房地產成本精細化管控探析

林藝娜

摘要：房地產企業的發展對于我國的經濟增長有巨大的貢獻，同時也為改善人民生活質量積極努力。房地產企業的發展速度極快，但是隨著國家對房地產企業的調控力度不斷增大，房地產企業還需要進一步提高自身的運營水平來達到高效的發展狀態。房地產企業的成本投入極大，為了使成本效益提升來降低企業的運營成本，企業應當實施精細化的成本管控并更全面地控制成本產生。

關鍵詞：房地產；成本管控；精細化

一、背景分析

房地產行業在近年來的發展速度極快同時也受到了極高的關注，而房地產企業的運營和管理水平不僅會影響到企業自身的發展，同時地產建設方面的工作也與企業的運營有緊密聯系。由于我國的房價增長速度較快，國家不斷出臺調控政策來規范房地產企業的運營和發展，這也意味著房地產企業自身需要加快管理工作的升級。成本管控是房地產企業運營和發展都十分重視一項工作，但是很多企業的成本管控工作不夠精細和全面而導致成本效益不夠理想。為了有效控制企業的運營成本并提高企業整體的運營能力，企業需要實施更加精細化的成本管控工作，合理地控制成本產生并規劃企業的運營活動，進一步提高房地產企業的管理與發展能力。

二、房地產企業成本管控中的不足

（一）成本管控體系不完善

房地產企業進行成本管控的主要目的是為了控制企業的成本投入并創造更大的利益，但是對企業的長期戰略發展相對忽視，這也導致現有的企業成本管控體系不夠完善。房地產企業由于涉及到的運營環節眾多而導致成本管控的范圍較大，企業的成本管控體系與運營工作的聯系程度不高，因此體系的內容大多也是圍繞財務方面展開而沒有具體聯系企業的運營。而現有的成本管控體系與其他管理工作的聯系程度也不夠緊密，所以房地產企業的財務管理還存在一定的不協調而無法有效地控制企業的運營活動。

（二）成本管控方法不夠科學

整體來說房地產企業的成本管控的發展速度較慢，無法跟上企業的發展速度而存在一定的科學性不足的問題。房地產企業通常會在運營初期設定具體的成本目標并在運營結束時進行成本的總結與分析，但是對企業運營過程中的成本管控能力較弱，這也與企業獲取各個階段的成本信息的能力不足有一定關系。房地產企業實施成本管控方法的更新速度相對較慢，主要是因為企業中的財務人員的財務管理能力提升不足以及對現有信息技術的掌握較少有關，企業還需要重視對管理人員的培養工作。

（三）內部控制應用深度不足

內部控制在房地產企業中應用相對較廣，雖然內部控制已經在成本管控中使用但是應用深度相對不足而導致作用較小?，F階段房地產企業的成本管控很多是脫離內部控制而進行的，這也導致企業無法對各個階段的運營環節進行合理的成本控制并獲取相關的成本信息，企業只能得到具體的成本結果而無法明確成本產生過程中存在的問題，所以僅憑最后的成本結果無法對企業的運營管理進行有效的調控。其次內部控制的開展不足也導致后續的成本管控計劃無法具體實施到各個部門當中，成本管控的效果也受到了較大的限制。

（四）評價與監督開展不足

當房地產企業進行成本管控工作時會得到企業最終的成本情況，但是企業對運營過程中的經濟活動的評價與監督工作開展較少，所以企業得到的成本情況也存在一定的不準。房地產企業雖然也會開展評價工作，但是主要是針對企業的績效開展而沒有對企業的成本活動進行較全面的評價，所以企業很難有效地掌握各個成本活動是否符合要求，評價工作開展不足也導致企業無法有效控制不必要的成本。其次企業對成本活動的監督力度不足，所以無法及時發現存在的違規現象并進行處理，這也是導致成本管控不準的原因之一。

三、房地產企業精細化成本管控的措施

（一）加強成本管控體系完善力度

成本管控體系是指導房地產企業成本管控的重要前提，也是房地產企業首先需要進行完善的關鍵。房地產企業的成本管控體系首先需要與企業的運營工作進行有效的結合，重點關注企業的地產建設項目的各項經濟活動特點以及企業的其他運營工作特點，在確定體系內容時包含相關運營工作并明確成本管控工作的標準，進一步提高成本管控的準確性。其次成本管控體系在房地產企業不是獨立存在的個體，而需要與預算管理、資產管理等有效結合而形成完整的財務管理體系。同時該體系還需要從企業的短期至長期的運營管理出發來設定成本管控模式，不僅關注企業的盈利能力還需要注重企業的戰略發展能力以及對外部環境的適應能力，確保通過現有的管控體系能夠提高企業的運營管理質量來推動企業整體發展。

（二）優化成本管控工作方法

房地產企業的成本管控方法需要保持不斷發展的狀態，因此企業需要重視對成本管控方法的優化工作。現階段作業成本法是一種相對成熟的成本管控方法，是基于前一階段的成本情況來調整后續的成本計劃并配置運營資源的方法，房地產企業需要在運營的整個過程中都進行成本管控而不應該只是在事后進行，通過不斷總結運營中各個小階段的成本情況并優化后續的經濟活動計劃來提高有效成本的所占比例。企業還需要充分利用信息化系統來提高成本信息的收集和處理工作，通過培養管理人員來提高對最新成本管理方法以及科學技術的掌握能力并帶動企業管理能力的全面提升。

（三）深化內部控制的應用

內部控制對于房地產企業的成本管控有重要的輔助作用，企業需要深化內部控制在成本管控中的應用。房地產企業在進行運營工作前需要設定成本管控計劃并通過內部控制來細化各工作人員的成本管控職責，企業能夠通過內部控制來獲取各個階段的運營情況并進行相應的運營調整，成本管控能夠更加精細而全面地進行而減少不必要的成本支出。在運營過程中內部控制工作需要對業務活動以及財務活動進行控制，確保能夠按照成本計劃和預算方案進行而不脫離企業控制。在進行成本結果處理時，企業需要根據運營情況來確定后續的運營規劃，通過內部控制為紐帶來與其他管理工作形成良好的聯系，能夠根據各個部門的工作特點來劃分相應的運營工作任務。

（四）完善評價與監督工作

為了能夠及時掌握自身的成本產生情況，房地產企業需要完善運營工作的評價與監督工作并推動成本管控的深層次應用。傳統的成本管控對企業運營過程中的狀態以及問題確定能力不足，企業的評價工作還需要著重對各項成本支出進行管理和評價，對于成本產生的原因、數量以及最終效益都進行相應的分析和評價，判斷成本產生的合理性和必要性來確定其是否為必要成本，當相關成本支出判定為非必要成本時后續類似的成本產生需要慎重考慮，盡量減少不良的成本產生以及相應的財務壓力。企業同時需要加強對成本活動的監督工作，對于不夠合理的成本產生環節進行識別，嚴肅處理成本混亂產生的問題并采取有效的措施來預防相關問題的再次產生。房地產企業需要從現有的成本產生特點來預測未來的成本風險，根據風險特征來提前做好風險預警和治理工作，避免成本風險為企業的運營和發展帶來不利的影響。

四、展望

房地產企業現階段的發展勢頭良好，但是隨著國家的調控力度增大以及行業內部的競爭壓力加大，房地產企業的運營和發展壓力也相應增強，企業需要提高自身的管理能力來更好地適應未來的發展局面。成本是影響房地產企業運營和發展的重要因素，而企業需要使成本管控往精細化方向發展，不斷提高成本管控的科學性和全面性來更好地約束企業的經濟活動，使企業能夠保持更良好的財務和業務狀態。

參考文獻：

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