安徽省房價上漲原因分析及建議

翟曉鳳

摘 要 本文選取1996-2015年的安徽省房價數據，結合安徽省的房地產現狀，對安徽省房價進行圖表分析，得出近些年安徽省房價一直處于上升的趨勢。本文進而從城市化進程的拉動，投資投機需求旺盛，地方財政收入過度依賴房地產等幾個方面對安徽省房價上漲的原因進行了分析，并提出相應的政策建議：安徽省各部門應重視這一現象，調整住房供應結構，抑制投資投機需求，安徽省地方財政收入來源應轉向其它行業。

關鍵詞 安徽；房價上漲；供不應求

一、引言

自從2000年中國房地產的投資投機狂潮出現之后，并成為支柱性產業，安徽省房地產業也繁榮起來，房價從幾年前的平穩波動到近幾年的大幅度增長，為安徽省的經濟做出了巨大貢獻，不僅自身得到了發展，且開闊了其它行業，進一步提高了安徽省的經濟發展。

安徽省房地產一方面發展了經濟，解決了一部分人的就業，貢獻巨大。另一方面安徽省的房地產發展過快，由房地產帶動的其他行業，過于依賴房地產行業的發展。房地產行業帶動了安徽省的經濟發展，另一方面房價的過快增長也給安徽省的社會帶來了一定的負面影響。

本文以1996-2015年安徽省的商品房房價數據，得出安徽省近二十年的房價一直處于上升階段，政府應采取措施控制這種局面，使高房價給人們帶來的影響盡量減小。本文著重對房價上升的原因對安徽省情況進行了分析，并提出建議。

二、安徽省房價現狀分析

對安徽省1996年到2015年房地產商品房銷售平均價格為依據進行分析。從表1可看出安徽省商品房銷售平均價格呈現出上升的趨勢。

安徽省近二十年的商品房價格一直呈上升趨勢。1996年至2002年房價較穩定，只出現小幅度上升趨勢，總體上還算平穩。2003年房價開始大幅度上升，至2010年這8年房價發生了極大的變化。1996年至2002年商品房價格從每平方米1007元到每平方米1290元，增長了28.10%，而2003年至2010年商品房銷售價格從每平方米1513元漲至每平方米4205元，增長177.92%。房地產迅速的發展帶動了安徽省的經濟發展，但房價的高漲也給安徽省的社會經濟帶來一系列負面影響，需要政府的關注。

安徽省在一系列房地產利好政策下，許多房地產商紛紛到安徽投資房地產，為安徽省的房地產發展加了一劑催化劑，各房地產商為了獲得更多利潤，加大投資推高了房價，使得最近幾年安徽省的房價上升幅度出現了明顯的變化。安徽省房價上升的原因當然不僅僅是如此，房價二字的概念雖然簡單，但卻與許多因素息息相關，非常復雜。房地產有自己的特殊性，使得每一處房地產都具有不可復制性和替代性，這不同于一般商品，因為某類商品價格上漲，可以用其他商品來替代。房子的地理位置，某個地方房子的供求關系，土地資源，相關的各種政策等都會引起房價的變動。

三、安徽省房價上漲原因分析

1.城市化進程拉動房產需求

新中國成立以來，安徽省的城市化進程慢慢進入軌道，目前安徽省的城鎮化率突破50%.安徽省城市化進程的不斷發展，增加了城市人口，對住房的需求加大。此外安徽省自身的人口數量較大，農村出生的高校畢業生人數每年也在增加，面對城市化發展，他們為了以后更好的發展，有一大部分會留在城市就業，這推動安徽省的住房需求不斷上升。安徽省城市化發展越來越快，對住房的需求不斷擴大，供不應求的現狀會越來越嚴重，從而引發了高房價。

2.投資投機需求旺盛

近年來，安徽省在這場房地產的發展歷程中，開發商不斷加大投資，很多對房地產行業看好的投資者，更是積極買房進行投資，幾年之后再出手獲得收益，這也就是所謂的炒房。投機性炒房現象嚴重，這一行為成為了房價上漲的有力助手。

3.地方財政收入過度依賴房地產

近幾年的安徽省地方財政收入很大部分是靠房地產行業的稅收支撐起來的。安徽省經濟并不發達，依托房地產行業推動安徽經濟發展，這使得安徽省的的地方財政收入對房地產行業的依賴性很高，政府大力發展房地產行業，也就成為了房價上漲的有力推手。

4.土地資源不可再生性

安徽省的平原占到全省的25%，更多的土地是洼地和丘陵，可利用建房的土地面積比較少，說明安徽省土地資源稀缺。隨著安徽省各地區人們對住房需求的增加，這造成土地資源需求緊張，房價上升。

5.二胎政策的放開

據省衛計委介紹，在2016年1月1日，安徽省全面二孩政策放開之后，對安徽省新生兒人口數量有較大影響，新生兒在這一年增加了二十萬左右，并不是個小數字，一方面家庭孩子增加，會加大對購房的需求，另一方面孩子長大面臨入學，這個時候家長為了讓孩子享受到好的教育資源，會優先選擇在學區房買房。房地產投資商抓住家長的這一心理，制定的學區房的價格比一般的普通商品住宅較高，隨著入學的孩子的增多，學區房需求必然也會加大，價格自然也就高了。

四、安徽省穩定房價的對策

1.合理控制各戶型的比例

安徽省對于調整商品房建設結構，應重點發展廣大用戶需要的戶型，普通住房或經濟適用房。制定和實施住房建設規劃，來滿足安徽省各地居民的需要。房地產行業投資和銷售的情況與廣大用戶的需求并不匹配，安徽省應根據實際情況合理控制戶型比例，對于廣大居民需求的戶型要多建設，重點發展中等戶型，比如說普通住房和經濟適用房。

2.完善廉租房住房建設

要繼續大力度的推進廉租房的建設，完善安徽省廉租房制度，加快城鎮廉租房建設，擴大廉租房建設的資金來源。政府應擴大保障對象，面對不同家庭不同的情況，應歸類匯總，采取相對應的措施。另外要合理布局，建立健全法規政策，幫助那些真正需要幫助的群體，從而緩解人們的住房困難。

3.重視住房二級市場的發展

安徽省應使房地產住房二級市場資源實現合理配置，加大房屋的流動，從根本上提高住房二級市場的活力，簡化住房二級市場繁瑣的交易程序。加大存量房上市供應進而帶動住房銷售。另外對于房地產二級市場中介組織，應加強管理與扶持。

4.制定合理的信貸政策

面對不同的購房群體，安徽省各地應采取不同的房貸政策，對于高收入消費群體，應采取較為緊縮的房貸政策，針對這類群體，申請房貸的政策應較為嚴格，適當延長貸款的時間，減少貸款的金額。而對于中低收入消費群體，應適當的放寬房貸政策，對符合申請條件的，可以合理縮短貸款時間，適當增加貸款金額。

5.完善地方稅收體系

安徽省完善地方稅收體系，設計合理的稅率，擴大政府在農村土地使用權的出讓、轉讓、租賃上的稅源。其次，要征收物業稅，以保證地方政府的財政收入，解決由于地方財政收入的缺口，降低其對土地收入的依賴。

6.制定合理的用地計劃

土地資源的短缺，不只是安徽省面臨的一大問題，也是中國其它地區面臨的問題，安徽省應根據自身的情況，各地區制定合理用地計劃，使土地資源合理運用。安徽省各級政府應根據土地供應的情況，合理制定每年的用地計劃，規劃土地用地規模，優先保證適合人們需要的房屋的供應。安徽省各級政府應嚴審，嚴厲打擊囤地行為，加大安徽省房地產開發用地監管，使土地合理使用，提高土地利用率。

參考文獻：

[1]柯維達.《什么導致了房價過快增長——基于中國省級面板數據的經驗證據》[J].投資研究 ，2013（32）.

[2]吳江玲.《論我國房價上漲原因及減緩房價上漲的措施》[J].北方經濟，2013（05）.

[3]張靜波.看得懂的中國房價[M].北京：中國經濟出版社，2011.

[4]王娟.《安徽省城鎮化發展的歷史階段及特點》[J].中國經貿導刊，2014（24）.

[5]肖俏.安徽省城市化與房地產業發展的關聯研究[D].合肥：安徽大學，2013.

[6]曹建海.向高房價宣戰[M].北京：中信出版社，2010.

[7]劉軍.安徽省土地出讓金收支管理研究[M].安徽：合肥工業大學出版社，2015.

[8]薛照.《房地產經濟與市場經濟發展協調》[J].商，2013.

[9]胡乃武.國民經濟管理學[M].北京：中國人民大學出版社，2011.

[10]高鴻業.西方經濟學（宏觀）[M].北京：中國石化出版社，2016.

[11]葛晨.《安徽省房地產行業融資的問題與對策》[J].經貿實踐，2015（6）.

[12]查道坤.安徽提高拿地“門檻”土地出讓金1年繳清[N].每經網，2013-10-09.