如何管束“瘋狂的房租”？

吳雪

當長租公寓平臺在資本加持下以瘋狂爭搶姿態進入，便成為最后一環可直接量化評估的拉高房租“野蠻者”。

凌晨兩點，萬家燈火的北京某小區。

稀稀落落的幾盞燈亮著，有一盞是MACO的。

“北漂”兩年，MACO三次被現實甩進“搬家大軍”，這一次，她最局促、焦慮、徹夜難眠。房東嚴阿姨寬限的七天時限，陡然而升的500塊租金，猶如一出“黑色幽默”，險些將她吞沒。縱然“月薪兩萬”的精英人設，也沒能抵擋住“卷鋪蓋走人”的命運。

按理說，每逢9月，“房租微漲”是照例的風向，但今年未曾“循規蹈矩”，“微”變成“大”的城，以北京為圓點蔓延全國各大中心城市。拿7月份租金同比相較，北京上漲21.89%，深圳上漲29.98%，大連上漲24.39%，漲幅超過20%的一二線城市數據，統計下來有13個。

飆升數字的波及是直觀的，從一線城市逃離返鄉，從市中心退至遠郊，從整租到被迫合租，“無房一族”的卑微夢想，還未呈上臺前，便在夾縫中天折，淪落為“犧牲品”。在“房租接棒房價”的時代，政策？資本？供求關系？抑或房東、中介、租售比？誰，才是最該責罰的“那一個”？

資本的“辯駁”

“如果資本挾持了企業，一定會跑偏，長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”

在我愛我家工作了18年的胡景暉“被離職”了。他試圖在一次電話會議上，揭開房租上漲的真相，從而得名地產界“小崔”。

“我沒做錯什么，說真話，何來后悔。”胡總清醒一語昭示著，今日的“憤而離去”，換來的或將是租房行業的洗牌與震蕩。

這不是玩笑話，震蕩的威力，下一刻便令資本，站在風暴中心，眾矢之的，它所投注的蛋殼、自如品牌，被爆以高于市場價20%到40%搶占房源“高地”。至此，規模賽跑、定價權、盈利權的潛在籌碼，浮出水面。

誰也無從百分百斷定，資本與房租的直接關聯，但你是否奇怪，租賃回報率低與租房成本高的自相矛盾，“搗亂者”是誰？正是租住雙方委以重任的“中間人”。“長租公寓作為中介機構，一邊壓低房東報價，一邊提高承租者價格，吃的就是‘價差利潤。”上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《新民周刊》，在這點上，資本打得一手“好算盤”，白領小英并不知情，自己在北京東三環租住的這套8000塊的一居室，自如從房東手里以5800塊“拿下”。你看，“中間人”與房東毫發無傷，受苦的還是最底層那撮“韭菜”。

而這個“差價”的加持，如果贏在“居住體驗上”，租客多出些錢，似乎“名正言順”。“長租公寓為達到標準化效果，無論客觀條件如何，都要重新裝修一遍，這成本自然是租客買單。”胡景暉告訴《新民周刊》“最典型的就是木板、鋼鐵、水泥、玻璃、砂石等建材價格的上漲，自然也影響到下游產業。”嚴躍進補充道。

然而，長此以往，高端租房市場唱“主角”，工薪租客“清醒自持”，持續為高房租貢獻CPI的“冤大頭”，恐怕，寥寥無幾。“長租公寓承諾給房東的房租過高，實際卻給不了，這種透支行為一旦形成模式，房東很可能因拿不到房租而驅趕租戶。”胡景暉進一步解釋，租房商業模式類似小黃車“燒錢大戰”，如果供需雙方都得罪了，資本玩“獨角戲”，妄想“躺著把錢賺了”，許是天方夜譚。“盲目逐利是很危險的短視行為，我只是想提醒他們。”胡景暉嘆了口氣。

“租金回報不到1%，租房的價格翻一番，再翻一番還是虧本。”聽潘石屹一言，難道前赴后繼的資本，看中了一樁“賠本”的買賣，非也！從百團大戰“美團勝出”到出行補貼“滴滴搶先”，無不在復刻同一模式。“為了平息憤怒，長租公寓市場占比5%是對大眾的說辭，轉臉面對資本，他們想要拿出漂亮的財務報表，就必須高速擴張。”在胡景暉看來，重要的是，利用租客信用貸的出租模式根本屬于“作繭自縛”。

顯然，這場資本游戲，不甘愿“無限虧損”，它有自己的“控盤邏輯”，規模賽跑是第一步，高于市場價的拿房成本，熱門區域“跑馬圈地”，掌握定價權；企圖壟斷租金，穩坐“江山”，持續賺取行業利潤。其二，機構之間爭奪房源，難免短兵相接，“抬高租金”是見效最快的方式。“我見過8000塊房租，被兩家炒到1.2萬塊，在資本支持下高成本擴張方式，是放長線釣大魚，在這個鏈條里，租客將面臨資本的收割。”嚴躍進說。

公開數據顯示，自如在北京、上海、廣州、深圳等9個城市已擁有高達40萬間房源。高漲的存量，將“局促的租房現狀”解決了嗎？不但沒有，反而跑偏了。有人說，資本是逐利的，似乎這么做無可厚非，但不要忘了，住房與共享單車、打車不一樣，住房是剛需，我們可以不騎單車，但不可能不住房子。

租賃企業試圖在為自己正名，蛋殼公寓執行董事長沈博陽第一時間否認，“長租不是贏者通吃的行業，而且客單價極高，沒人打得起價格戰，拼的是效率和服務。”自如CEO熊林稱，六年來，租賃機構化占比也不足3%，自如在北京占比也不過8‰而這一說法快速“打臉”，中原地產首席分析師張大偉發布的數據顯示，不漲價的12萬間房，就占整體市場租賃房源比例的8‰

“租房是個很復雜的變量，影響權重多樣，資本的推波助瀾，我認為占到三分之一。”胡景暉這一觀點，在8月22日突發的“杭州鼎家破產4000戶租客受損爆倉事件”中得到了印證，“早知如此，何必當初，一切犧牲民生利益的創新都是偽創新。”胡景暉8月22日在朋友圈寫道。從這個角度看，在這輪房租暴漲的輿論風暴中，自如、蛋殼們并非無辜。

而世聯行集團副總裁甘偉則有不同看法：目前長租公寓還未達到壟斷力量。就算在北京長租公寓擁有10%-15%的份額，也只是一股小力量。憑此斷定，難免不妥。

“好多創業者以燒錢為榮，這是一條不歸路。”按照潘石屹的觀點延伸下去，資本揣著“租購并舉”的紅利進來之前，并未全方位評估，盲目，便很難成大事。而在深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉看來，中國房產已然邁入存量時代，資本進入難免“攪局”，說到底，這不是資本該來的游戲。

“為啥漲”是個綜合體

蛋殼、自如是房租上漲的“主兇”么？資本補貼大戰下的房租是犧牲品，還是戰利品？政策對于它鼓勵效果的評估，是不是應該更有預見性？

價格原理告訴我們，價格的漲落直接由供需關系決定，只有供給不足才會滋生囤貨等投機行為。換句話來說，房租上漲從根本上來說是供給失衡導致的，“炒房租”不過是那只瞄準縫隙的“擋箭牌”。

“存量的尷尬，預示著租房即將進入低洼空間，在邁入存量時代的‘黎明前夜，故事接連發生。”李宇嘉表示。

在廣州深圳，大量的城中村被整頓，相當批量的城中村被改造升級。今年6月，深圳萬科旗下的萬村計劃遭遇深圳富士康公開信事件，美好商業圖景與低收入者的微弱訴求，迎面相撞。至此，城中村作為低租金居住的“傳統容器”，開始進入歷史。

與此同時，在1400公里外的上海，政府大力清理了群租市場，并且叫停了在工業園區修建群租房。外環以外的嘉定區沈家宅，方圓五公里，每月租金800塊的低端群租民房，數日之間夷為平地。“一天接到四十幾個電話，全是找房的年輕人。”太平洋房屋的宋升軍說。

這一幕也在2000公里外的北京出現了。

根據媒體統計，2016年，北京拆除違建面積1500萬平方米，這個數字去年是5985萬平方米，今年的目標是4000萬平方米，前四個月已經完成了1600萬平方米。當然，這個口徑是違建，不是群租房。

一手清理拆除違規公寓、群租房以及隔斷房等，一手整頓“黑中介”“二房東”不合規房源，“供”這端明顯下滑，而“給”這端卻面臨“高需求匹配考驗”。貝殼研究院、21世紀產業研究院聯合發布的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，截至目前，我國租賃人口共計1.68億，以北京為例，北京共有租賃人口800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，租賃缺口400萬間以上。

“一線城市30%以上的人需要租房，低端房源減少，不得不使租客轉向收費更高的產品類型。僅靠個人房源，很難調和供需結構失衡的矛盾。”嚴躍進表示，再加上購房貸款收緊，首付比例增加，房東揣摩到你的需求，在租金上必然“分毫不讓”。

而一旦租金提漲，你只有一個選擇：續租，接受漲價，不續租，另找他方，攤薄的置換成本，也相當于漲租。因此，許多人權衡之下，接受漲價，就成為大概率事件。“經濟學上有個詞匯叫做棘輪效應，人們一旦接受了一個消費價格，收入再降低一些，也不會輕易減少消費。”嚴躍進進一步解釋。

而多年來，從房東到租戶，似乎都接受了一個潛意識：除非經濟危機，房租，可以漲，但不可以跌。“比如說一個承租者去租房子，房東報價3000元，租客有機會砍價到2800元，但絕對沒有機會砍價到2500元。而實際情況是，周邊的房源基本上都在2500元”。嚴躍進說，正所謂“愛租不租”“漲易跌難”，就好理解了。

按照房地產專家的觀點，價格示范效應作為標桿，也如“蝴蝶效應”般影響著普通租賃房的價格。“在朝陽區勁松租的房子，房東看別人都漲了，所以今年也漲了700塊，而過去兩年，這房子每年總共才漲400塊左右。”這位北京租客“吐槽”，代表了眾多房東在比價心態下的現狀，“從全國70城房價數據來看，房價其實是反彈的，當一手房價格上漲以后，購房成本飆升，即將出臺房地產稅的疊加因素，進而拉動二手房價格及租賃市場的上漲。”

房地產專家分析，造成租金上漲的其他隱性原因還有：90后成為租房主力，更追求品質生活，租賃業態升級換代，結構性上漲；樓市調控升級，部分有購房計劃的人群，沒有購買資格和能力等。

租金的上漲，告訴我們，那些被動離開的群體，并沒有真正離開。而是在租金動蕩的池塘里，完成了一次相對昂貴的租房升級，當長租公寓平臺在資本加持下以瘋狂爭搶姿態進入，便成為最后一環可直接量化評估的拉高房租的“野蠻者”。

不漲租金，管用嗎？

的確，我們不應該把問題簡單歸罪于某一個人、某一個公司或某一個文件，這不是理性客觀的評價。資本游戲、圈地搶房、鐵腕整頓與心理效應，是多個主角合力制造出今天的租房現狀，它們互為表里，拆分具體責任，沒有意義，這是一個周期因素疊加的結果。

如今，我們每一個人都正在感受上漲的房價與房租所釋放的焦慮與壓力，但是，批評與指責總是最容易的，而客觀的剖析與負責任的歸位管理，才是最有價值的，而“調控”，必須出馬了。

8月17日，北京住建委等多個部門，集中約談了相關企業的主要負責人，共同承諾“三不”：不得通過惡性競爭搶占房源，不得哄抬租金，不通過租金誘導房東搶占房源。然而，這“三不”里的“惡性競爭”“誘導與否”，其實是很難界定的，多數業內人士冀望于實質性改變，但恐怕難以治本。

“企業希望通過表態去除詬病，不漲租金是第一步，回歸市場化運營，平息輿論，終歸還是權宜之計。”李宇嘉說，市場是“健忘”的，若非真的“痛改前非”，怕是要“重蹈覆轍”。

根據同濟大學知識產權與競爭法研究中心研究員劉旭的觀點，此類懲治，存在可操作性的問題，落地執行較難。“如違反，界定標準是什么，誰來監管，如何懲處，自己制定行業規則，自己監管，不可能存在。”而防止“租不起”的釜底抽薪之舉，說到底還是要激活各方供給。

各方的“領頭者”，首先是加大供給政府和國有企業投資建設租賃住房，北京市率先而為，計劃2017年-2021年建設50萬套租賃性住房。

而自如也發布聲明，愿意拿出手中共計超12萬套的全部存量房源投向市場：自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間。即便如此，也無法短時間內改變供需失衡的局面，而且也存在“遠水難解近渴”的問題。

按照貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領的說法，供給最直接的“靠山”在于盤活存量，而不在于增量開發，即便是政府介入程度深的德國住房租賃市場，70%以上仍是來源于私人市場。

中國存量住房15%被空置，通過金融手段支持專業化租賃運營機構對閑置房源進行裝修、改造與管理，不失為“良策”。但關鍵是，如何盤活？楊現領稱，從六普數據的分析發現，大部分空置房集中在最富裕的15%家庭手中，他們平均每戶占有2.4套住房，最富裕的1%家庭占有25%的空置房，平均每戶擁有20間。至于為何不愿推至租賃市場，一方面是市場上的住宅多為毛坯房，房東出租就要面臨著裝修成本，來與投資客競爭，如果租金再不高，很多人寧愿“空關”，也不愿投入市場那么“麻煩”了。

有不少人提出，我們是不是該學德國出臺《民法典》《租金額度規定法》《出租權利修改法案》等法律控制房租上漲？比如年租金也不得超過20%或者15%？假設該法律實施，那么租賃市場會發生什么樣的變化？在上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡看來，即便通過這樣的法律，也無法改變租房一族在市場上的弱勢地位，相反，還可能會強化目前的這種地位。盡管表面上是保護了租客的利益，但實際上是限制了出租房的供給。

1972年經濟學家奧爾森以紐約市的租金管制計劃為例，發現不動產所有者的損失是消費者獲得收益的兩倍。對于中國來說，今后每年將有近千萬的人口從農村移向城市。通過法律管制租金上漲，并不是好辦法，相反，應該讓價格機制發揮作用，讓越來越多的主體將空置的房屋轉為租賃。

青年經濟學者盤和林表示，監管部門應該利用財稅杠桿，鼓勵房源進入租賃市場，例如對中介搶房源最終租不出去的房子高額征稅；包括未來出臺的房產稅設計，也應激勵多余的房源進入租賃市場。

“如何合理規范好上漲和下移的空間，都需要政策進一步落實。”同策咨詢研究中心總監張宏偉表示。這或許遠比政府自建租賃住房更具效率，也節約財政資金。更重要是，這樣能在短時間內實現供給均衡，使得房產中介失去了“炒房租”的基礎。

胡景暉則提出通過全國的住建系統，迅速建立全國房租指導價，對于市場化的租金，需要加強一以貫之的監管，讓其處在租客可承受的范圍。“調控是有效的，后續預計租金不太會漲，但長租公寓要發揮穩定市場的導向，加入住房保障概念，形成中高低端分類租賃產品，才能真正為租客謀福利。”

房租如果不管好，那么很多人就會認為，租房只是過渡形式，更加不會信任租房，而會去購房。在嚴躍進看來，調控是重要的，但如何將調控的成效落到實處，更重要。

我們依然期待著未來，中國租賃市場會為所有的參與者與租賃用戶，創造一個健康平順的跑道。