我國房地產行業財務風險分析與防范

趙向紅

摘要：我國房地產行業商品化歷程在我國已有近30年，這期間，房地產對于我國經濟發展起到了重要作用，極大地增加了我國的國民經濟總值。但在它為中國經濟帶來高收益的同時，也對中國經濟市場存在著巨大的威脅，它在各項經濟中都有著很多的無法確定的因素，一旦房地產行業出現問題，其對中國經濟造成的損失是無法預估的，所以加強我國房地產企業的財務風險的分析與防范就顯得十分重要。

關鍵詞：房地產企業；風險分析；防范措施；財務風險

隨著社會經濟的飛速發展，人們對住房的需求越來越大，作為第三產業的房地產行業得到了飛速發展。由于房地產行業的特征之一就是變幻莫測且極其不穩定，它的高利潤雖吸引了很多人，但其背后巨大的潛在威脅也是讓人不可忽視的。尤其是財務方面的風險，一旦出現問題，就可能會給整個行業乃是整個國民經濟帶來不可預估的危害，本文著重從房地產行業的概況、房地產行業財務風險分析以及預防措施三個方面進行分析與探討。

一、中國房地產的現狀

（一）房地產行業發展迅速且持續上升

房地產行業利潤大，且住房又是人們所必須的條件，所以這幾年房地產行業的增長勢頭只增不減。尤其是自1992年以后的5年，發展迅速，企業數量劇增，直到1997金融危機的發生導致大量企業破產。自1998年到現在，房地產行業雖然時有波動，但一直比較穩定，發展勢頭良好。

（二）房價過高，泡沫現象嚴重

中國人口較多，人人都要住房，但是房屋有時過于緊張，供不應求，就會導致房價上漲，尤其是一二線城市房價上漲過快，導致房地產市場價格呈現畸形增長態勢，嚴重偏離居民的消費能力和支付水平，對整個房地產行業的可持續性發展帶來巨大隱患。近幾年，在國家的宏觀調控下房地產價格增長勢頭雖然得到了適度遏制，逐步回歸正常，但是潛在風險尚存。

二、房地產行業財務風險分析

（一）我國房地產行業存在的風險

1.資金再利用帶來的風險

企業前期獲取利潤后，利潤就又轉化成再生產的資金。這時，如何對資金也就是收益進行再分配成為企業生存和發展的關鍵。如果對收益不能進行合理的分配，做出科學正確的決策，那么就都會對企業財務產生巨大的負面影響，從而增加房地產企業財務風險。

2.通貨膨脹帶來的風險

通貨膨脹是指在信用貨幣制度下，流通中的貨幣數量超過經濟實際需要而引起的貨幣貶值和物價水平全面而持續的上漲，用更通俗的語言來說就是：在一段給定的時間內，給定經濟體中的物價水平普遍持續增長，從而造成貨幣購買力的持續下降。如果恰逢公司在負債經營公司，這時發生通貨膨脹，房地產企業的成本就會隨之升高，達不到原來期望的效益利潤，從而造成公司的財務負擔加重。

3.連坐效應帶來的風險

一方面房地產行業具有交聯度廣的特點，涉及上下游多類企業，一旦發生風險就會波及到其他產業。另一方面許多房地產行業的經營者都不單單只經營房地產，而是多元化發展，比如阿里巴巴集團，萬達集團等公司，這時若公司內部的抗風險能力較弱或者管理水平不夠完善，一旦涉足的某一個行業出現問題，導致集團公司資金鏈斷開或應生其他問題，就會使公司經營陷入窘境。

4.重新籌集資金帶來的風險

企業籌資風險又稱財務風險，它是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤（股東收益）的可變性。一個企業或者集團公司往往因為籌集資金的結構不合理或者是籌集資金的時機安排的不恰當，而導致企業無法獲得應有的利潤，從而無法償還負債資金。所以說，企業在籌資、投資和生產經營活動各環節中無不承擔一定程度的風險。籌資活動是一個企業生產經營活動的起點。目前，企業獲得資金的方式多種多樣，但是企業最終的目的還是想以最低成本來博得最大化的利潤以供公司的正常運行和資金鏈的良好運轉。

（二）我國房地產行業出現財務風險的主要原因

1.資本結構不合理

資本結構是指企業各種資金的價值構成及其比例關系。如果企業的資本構成不合理的話，就會導致企業嚴重負債，但卻沒有相應的償還債務的能力，從而出現財務風險。企業都追求低的成本以獲取高額利潤，一旦企業開始負債，并且負債周期長的話，其利息也就越多，出現利滾利局面，最后所要償還的債務也就越多。另一方面，有的企業為了擴大公司規模，隨意向銀行或者高利貸借取了大量資金，最后卻無法償還，失去銀行信任，還會因為逾期不還而使自己的融資成本變高，更加無力償還債務，導致發生財務風險。

2.企業內部財務監管制度不完善

企業要想長久的發展下去，必須對財務監管提起重視，使相應的監管部門發揮職能，建立起一套完整合理的內部財務監管系統。但是中國的房地產企業往往對此部門沒能提起重視，也沒有強有力的監管系統，即使有監管系統，大多數也都形同虛設，沒有責任追究制度，一旦發生財務事故都無從查起。

3.在財務管理方面缺乏相應的人員

我國房地產行業較其他國家還處在剛起步的階段，發展很迅速但根基并不穩健，主要是由于缺乏這方面的管理人才，從而導致出現財務管理預算制度和內部審計機制不健全等問題。一方面公司要提起重視，另一方面還要大量引進或培養相關方面的人才，才能彌補這一缺失。

4.外界環境的影響

房地產行業和整個國民經濟息息相關，并且受兩只“手”的調控：國家宏觀調控即看得見的“手”和市場的微觀調控即看不見的“手”。房地產的行業財務活動不是內部進行的而是處在上述所說的環境中，所以一旦外部環境發生變化，例如國家的信貸或者外匯等政策的調整，都會對房地產企業的財務產生影響，并且產生的影響是不可預估的也是無法改變的。

三、房地產企業財務風險的預防機制與措施

（一）對財務監管和風險建立規范的預警體系

各種各樣內部或者外部因素都會對房地產企業收益或者資金鏈產生影響，如價格波動，政府的宏觀調控，購買人員的喜好等都會導致房地產企業面臨各種不可預估的風險。所以做好風險預警體系，完善和建立財務報警系統就顯得尤為重要。常用來建立風險預警體系有“阿爾曼”又叫 z-score模型，它是多元線性函數回歸模型，是理論界和學術界預測企業財務危機的一個重要的函數模型。

（二）對于需要進行投資的項目提前做好利弊分析及效益分析

任何投資都會面臨風險，但房地產行業的投資風險較其他行業的風險更為突出。所以當要對一個項目進行投資時，就必須要對其投資可行性進行分析，主要包括對收益、成本、投入的時間和精力成本、資金的周轉靈活性、資金的配置、所有者權益的預測與投資前景等方方面面進行分析，計算出相關指標，來確定這個項目是否有投資的必要以及投入資金的多少等等。

（三）對于負債資金籌集方式進行合理規劃，避免出現無力償還的情況

企業所承擔的風險與其借入資金的長短有較大的關系：借入資金周期短的話，承擔的還債風險就較大，很可能出現無力償還的情況；如果借入的資金周期較長，那么企業可以通過以后的運營獲利，提高其償還能力，但是相應的資本成本也就較高。所以合理安排負債資金籌集方式，就可以有效的減少財務風險，降低財務負擔。

此外，隨時關注對欠債客戶并進行催債，可以通過記賬單、上訴、委托收款公司等進行回收等合法方式解決。同時，要認真了解本企業的財務狀況，并對財務狀況進行定期分析。

綜上所述，目前我國的房產行業雖然發展迅猛，但其中還存在很多問題，尤其是在財務方面，如不及時采取預防措施，就會造成嚴重后果。同時，要想實現房地產產業的持久性發展，獲得較強的核心競爭力，就必須對各種可能出現的風險嚴加預防并且建立風險預防機制，在出現風險后也要有相應的對策，才能有效的規避經營風險，確保資金鏈暢通，讓房地產行業在未來一段時間里平穩發展，從而促進整體國民經濟的發展。

參考文獻：

[1]杜俊娟.我國房地產企業財務風險的預警與防范[J].會計之友，2013 （10）：44-47.

[2]吳耿城.我國房地產企業的財務風險及其防范措施[J].市場周刊（理論研究），2010 （3）：49-50.

[3]馬凌云.關于國有房地產企業財務風險分析及防范措施探討[J].消費導刊，2017 （3）.

[4]高琪.房地產開發項目的動態財務管理方法探究[J].財經界（學術版），2011 （9）：117-117.