論新時代背景下商業(yè)地產轉型發(fā)展模式研究

摘 要：近幾年，我國商業(yè)地產開發(fā)建設逐漸興起，然而隨著我國市場環(huán)境和結構的不斷發(fā)展變化，尤其是在習近平總書記對當前國民經濟與社會發(fā)展提出了新的要求，出臺一系列房地產相關政策之后，我國商業(yè)地產正面臨諸多機遇和挑戰(zhàn)，如何突破商業(yè)地產現有的經營困境、進行轉型發(fā)展是我國商業(yè)地產開發(fā)者和經營者所亟待解決的問題。本文概述了我國商業(yè)地產的背景及發(fā)展歷程，分析了商業(yè)地產的發(fā)展現狀以及存在的主要問題，并結合我國具體的商業(yè)地產市場環(huán)境，提出商業(yè)地產業(yè)轉型發(fā)展的相應建議，以幫助商業(yè)地產轉型發(fā)展提供信息，從而以推動城市商業(yè)地產繁榮發(fā)展。

關鍵詞：商業(yè)地產；轉型發(fā)展；新時代；策略

一、引言

我國房地產行業(yè)自20世紀90年代開始起步，隨后經歷高速發(fā)展，粗放成長時期，使得房地產行業(yè)獲得了不菲的收益，同時成為了整體國民經濟發(fā)展中的支柱產業(yè)。然而，隨著房地產行業(yè)的逐步規(guī)范化，行業(yè)取得競爭優(yōu)勢的關鍵因素也發(fā)生變化，過去粗放成長中的弊端正在逐漸顯露。房地產行業(yè)的快速發(fā)展推動著房價一路水漲船高，遠遠超出我國居民的現有購買能力，居民購房壓力不斷攀升。2010年以來，我國出臺系列政策加強住宅地產監(jiān)管，在一定程度上限制了住宅市場發(fā)展。由于住宅市場的滯緩，使得住宅市場的大量資源不斷轉移到商業(yè)地產市場。在這種形勢下，商業(yè)地產贏來了發(fā)展機遇，一躍成為國民經濟發(fā)展的重要組成部分。自2011年以來，商業(yè)地產經歷了快速成長階段，市場供大于求階段，并于近期呈現出回暖趨勢。但由于我國商業(yè)地產建設存在盲目性，趨同性，缺乏可行性研究，這就造成了我國商業(yè)地產發(fā)展不平衡、結構布局不合理等問題，我國商業(yè)地產長期處于一種非理性發(fā)展狀態(tài)之中。在這商業(yè)地產發(fā)展的關鍵時期，如何面對新的宏觀環(huán)境，如何轉變發(fā)展模式以突破發(fā)展瓶頸成了我國商業(yè)地產企業(yè)持續(xù)關注的焦點，這直接影響著商業(yè)地產行業(yè)未來的發(fā)展，對于商業(yè)地產的發(fā)展及戰(zhàn)略規(guī)劃有重要意義。

二、商業(yè)地產的發(fā)展現狀及存在問題

1.建設嚴重重復，招商困難

我國商業(yè)地產起步較晚，行業(yè)長期處于粗放的發(fā)展狀態(tài)之中，商業(yè)地產行業(yè)未能形成完整的體系，不能找準自身、客戶、規(guī)模、業(yè)態(tài)的定位，更不能準確把握市場。這容易造成盲目跟風，消費目標群定位不準確，從而使商業(yè)地產開發(fā)缺乏創(chuàng)新，達不到同業(yè)態(tài)中商品的互補功能作用，這就自然不能發(fā)現商業(yè)地產成功運營的“新洞天”。另外，我國商業(yè)地產發(fā)展的另一個障礙是商業(yè)環(huán)境的不成熟，例如：我國的法律、法規(guī)不完善，城市規(guī)劃、網點布局不合理，業(yè)態(tài)組合不科學等，這些都使我國商業(yè)地產粗放的運營方式，難以在短期內得到扭轉。本應進入黃金期發(fā)展期的商業(yè)地產行業(yè)，由于其野蠻生長方式，已經出現商業(yè)地產整體過剩的局面，例如：購物中心招商困難，空置率居高不下。這都是由于商業(yè)環(huán)境、管理機制的不成熟，商業(yè)地產同質化嚴重等引起。

2.持續(xù)經營困難，電商沖擊力大

最近幾年，由于我國商業(yè)地產獲得快速發(fā)展，各種資金以及資源大量涌入商業(yè)地產行業(yè)，致使產業(yè)規(guī)模的不斷擴大。正是由于商業(yè)地產粗放式發(fā)展方式，規(guī)劃布局的不合理，導致其競爭壓力持續(xù)上升，許多商業(yè)地產項目招商開業(yè)了，卻無法在市場的可持續(xù)經營競爭中獲得一席之地，最終只能關業(yè)。例如：北京的巨庫、第五大道，都是商業(yè)地產項目經營難的鮮活例子。另外，電子商務對商業(yè)地產產生很大沖擊。信息技術的快速發(fā)展為電子商務提供了良好的基于，然而這對于商業(yè)地產的沖擊也是實實在在的，商業(yè)地產與電商相比受到地理位置及支付方式等條件的限制，不能做到如同電商那樣便捷。同時，一些商品受地域方面影響，沒有電商商品種類齊全，加之，商業(yè)地產不可避免成本支出費用附加在商品上，其出售的商品難以獲得價格上的優(yōu)勢，這使的原本依托實體店鋪達成的交易逐漸被電商所取代，勢必會大大降低商業(yè)地產的實際需求，這都給商業(yè)地產持續(xù)經營帶來了困難。

3.政策連續(xù)性差，政府疏于管理

政府出臺的政策對于我國商業(yè)地產市場發(fā)展依然起著關鍵的指導作用。但我國還存在著相關政策缺乏連續(xù)性，政府對商業(yè)地產宏觀調控能力不足等問題。雖然，政府部門在連年采取了一定的措施，但許多政策未能做到有效的貫徹，一定程度上缺乏指導性與前瞻性，對商業(yè)地產的調控收效甚微，為商業(yè)地產的發(fā)展帶來諸多起伏，一些不良企業(yè)借此機會投機取巧，牟取暴利，破壞了商業(yè)地產的有序發(fā)展。另外，一些省市的當地政府，為了GDP等業(yè)績，盲目鼓勵商業(yè)地產開發(fā)商興建大型購物中心，視其為“搖錢樹”，甚至將其當成衡量自身政績的工具，而這些新建的商場、購物中心、物業(yè)等與當地的發(fā)展水平不相適應，造成了資源不必要的浪費。這就造成了商業(yè)地產最終陷入品牌參差不齊、人氣不旺、空置率高的局面，長此以往非常不利于商業(yè)地產的可持續(xù)發(fā)展。

三、商業(yè)地產轉型發(fā)展模式創(chuàng)新建議

1.建立O2O的營銷模式

隨著互聯網科技的快速發(fā)展，電子商務模式也呈現出多元化發(fā)展，除了B2B、B2C、C2C等互聯網商業(yè)模式之外，一種名為O2O的新型消費模式已快速發(fā)展起來。O2O將線下消費與線上消費取長補短，彌補電商體驗性不足、質量判斷間接性等的短板，把線上消費的顧客吸引到線下進行消費，這為商業(yè)地產未來發(fā)展提供了一條新的途徑。這種加強商業(yè)地產與電子商務的合作方式，能夠幫助商業(yè)地產自身獲得更多的營業(yè)額，以更好的應對電子商務帶來的沖擊。諸如，蘇寧電器、國美電器這些行業(yè)領先的家電商場紛紛推出網上購物平臺，蘇寧電器也正是更名為“蘇寧云商”，實施線下體驗、線上訂單的O2O發(fā)展模式。這有效的克服傳統線下消費的缺點，使消費決策前置，顧客能間隙時間通過網絡快速做出消費決策，無需等到購物中心才決定，為顧客節(jié)省了大量寶貴時間。因此，O2O營銷模式能夠更好地幫助商業(yè)地產實現線上與線下有機融合，獲取更多的客戶群體和營業(yè)額。

2.采取差異營銷策略

地段是決定商業(yè)地產如何發(fā)展的關鍵因素。商業(yè)地產應因地制宜，所以商業(yè)地產要細致地分析市場的需求，做好市場定位。采取“差異化經營”戰(zhàn)略，對選擇的地段充分考慮消費者需求，同時要考慮客流量、環(huán)境、交通等相關因素。一方面，在鄰里商業(yè)興起規(guī)模適宜的社區(qū)商場、社區(qū)購物中心等，以滿足居民日常消費需求。雖然社區(qū)商業(yè)的體量偏小，但遠離城市中心的社區(qū)越來越多，已成為商業(yè)地產的轉型新動力。社區(qū)購物中心可以配套餐飲、休閑、娛樂等設施，以滿足居民消費滿足需求。另一方面，對于追求高端品牌的人群，多考慮到的是品牌的形象、信譽度、品牌的體驗感受和商品的質量，在實體店選購能夠直觀體驗與鑒定產品的品質，也更易取得消費者的信任，所以，對于高端品牌的選購，顧客更加傾向于在實體店消費。尤其是一些奢侈品品牌更青睞于傳統的銷售渠道，品牌授權受到一定限制。因此，適當的引進高端品牌，為顧客提供專屬體驗和個性化的服務，是提升傳統商業(yè)地產的競爭力有效方式。

3.采用客戶體驗式商業(yè)模式

當下，電子商務發(fā)展固然有優(yōu)勢，但其也存在著體驗性不足等弊端，消費者在網上購物時其社交、體驗等需求也會受到一定局限，這就給傳統地產商業(yè)的發(fā)展帶來新的機遇。“客戶體驗試”商業(yè)模式則能夠有效彌補電子商務的這一短板，同時，這也被更多的實體商業(yè)所青睞。這種體驗模式能夠充分認識到消費者的需求，從精神層面入手去滿足消費者，以增強客戶的消費體驗。諸如：商場的體驗可以從品牌、服務、業(yè)態(tài)等方面入手，像越來越多的商業(yè)地產開發(fā)商更注重引入影院、游戲廳、冰場等體驗類業(yè)態(tài)，一些開發(fā)商更是注重購物中心的景觀建設，以此來滿足消費者的體驗需求，吸引消費者。不過，從長遠發(fā)展來看，商業(yè)地產更應做到體驗與購物相結合，做到需求的精準定，不能一味追求體驗功能。

四、結語

綜上所述，在處于新時代背景下的商業(yè)地產行業(yè)，應深刻意識到自身所處的環(huán)境及發(fā)展格局，積極尋求轉型發(fā)展之路。一方面，充分利用互聯網等發(fā)展，將實體商業(yè)與電子商務線上與線下有機融合；另一方面，準確找好定位，采取差異營銷策略；最后，在商業(yè)中心中加入客戶體驗模式。通過這些方式以抓住機遇，以獲得競爭優(yōu)勢。

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作者簡介：陳軼（1981- ），男，漢族，湖南省湘潭人，經濟師