營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策探析

楊蕾

摘 要 營改增是我國現(xiàn)代稅收改革的重要政策現(xiàn)已廣泛普及，隨著此項政策的推廣，國家對房地產(chǎn)企業(yè)稅收力度在逐漸增強。營改增作為現(xiàn)代稅收政策之一，其已經(jīng)擺脫了我國傳統(tǒng)的經(jīng)濟稅收體制，但也因為營改增，導致國內(nèi)部分領(lǐng)域具有增值、營業(yè)性質(zhì)產(chǎn)業(yè)稅收制度無法適應(yīng)其稅收需求，出現(xiàn)了雙重收稅的現(xiàn)象，其中較具有代表性的即為房地產(chǎn)企業(yè)，本文主要針對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響以及籌劃對策進行探析。

關(guān)鍵詞 營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收

引言：

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國傳統(tǒng)的支柱產(chǎn)業(yè)，其對于社會經(jīng)濟的貢獻十分巨大，而隨著我國經(jīng)濟體制的變化，該企業(yè)的稅收制度也發(fā)生了變革。營改增作為現(xiàn)代稅收政策之一，其加強了國家對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的力度，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的正確性、規(guī)范性帶來了良好的幫助，但是在營改增政策實行之后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在營改增之下，其經(jīng)營的風險也得到了提高，由此說明營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響存在兩面性，需要房地產(chǎn)企業(yè)針對營改增帶來的風險進行預(yù)防，并且對自身經(jīng)營進行改革，以便于更好的適應(yīng)營改增政策的實行。

一、營改增政策概述

在營改增的落實當中，地方政府與稅務(wù)機構(gòu)都針對自身經(jīng)濟的發(fā)展水平與差異，陸續(xù)推出了有關(guān)于營改增政策的法規(guī)，通過統(tǒng)計法規(guī)主要涉及行業(yè)改革、稅率、計稅、免稅標準等方面。營改增政策無疑給我國經(jīng)濟市場帶來的更好的發(fā)展平臺，根據(jù)統(tǒng)計了解到，自營改增正常實施依賴，我國普通納稅人的增值稅增加了6～11%，小規(guī)模納稅人營業(yè)稅、增值稅均為發(fā)生變化，并且在國家對中小型企業(yè)發(fā)展的重視之下，針對部分情況小規(guī)模納稅人還可以獲得零稅率的優(yōu)惠政策，由此可以說明營改增正常為現(xiàn)代經(jīng)濟市場帶來的幫助[1]。

二、營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的正面影響

營改增政策的推行涉及我國所有產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，其中包括了房地產(chǎn)企業(yè)，在營改增政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)范性與正確性都得到了保障，促使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟市場當中，能夠獲得更高的發(fā)展前景。具體分析來看，因房地產(chǎn)企業(yè)具備增值、營業(yè)兩方面的基本屬性，所以在營改增的政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展往往會更加容易獲得優(yōu)惠政策，同時營改增還能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對自身收益的管理，因此營改增能夠為房地產(chǎn)企業(yè)到來正面的影響[2]。

三、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的負面影響

1.房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理負面影響

作為稅收政策之一，營改增在房地產(chǎn)企業(yè)的層面上，會對此企業(yè)的納稅管理造成重大影響，例如針對房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，營改增會導致房地產(chǎn)企業(yè)稅收定義不明或收益降低了現(xiàn)象。首先在房地產(chǎn)企業(yè)對固定資產(chǎn)購進的環(huán)節(jié)上，如果依照生產(chǎn)類稅收對其稅收進行計算，會迫使此環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅收進入固定資產(chǎn)的成本當中，形成稅收定義的不明，其次在房地產(chǎn)企業(yè)進行固定資產(chǎn)折舊環(huán)節(jié)上，如果依照消費類型稅收政策，就會導致房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊額度貶低，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益[3]。

2.房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的負面影響

在營改增政策的實施之下，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的償還債務(wù)能力指標受到了明顯的變化，具體表現(xiàn)可以分為兩個部分，下文對此進行分析。

（1）如某房地產(chǎn)企業(yè)在進項納稅環(huán)節(jié)無法實現(xiàn)有效抵扣，那么就會使得企業(yè)當中部分尚未抵扣的稅額變成企業(yè)流動負債，從而導致企業(yè)流動資產(chǎn)減少，抵消企業(yè)償還債務(wù)的能力。

（2）因房地產(chǎn)工資的流動資產(chǎn)整體并沒有大幅度的變動，所以在營改增政策下會導致其流動比例提高，加大企業(yè)償債的負擔。

（3）假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)在進項納稅環(huán)節(jié)實現(xiàn)了有效的全抵扣，那么其流動資產(chǎn)就會得到相應(yīng)的提升，而在此前提下，會因為流動負債額數(shù)并沒產(chǎn)生變化，同樣導致隆冬比例增加。

3.房地產(chǎn)企業(yè)采購環(huán)節(jié)影響

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開展必然包括采購環(huán)節(jié)，主要采購建材一類，而因為房地產(chǎn)公司經(jīng)營項目規(guī)模較為龐大，所以采購?fù)鶗苯优c某認可的建材廠商進行合作，但也存在普通的小規(guī)模采供行為，由此首先說明房地產(chǎn)企業(yè)建材來源較多，而在此前提下，基于企業(yè)當中增值稅進項稅額抵扣的難度，導致房地產(chǎn)企業(yè)的采購產(chǎn)生稅負額度加大。在此前提下，首先導致房地產(chǎn)采購環(huán)節(jié)成本受到增加，進而因為采購屬于房地產(chǎn)項目開發(fā)的一部分，所以房地產(chǎn)整體成本也逐步增加，削減了房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟利益空間。

4.房地產(chǎn)人力成本影響

房地產(chǎn)企業(yè)因為自身規(guī)模龐大、部門結(jié)構(gòu)眾多，所以需要大量的人工進行支撐，在此前提下房地產(chǎn)企業(yè)需要付出一定規(guī)模的資金作為人工勞動成本，據(jù)統(tǒng)計普遍的房地產(chǎn)企業(yè)每年總經(jīng)濟收益中的20～30%都將作為人工勞動成本。而在營改增的政策之下，導致許多房地產(chǎn)企業(yè)難以獲得增值稅專用發(fā)表，企業(yè)的人工成本無法進行抵扣，此時，使得部分零散的人工無法受到企業(yè)的管理限制，如果此類人工獲得收益而不付出相應(yīng)的勞動力，則就形成了收益與成本的不符，在稅負的影響下，變相造成房地產(chǎn)企業(yè)自身加大稅收支出，直接對人工成本造成影響。

四、營改增政策下房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃對策

1.深入了解營改增政策制度

要使房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應(yīng)營改增政策，就必須要加強企業(yè)對營改增制度的認知，尤其針對營改增制度當中的杠桿功能，需要引起企業(yè)高層以及財務(wù)人員的重視。在具體實行當中，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當向相關(guān)人員提供學習營改增制度的機會、平臺，并要求人員前往學習，其次需要時刻關(guān)注營改增制度的變化，從而為企業(yè)在營改增政策下的變革提供良好基礎(chǔ)。

2.加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)項目規(guī)模龐大，需要通過一段較長的時間才能完成，而在項目當中會產(chǎn)生各種各樣的成本來源，其在營改增政策下，會產(chǎn)生許多負面的影響。而要對此點進行改善，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當重視項目開展中的建材采購、人工成本等其他成本項目的籌劃，如此在稅收層面上，就可以分攤處理房地產(chǎn)工程項目成本，如此就可以節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工程項目的成本開支。

五、結(jié)語

營改增政策是現(xiàn)代我國面向經(jīng)濟市場各企業(yè)領(lǐng)域稅收進行控制的制度，其有助于我國經(jīng)濟市場的發(fā)展。而在房地產(chǎn)企業(yè)角度上，因為此類企業(yè)具有雙重屬性，所以在營改增政策下，其財務(wù)方面會出現(xiàn)正面與負面的影響，本文主要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實施現(xiàn)狀，對營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的正面影響、負面影響進行了介紹，其中以負面影響居多，最終闡述了營改增政策下房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃對策。

參考文獻：

[1]朱旭丹.淺析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].全國流通經(jīng)濟，2016 （10） ：68-69

[2]張雯晴.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].財經(jīng)界：學術(shù)版，2016 （14） ：317-317

[3]戚興國.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策分析[J].財經(jīng)界：學術(shù)版，2016（6） ：325-325.