我國房地產(chǎn)評估方法及現(xiàn)狀研究

鞏固

摘 要：本文就我國房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀進行分析，并對我國房地產(chǎn)評估常用方法進行具體闡述，包括成本法、市場比較法和收益法，旨在促進我國房地產(chǎn)評估方法的不斷優(yōu)化，進而推進房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展，僅供相關(guān)人員參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；方法；現(xiàn)狀

引言

現(xiàn)代社會經(jīng)濟體制深化改革，土地使用與住房等制度不斷完善，房地產(chǎn)評估行業(yè)快速發(fā)展，并在社會經(jīng)濟活動中扮演著重要的角色。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)也面臨著更加嚴重的挑戰(zhàn)，為更好的提升房地產(chǎn)評估行業(yè)市場競爭力，對我國房地產(chǎn)評估方法及現(xiàn)狀進行探究，對于房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展具有一定現(xiàn)實意義。

1我國房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀

在我國，房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經(jīng)濟體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評估市場也有較明顯發(fā)展。但是，相對于西方發(fā)達國家，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素。最鮮明問題之一就是制約力不夠，對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學的法律或法規(guī)，因此評估機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個遵循的規(guī)則，導(dǎo)致評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學、合法的軌道，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。

2我國房地產(chǎn)評估常用方法

2.1成本法

在我國房地產(chǎn)評估過程中，在當前條件下，以被評估房地產(chǎn)為依據(jù)，以重新購建所需的成本扣除已損耗價值就能夠確定被評估房地產(chǎn)的實際價值，這就是所謂的成本法。在實際房地產(chǎn)評估過程中，重新購置成本主要通過更新重置成本的方式來實現(xiàn)評估。成本法測算的實現(xiàn)，必須要對取得待開發(fā)土地成本、開發(fā)成本、管理費用及其他費用、開發(fā)利潤等進行科學計算，以確保房地產(chǎn)評估的科學性和有效性。具體來說，在取得待開發(fā)土地成本的計算過程中，要準確區(qū)分所取得待開發(fā)土地的性質(zhì)，是向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行征用所取得，還是國家城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓所取得，在明確待開發(fā)土地成本內(nèi)容的基礎(chǔ)上，方可加以科學計算。在開發(fā)成本計算過程中，所提到的開發(fā)成本包括土地開發(fā)成本和建筑物建造成本，當所取得土地完成三通一平等建設(shè)，實際開發(fā)成本的計算可扣除土地開發(fā)成本。管理費用的計算，一般以評估對象實際投資規(guī)模作為測算依據(jù)。就開發(fā)利潤來看，若是新建房產(chǎn)，則所有成本之和乘以投資利潤率即可計算出開發(fā)利潤，其中投資利潤率的選取以行業(yè)平均利潤率為依據(jù)。

成本法在無收益且交易少的房地產(chǎn)評估中具有良好的應(yīng)用價值，比如學校、醫(yī)院、圖書館等，除此之外，也可應(yīng)用于房地產(chǎn)保險及部分損害賠償中。成本法的應(yīng)用優(yōu)勢在于，“成本”可見，房地產(chǎn)價格構(gòu)成及費用標準等符合“文件”規(guī)定，但實際評估過程中，房地產(chǎn)效用是決定房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素。應(yīng)用成本法對房地產(chǎn)進行評估時，購建價格與折舊測算難度較大，評估準確性極易出現(xiàn)偏差，因此成本法在老舊房地產(chǎn)評估中不具備適用性。

2.2市場比較法

所謂市場比較法，就是通過待評估房地產(chǎn)與近期市場上已交易的類似房地產(chǎn)進行對比的方式，通過調(diào)整類似房地產(chǎn)已知價格。來對待評估房地產(chǎn)的價格進行合理評估，以獲得待評估房地產(chǎn)價格。市場比較法實際上就是依據(jù)所選取參考案例來修正因素差異點，之后在評估基準日獲得待評估房地產(chǎn)的市場價格的過程。市場比較法對于應(yīng)用條件存在特殊化要求，房地產(chǎn)市場需發(fā)達且類似房地產(chǎn)交易數(shù)量較多，且所處為同一地區(qū)或供需圈，方可確保市場比較法的應(yīng)用價值得以充分發(fā)揮。在交易性房地產(chǎn)評估中，市場比較法具有良好的適用性。

為促進市場比較法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用價值得以最大化發(fā)揮，要確保房地產(chǎn)市場案例充足，對比案例不可少于3個，這是確保評估結(jié)果準確性與可靠性的先決條件。在市場比較法的運用過程中，要確保交易案例資料與待評估房地產(chǎn)存在相關(guān)性，這種相關(guān)性需體現(xiàn)在建筑所處區(qū)位、建筑物結(jié)果、用途等方面，并且要確保交易案例資料的真實性和可靠性。在應(yīng)用市場比較法之前要對交易案例資料中的數(shù)據(jù)信息準確性進行核查，并確保交易資料正常，而非破產(chǎn)拍賣等，要確保交易資料中案例是在法律允許范圍之內(nèi)，必須符合國家法律規(guī)定，從而促進市場比較法的科學化應(yīng)用，為房地產(chǎn)評估工作開展提供可靠支持。

2.3收益法

所謂收益法，也稱作純收益還原率法、投入資本化法，實際上就是以待評估房地產(chǎn)未來正常純收益為研究對象，通過還原率折現(xiàn)的方式來對其進行折現(xiàn)至評估基準日之和，對存在收益與潛在收益的房地產(chǎn)進行評估，一般應(yīng)用于類似房地產(chǎn)租金收入的房地產(chǎn)評估中，以租金收入扣除物業(yè)管理、保險費、租賃中介費等相關(guān)費用后作為收益額。由于房地產(chǎn)使用年限及收益情況存在一定差異，在應(yīng)用收益法對房地產(chǎn)進行評估時，所應(yīng)用的計算公式也有所不同。收益法的應(yīng)用，需要明確房地產(chǎn)年純收益，確定還原率后，對待評估房地產(chǎn)的其他因數(shù)加以確定，之后通過公式可計算出待評估房地產(chǎn)在評估時點的具體價格。收益法的應(yīng)用，不關(guān)于待評估房地產(chǎn)自身是否存在收益，而是與估價對象所屬房地產(chǎn)類型的收益獲取能力存在一定聯(lián)系。由于收益法的應(yīng)用存在一定特殊性，與人們對于未來的預(yù)期存在一定關(guān)系，因此在應(yīng)用收益法時需要對房地產(chǎn)未來風險與獸醫(yī)加以準確量化，在全面且深入市場調(diào)研的基礎(chǔ)上形成正確認知，進而科學應(yīng)用收益法對房地產(chǎn)進行評估。

結(jié)語

總而言之，在我國房地產(chǎn)評估工作中，無論是成本法、市場比較法還是收益法，在實際應(yīng)用過程中都必須要具備堅實且科學的理論依據(jù)，還要能夠?qū)F(xiàn)實交易行為準確反映出來，以確保房地產(chǎn)評估的科學性和有效性。由于房地產(chǎn)形態(tài)特殊，在現(xiàn)代社會發(fā)展新時期，房地產(chǎn)評估的難度也日益加大，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)評估工作的現(xiàn)實需求，對房地產(chǎn)評估方法加以科學化應(yīng)用，從而確保房地產(chǎn)評估的科學性和有效性。

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