REITs在長租公寓中的應用研究

摘 要：隨著城市化進程的加快，長租公寓成為新時期房地產行業中具有革命性創新特點的產物，并越來越受到社會的關注。不過雖然長租公寓行業具有先收租后入住、債務人分散等行業特點，收款的風險較小，但是卻面臨著融資困難。為解決融資問題，我國企業開始嘗試將REITs引入到長租公寓項目中，近些年來隨著新派公寓REITs項目的落實，長租公寓REITs得到了一定的發展。

關鍵詞：REITs；長租公寓；新派公寓；應用

一、發展我國長租公寓REITs的意義

總的來說，REITs具有盤活存量、幫助企業解決融資問題、實現房地產公寓領域金融創新等作用。具體來說，在我國發展長租公寓REITs項目，REITs對我國長租公寓市場具有以下幾個方面的意義：首先REITs在長租公寓的推動落實可以改變傳統的房產觀念，從而在一定程度上可以遏制房地產過度膨脹、非理性購房和非理性投資房產等現象，對促進房地產平穩健康發展有利。其次，長租公寓領域企業在融資時出現渠道少、管理困難等問題，而發展長租公寓REITs則可以通過專業化的運營管理以及嚴格規范的信息披露，能廣納社會資本，將資金投資于收益型物業，解決長租公寓資產投資問題。

二、我國長租公寓REITs的可行模式以及主要特點

房地產投資信托基金REITs一共有兩種類型，即權益型REITs和抵押型REITs，在21世紀還出現了混合型REITs。第一種權益型REITs指的是直接持有房地產，在投資上主要是包括酒店、商務樓、購物中心在內的經營性房地產投資；第二種是專門投資和房地產相關的衍生證券化產品，或者直接向房地產所有者和開發商提供貸款來獲得收益。由于第二種主要出現在發達國家，所以本文主要談論的是權益型REITs。在我國長租公寓領域，可以采取的模式也有兩種：第一種是銀行間REITs，第二種是交易所基金REITs模式。第一種指的是長租公寓的運營方選擇某個物業作為資產池，然后通過物業資產抵押、租金收入等措施將租金未來收益作為償還來源，然后依據長租公寓預期的租金收入來確定REITs的規模，最后在銀行間市場交易；第二種是通過轉讓股權的方式將物業資產轉讓給項目企業，然后設立REITs模式在證券市場上交易。

三、REITs應用于新派公寓的實例分析

（一）新派公寓項目簡介

新派公寓全稱為新派公寓經營管理公司，該項目由賽富投資基金戰略投資，從2012年至今，已經在北京、上海、深圳和廣州等區域進行項目的建設規劃，擁有幾百套套房，每一套房的月租均價以北京區域為例大約在5000-9000之間。在產品劃分上又根據價格的檔次分成新派star，新派和新派Premium。

（二）新派公寓REITs上市交易情況

2017年10月11日，新派公寓權益型房托資產支持專項計劃成為我國首單權益型公寓類REITs，并于11月3日正式發行。該REITs發行項目的目標為2.7億元，并分為優先級資產支持證券和權益級資產支持證券，前者的發行規模為1.3億元，評級為AAA，未采取第三方增信措施；后者發行規模為1.4億元，資產支持證券期限為5年。

四、推動REITs在長租公寓領域應用發展的建議

（一）加強長租公寓REITs信用評級工作和增信措施

投資者在進行投資時必然是以評級機構對項目的評定等級和信用情況來綜合衡量的，所以在長租公寓REITs項目上，應該根據我國市場實際情況發展和完善信用評級制度，出臺相應的信用評級管理機制，建設和發展信用評級機構。此外，在增信措施上，可通過外部增信和內部增信兩種方式提高項目發行成功的幾率。

（二）盡快出臺相配套的法律

REITs在我國長租公寓中的應用嘗試還處于試點階段，雖然目前還沒有及其完善的配套法律，盡管在試點階段有所突破，但是想要在大范圍內推動REITs項目業務的落實，就必須要出臺專門的法律進行解釋。在資產證券化模式下，有關其法律制度已逐步完善，隨著《證券法》的修訂完成，關于資產支持證券公開發行得到了廣泛認可，并有效解決了REITs公開發行的問題。

（三）進一步落實稅收優惠減免政策

REITs在長租公寓上的應用，是一種新的融資嘗試，所以國家應該提供更多的資金支持，而落實稅收優惠減免政策則是現階段長租公寓REITs發揮其優勢作用的最佳方式。比如可以參考我國其他房產領域關于REITs的優惠政策，免收REITs相關企業的所得稅；也可以參考其他國家關于REITs行業的優惠政策，確保REITs行業和其他行業一樣也可以通過IPO上市以及發行公司債券等方式來降低運營管理成本，保證項目的成功運行。

五、結束語

綜上所述，REITs在長租公寓領域的應用，是一種新的融資方式，也是一種緩解長租公寓融資困難問題的渠道。REITs具有盤活存量、幫助企業解決融資問題、實現房地產公寓領域金融創新等作用。所以在新時期房地產市場中，應進一步擴大REITs的應用范圍，結合我國實際情況探索可行路徑，然后從加強增信措施、完善配套法律以及落實稅收優惠減免政策等角度促進REITs的有效運行。

參考文獻：

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作者簡介：

朱曉峰，中國建設銀行深圳市分行授信審批部。