個人銷售自建房土地增值稅稅收政策的思考

王鈺涵

摘 要 土地增值稅是調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的重要手段。為了避免重復征稅、減輕稅收負擔，個人銷售自建房免征土地增值稅。但是部分人員以自建房的名義進行房地產(chǎn)開發(fā)，享受優(yōu)惠政策，擾亂房地產(chǎn)市場。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)聯(lián)合有關(guān)部門建立稅收共享機制、設(shè)立自建房標準、調(diào)整稅收政策來減少稅款的流失。

關(guān)鍵詞 土地增值稅；個人自建房；稅收政策

隨著我國城鎮(zhèn)一體化進程的加快，城鎮(zhèn)邊緣在不斷的擴張，其中涉及到許多土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變更的問題，隨之也帶來房屋產(chǎn)權(quán)的變動。個人自建房是居民個人通過購買或繼承宅基地并在其上按照自己的要求設(shè)計建造房屋的私人住宅。個人銷售自建房與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)在稅收政策上存在明顯不同，尤其在土地增值稅上。自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。個人自建房銷售也屬于個人住宅銷售的范疇中，這一稅收優(yōu)惠政策很有可能被利用成為避稅手段。土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的重要手段，在抑制買方炒房的暴力行為中起著重要的作用，必須找到合適的方法使得稅收優(yōu)惠落到實處，并且避免稅款流失。

一、個人自建房的基本形式與行為界定

個人自建方主要產(chǎn)生于三種形式：一是由于城鎮(zhèn)邊界擴張的原因原本屬于農(nóng)村集體性質(zhì)的土地劃屬于國有土地，土地上的附屬建筑物也重新劃分產(chǎn)權(quán)，以自建自用的房屋進行申報，變成普通居民住宅，再對外進行出售；二是因為國有土地使用權(quán)可以以個人的名義招拍獲得，再報以自建房修建住宅和非住宅，建成之后將房產(chǎn)掛記于個人名下，對外出售；三則是存在個人從房地產(chǎn)開發(fā)公司名下獲得土地，再報以修建自建房對外出售的情況。在以上自建房的情況中，一般是個人留用1至4套住房，再將其他的住房按套對外出售。

盡管將個人自建房劃分為以上三種形式，但在具體的行為界定中仍然存在不明晰的情況。“個人”在這里是單指個人還是包括個人及家庭。大多數(shù)的自建房為家庭共同建造，共同持有。少數(shù)稅務(wù)機關(guān)如江蘇省地方稅務(wù)局，對個人做出了明確規(guī)定，“個人”即個人及其家庭成員。但大多數(shù)地區(qū)并沒有明確規(guī)定。在單指個人的情況下，那么家庭合建對外出售則不享有優(yōu)惠政策。其次，自建是以個人出資為標準還是以個人出力為標準。如果以出力為標準，那么個人雇用其他工程人員代為建造則不能免去土地增值稅。

二、個人銷售自建房的現(xiàn)狀

個人銷售自建房的情況隨著城鎮(zhèn)范圍的擴大以及拆遷的進行變的越來越頻繁。由于個人自建房的初衷是以個人居住為目的，因此享有了一定的稅收優(yōu)惠政策。但是，許多個人自建房對外銷售漸漸變成了以牟利為目的。一些個人在自建房過程中，甚至以住宅小區(qū)的名義對外進行廣告宣傳、預收訂金甚至簽訂了預購協(xié)議，其行為與房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)并無本質(zhì)區(qū)別。盡管部分個人自建房在這之后繳納了土地增值稅，但是這并沒有形成標準統(tǒng)一的管理制度。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，這形成了一種稅負不公平的現(xiàn)象，影響了城鎮(zhèn)化的建設(shè)發(fā)展，也違反了稅負公平的原則。

個人銷售自建房首先將產(chǎn)權(quán)登記于個人名下，在買賣過程中，以二手房的名義轉(zhuǎn)讓給購買方進行過戶，達成交易實質(zhì)內(nèi)容。財稅〔2008〕137號中第二條“對個人銷售住房免征土地增值稅”的規(guī)定，此類銷售均應(yīng)免征土地增值稅。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，“此類自建房項目少則數(shù)十套，多則上百套”，在龐大的數(shù)量下，已經(jīng)構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)的實質(zhì)。于此同時，這類自建房的修建也帶來了大量的稅款流失，造成土地增值稅的調(diào)節(jié)作用失靈。

三、個人自建房的征管難點

土地增值稅是國家用來調(diào)控房地產(chǎn)市場、抑制炒房行為的手段。名為個人自建房銷售，實為房地產(chǎn)開發(fā)的行為違背了這一初衷。但是由于城鎮(zhèn)面積擴張廣，情況復雜，且房屋許多都以自建的形式存在，因此這類行為監(jiān)控與管理難以實施，普遍存在著行為界定難、資料收集復雜、稅款核算難等問題。

1.自建銷售牟利行為界定困難

除了上文所講的自建行為的定義存在混淆的情況之外，自建行為銷售是否屬于牟利行為也難以界定。地方政府為了鼓勵建設(shè)，會批準個人的建設(shè)請求，并且規(guī)定只要拿到相關(guān)部門的許可后便可施工，并沒有對建筑物有具體的要求，因此在行為的判斷上十分地難以界定。

2.個人自建房行為難以監(jiān)控

個人自建房存在著分布較廣、分布零星、參與人員多、單筆金額較小等情況。這使得個人自建房出售行為較難被稅務(wù)機關(guān)監(jiān)控。個人開發(fā)幾乎遍布每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也因此個人開發(fā)行為難以被全盤追查，同時，由于開發(fā)人員的納稅意識薄弱，未到有關(guān)部門登記并提供相應(yīng)的資料，稅務(wù)機關(guān)難以掌握納稅人真正的信息。

3.稅款核算難

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用的是通過稅票控制稅源的方法。但是個人自建房多為私下尋找施工團隊進行開發(fā)，并沒有取得正規(guī)的合同。也由于買賣雙方均是避稅的受益人，因此雙方會協(xié)定簽訂陰陽合同。稅務(wù)部門難以確定正確的應(yīng)納稅款。

4.難以收集基礎(chǔ)資料

按照房地產(chǎn)稅收的管理要求，納稅人開發(fā)修建工程項目應(yīng)當具備項目規(guī)劃、施工許可、建安合同、竣工驗收、銷售記錄、房屋測繪等主要資料，同時向主管稅務(wù)機關(guān)及時進行備案登記。但是自建房的特殊性質(zhì)使得它其開工、建設(shè)、竣工主管稅務(wù)機關(guān)均無相關(guān)信息資料，只有集中銷售時才引起主管稅務(wù)機關(guān)注意。

四、加強個人自建房土地增值稅征管的建議

1.加強部門協(xié)作

建設(shè)、規(guī)劃、國土部門應(yīng)當相互進行信息共享，建立完整的信息共享機制。國土部門在建造前需要明確土地所屬人的性質(zhì)，項目立項需要規(guī)劃部門的認定，建設(shè)部門要對建筑施工進行審批。在房地產(chǎn)建設(shè)的前期稅務(wù)機關(guān)就需要對此具體情況進行了解。

2.政府有關(guān)部門需要加強管理

政府職能部門對于自建房應(yīng)當有一定的標準，嚴格執(zhí)行審批程序，應(yīng)當出臺相應(yīng)的自建房的標準和規(guī)范政策限制自建房的建筑面積。例如，按家庭合理需求套數(shù)或人均住房面積來限定自建住房標準，防止個人利用自建項目為手段，非法進行房地產(chǎn)開發(fā)，從而從源頭上杜絕偷漏稅的發(fā)生。

3.調(diào)整稅收政策

在對于超過自用住房面積的自建房，應(yīng)當設(shè)立規(guī)定視同于房地產(chǎn)企業(yè)進行對待。個人銷售住房的稅收優(yōu)惠政策是因為在房地產(chǎn)開發(fā)商售賣時已繳納土地增值稅，并轉(zhuǎn)嫁給購買方。因此土地增值稅在個人銷售住房時，為了避免重復征收則予以優(yōu)惠。但是個人自建房在建造初期并未繳納增值稅，因此對個人自建住房超過一定標準的住房再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)予征收土地增值稅。將個人自建房情況進行分類對待，如：為了改善家庭住房條件的自建房免征土地增值稅，但是自建房對外銷售應(yīng)當補繳土地增值稅。這既有利于公平稅負，又能有效防止人為逃避繳納稅款。

參考文獻：

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