現有購買能力，居民購房壓力不斷攀升。2010年以來，我國出臺系列政策加強住宅地產監管，在一定程度上限制了住宅市場發展。由于住宅市場的滯緩，使得住宅市場的大量資源不斷轉移到商業地產市場。在這種形勢下，商業地產贏來了發展機遇，一躍成為國民經濟發展的重要組成部分。自2011年以來，商業地產經歷了快速成長階段，市場供大于求階段，并于近期呈現出回暖趨勢。但由于我國商業地產建設存在盲目性，趨同性，缺乏可行性研究，這就造成了我國商業地產發展不平衡、結構布局不合理等問題，我國商業地產長期處于一種非理性發展狀態之中。在這商業地產發展的關鍵時期，如何面對新的宏觀環境，如何轉變發展模式以突破發展瓶頸成了我國商業地產企業持續關注的焦點，這直接影響著商業地產行業未來的發展，對于商業地產的發展及戰略規劃有重要意義。

二、商業地產的發展現狀及存在問題

1.建設嚴重重復，招商困難

我國商業地產起步較晚，行業長期處于粗放的發展狀態之中，商業地產行業未能形成完整的體系，不能找準自身、客戶、規模、業態的定位，更不能準確把握市場。這容易造成盲目跟風，消費目標群定位不準確，從而使商業地產開發缺乏創新，達不到同業態中商品的互補功能作用，這就自然不能發現商業地產成功運營的“新洞天”。另外，我國商業地產發展的另一個障礙是商業環境的不成熟，例如：我國的法律、法規不完善，城市規劃、網點布局不合理，業態組合不科學等，這些都使我國商業地產粗放的運營方式，難以在短期內得到扭轉。本應進入黃金期發展期的商業地產行業，由于其野蠻生長方式，已經出現商業地產整體過剩的局面，例如：購物中心招商困難，空置率居高不下。這都是由于商業環境、管理機制的不成熟，商業地產同質化嚴重等引起。

2.持續經營困難，電商沖擊力大

最近幾年，由于我國商業地產獲得快速發展，各種資金以及資源大量涌入商業地產行業，致使產業規模的不斷擴大。正是由于商業地產粗放式發展方式，規劃布局的不合理，導致其競爭壓力持續上升，許多商業地產項目招商開業了，卻無法在市場的可持續經營競爭中獲得一席之地，最終只能關業。例如：北京的巨庫、第五大道，都是商業地產項目經營難的鮮活例子。另外，電子商務對商業地產產生很大沖擊。信息技術的快速發展為電子商務提供了良好的基于，然而這對于商業地產的沖擊也是實實在在的，商業地產與電商相比受到地理位置及支付方式等條件的限制，不能做到如同電商那樣便捷。同時，一些商品受地域方面影響，沒有電商商品種類齊全，加之，商業地產不可避免成本支出費用附加在商品上，其出售的商品難以獲得價格上的優勢，這使的原本依托實體店鋪達成的交易逐漸被電商所取代，勢必會大大降低商業地產的實際需求，這都給商業地產持續經營帶來了困難。

3.政策連續性差，政府疏于管理

政府出臺的政策對于我國商業地產市場發展依然起著關鍵的指導作用。但我國還存在著相關政策缺乏連續性，政府對商業地產宏觀調控能力不足等問題。雖然，政府部門在連年采取了一定的措施，但許多政策未能做到有效的貫徹，一定程度上缺乏指導性與前瞻性，對商業地產的調控收效甚微，為商業地產的發展帶來諸多起伏，一些不良企業借此機會投機取巧，牟取暴利，破壞了商業地產的有序發展。另外，一些省市的當地政府，為了GDP等業績，盲目鼓勵商業地產開發商興建大型購物中心，視其為“搖錢樹”，甚至將其當成衡量自身政績的工具，而這些新建的商場、購物中心、物業等與當地的發展水平不相適應，造成了資源不必要的浪費。這就造成了商業地產最終陷入品牌參差不齊、人氣不旺、空置率高的局面，長此以往非常不利于商業地產的可持續發展。

三、商業地產轉型發展模式創新建議

1.建立O2O的營銷模式

隨著互聯網科技的快速發展，電子商務模式也呈現出多元化發展，除了B2B、B2C、C2C等互聯網商業模式之外，一種名為O2O的新型消費模式已快速發展起來。O2O將線下消費與線上消費取長補短，彌補電商體驗性不足、質量判斷間接性等的短板，把線上消費的顧客吸引到線下進行消費，這為商業地產未來發展提供了一條新的途徑。這種加強商業地產與電子商務的合作方式，能夠幫助商業地產自身獲得更多的營業額，以更好的應對電子商務帶來的沖擊。諸如，蘇寧電器、國美電器這些行業領先的家電商場紛紛推出網上購物平臺，蘇寧電器也正是更名為“蘇寧云商”，實施線下體驗、線上訂單的O2O發展模式。這有效的克服傳統線下消費的缺點，使消費決策前置，顧客能間隙時間通過網絡快速做出消費決策，無需等到購物中心才決定，為顧客節省了大量寶貴時間。因此，O2O營銷模式能夠更好地幫助商業地產實現線上與線下有機融合，獲取更多的客戶群體和營業額。

2.采取差異營銷策略

地段是決定商業地產如何發展的關鍵因素。商業地產應因地制宜，所以商業地產要細致地分析市場的需求，做好市場定位。采取“差異化經營”戰略，對選擇的地段充分考慮消費者需求，同時要考慮客流量、環境、交通等相關因素。一方面，在鄰里商業興起規模適宜的社區商場、社區購物中心等，以滿足居民日常消費需求。雖然社區商業的體量偏小，但遠離城市中心的社區越來越多，已成為商業地產的轉型新動力。社區購物中心可以配套餐飲、休閑、娛樂等設施，以滿足居民消費滿足需求。另一方面，對于追求高端品牌的人群，多考慮到的是品牌的形象、信譽度、品牌的體驗感受和商品的質量，在實體店選購能夠直觀體驗與鑒定產品的品質，也更易取得消費者的信任，所以，對于高端品牌的選購，顧客更加傾向于在實體店消費。尤其是一些奢侈品品牌更青睞于傳統的銷售渠道，品牌授權受到一定限制。因此，適當的引進高端品牌，為顧客提供專屬體驗和個性化的服務，是提升傳統商業地產的競爭力有效方式。

3.采用客戶體驗式商業模式

當下，電子商務發展固然有優勢，但其也存在著體驗性不足等弊端，消費者在網上購物時其社交、體驗等需求也會受到一定局限，這就給傳統地產商業的發展帶來新的機遇。“客戶體驗試”商業模式則能夠有效彌補電子商務的這一短板，同時，這也被更多的實體商業所青睞。這種體驗模式能夠充分認識到消費者的需求，從精神層面入手去滿足消費者，以增強客戶的消費體驗。諸如：商場的體驗可以從品牌、服務、業態等方面入手，像越來越多的商業地產開發商更注重引入影院、游戲廳、冰場等體驗類業態，一些開發商更是注重購物中心的景觀建設，以此來滿足消費者的體驗需求，吸引消費者。不過，從長遠發展來看，商業地產更應做到體驗與購物相結合，做到需求的精準定，不能一味追求體驗功能。

四、結語

綜上所述，在處于新時代背景下的商業地產行業，應深刻意識到自身所處的環境及發展格局，積極尋求轉型發展之路。一方面，充分利用互聯網等發展，將實體商業與電子商務線上與線下有機融合；另一方面，準確找好定位，采取差異營銷策略；最后，在商業中心中加入客戶體驗模式。通過這些方式以抓住機遇，以獲得競爭優勢。

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作者簡介：陳軼（1981- ），男，漢族，湖南省湘潭人，經濟師