房地產商的日子不再好過……

王煜

房企手中的資金越來越緊，這是不愿拿地的重要原因。但土地流拍并不能代表整個房地產市場在下行。

市場選擇和政府調控像一套組合拳，猛烈擊打著近期樓市的心臟。今年全國土地流拍數就已鐵定創歷史新高；全國房貸利率連續上漲；連住房公積金存量并不緊張的北京，也開始收緊政策，為全國調控釋放信號……當然，還有中央宣布“堅決遏制房價上漲”的大背景。許多購房者猶豫了：房價是不是要大跌，該不該再等等？還有人擔心：樓市若下行，將影響整個經濟體系，“六個穩”是否能實現？

“流拍潮”的成因是什么，業界人士又如何看待這些現象背后的樓市走向？

“史上最高”流拍潮

“史詩級”的土地拍賣，結果成了“史詩級”的流拍，這發生在2018年8月的太原。這次太原拿出的8塊土地所處區域絕佳，交通便捷、配套齊全，周圍已經交付的商品房房價都較高；另外，一口氣拿出同一黃金地段的8塊土地拍賣，這也創造了當地土地拍賣的歷史。所以，正式拍賣公告發布后，引起了眾多關注，甚至有業內人士預估這場拍賣將拍出今年的最高樓面地價、土地單價“地王”。

然而，到了拍賣時，只有2宗地各有一家企業報名，但都因出價不達拍賣底價而交易失敗；而另外6宗地更是直接無人問津。總面積約82.7萬平方米，起拍價合計130.8億元的這8宗地，全部流拍。

太原的情況只是全國土地流拍的一個縮影。中原地產統計數據顯示，2018年前7個月土地流拍共796宗，其中一線城市土地流拍13宗，二線城市合計流拍經營性土地154宗，三四線城市經營性土地合計流拍達到了629宗。8月、9月以來，全國土地流拍的趨勢仍在持續。

不妨和歷史情況做一下對比：根據中國指數研究院數據，2010年以來，全國百城住宅用地共流拍2261宗，其中2011年土地流拍515宗，為近年來最高。如果按目前的速度，2018年的流拍總數有可能突破1000宗，那么這將達到之前歷史峰值的2倍。

與多處土地流拍相伴的，是房貸利率的持續增長。監測數據顯示，2018年8月，全國首套房貸平均利率為5.69%，相當于基準利率的1.161倍，環比上升0.35%，同比去年8月份5.12%的利率上升11.13%。這是全國房貸利率從2017年1月以來，連續20個月上漲。

公積金方面的政策調整也一直在進行。2018年9月13日晚，北京住房公積金管理中心發布通知，提出“認房又認貸”、“繳存額度與繳存年限掛鉤”、“異地購房不能隨意提取”等公積金新政。這被認為是充滿了政策導向的意味。原因在于，北京的公積金繳存額度排名全國第二，流動性并不是特別緊張，業內人士普遍認為這是一次主動的政策導向上的調整和嘗試，體現政府落實“房住不炒”的決心。

實際上，在這次北京頒布公積金新政前，各地已經密集開展了一輪以打擊違規提取和限制異地公積金購房的政策調整。如今年8月以來，大連、宜昌、黃岡、南昌、長沙五地住房公積金管理中心開展打擊非法中介協助職工違規提取住房公積金、騙取住房公積金貸款并收取高額手續費的專項行動。之前的7月，杭州、廣州等地對異地購房作出限制：杭州規定，職工在非當地及非戶籍地購房及償還住房貸款本息的，不得提取住房公積金；廣州則提出對在非當地和非本人及配偶戶籍所在地購房的，暫停提取住房公積金資格。

房企為何不愿拿地

土地流拍現象為何會顯著增多？在房產企業新城控股高級副總裁歐陽捷看來，房企手中的資金越來越緊，這是不愿拿地的重要原因。

他表示，從今年上半年房企到位資金的組成來看，按揭貸款和國內貸款增速都已經掉入“零增長”的負值區間，在這種情況下，房企就只能更多地自籌資金。相比去年上半年，房企自籌資金多增2268億元，彌補了按揭貸款和國內貸款的減少。雖然房企自籌資金增速還在攀升，但他同時認為，自籌資金難度會不斷加大，預計下半年增長空間有限，甚至不排除增速下降。原因在于，目前政府的監管邏輯是控制資金流向房地產。

他說，房企尤其不要對央行的定向降準等政策抱有幻想，因為這些定向政策與房地產基本無關。他也表示：當然，如果房地產行業周邊都是“水”，房企也不會馬上“渴死”。因為，如果房地產的上下游企業都不再那么缺錢，它們也不會逼著房企還債、付款，甚至可能為它們融資、墊款。

另外，至少在名義上，房企賬上的錢依然很多。無論是到位資金減去投資，還是銷售收入減去投資，近兩三年，房企資金盈余都是增長的。

“只不過，賬上有錢，未必能動”。他說，例如，銷售回款作為項目預收賬款被納入監管資金，只能按進度提取，賬上不能動用的錢越來越多，越大的房企賬上越有錢、也許現金越短缺，因為還要繼續投資、拓展業績。

在他看來：“錢少了，土豪也理性了。這就是調控的金融邏輯：流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊，房企拿地的錢自然就會省著點花了，火爆的土拍溢價率也就下來了。”

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉向《新民周刊》記者表示當前房價限價嚴格，而政府的土地出讓價格卻沒有限制。許多地方政府對房企的批準預售時間不斷后廷另一方面，對房企的融資渠道不斷收緊。這樣一來，房企從拿地到銷售的周期拉得太長，其資金周轉速度太慢，那么他們的拿地意愿確實不會太高。

當前地價過高，而房價被限，導致房價利潤下降，這是土地流拍的另一重要促因。“房價一地價=建安成本+營銷費用+管理費用+財務費用+稅費+利潤”，在這個公式里，建安成本基本透明，而雖然各房企的營銷費用、管理費用、財務費用有所不同，稅費也會隨地價、房價不同有所不同，但都是可計算的。房企的利潤就來源于地價房價差。

“房企并不缺地，而是缺好的合適的地。”歐陽捷表示，土地流拍增多的原因之一，是地塊偏遠配建多。這是因為城市的核心區域已經無地可供，城市更新的拆遷安置成本太高，政府很難有動力和財力去做大面積改造。唯有等到這些房子年久失修、慢慢變成危房，通過強制拆遷，才有可能真正通過拆改釋放核心城區土地。于是，新增土地供應往往都在政府希望打造的新區，位置偏遠、配套不足，這樣的地塊沒有吸引力，流拍就不足為奇了。

但是，也有一些核心區域的好地塊流拍，這又是為什么？歐陽捷認為，“黃金地塊”好不容易完成拆遷、安置、清退、拿來出讓，政府當然要賣個好價錢，起拍底價甚至高于周邊新房價格，甚至還要無償配套學校、醫院、社區用房、租賃住房和保障住房，這就是進一步變相抬高地價。要是拿了這樣的地，房企很難盈利，所以只能放棄。

李宇嘉說，有些地方政府不愿降低地價，又怕出“地王”，對城市的中心地段土地就不敢再公開拍賣了。那些“逆勢而行”的，就遭到了冷遇。例如太原的那8宗“黃金地塊”，起拍價格非常高，一度還制造輿論說要出“地王”，結果房企擔心拿地建房之后銷售價格會受到各種審批控制，不愿接盤。同時，這8個地塊未達凈地出讓的要求，地上還有待拆除清理的建筑物，這樣會影響到開發商的開發周期，這也增加了房企開發的時間成本、金融成本。

“零增長”是好事

流拍增多、調控嚴格，是不是意味著房產市場將下行、房價將顯著下跌呢？以歐陽捷和李宇嘉為代表的許多業內人士和研究者都不這么認為。

統計數據顯示，今年前7個月，全國土地流拍近800宗的同時，全國土地出讓金同比上升超過30%，這創造了歷史新高；其中，有超過60%金額的土地出讓是發生在三四線城市的，全國排名前50的房企有超過一半的土地是在三四線城市拿到。

實際上，房價仍然在上漲。2018年9月15日，國家統計局公布8月的數據：70個大中城市新房價格同比上漲的有68個城市，漲幅最高達124.2%；二手房價格同比上漲的有67個城市，漲幅最高達112.4%。

另外，截至7月25日，2018年成交商品住宅用地規劃可建面積已經達到去年全年的62%，今年總量仍然有望超過去年。另外，全國房屋銷售面積同樣處于歷史高位。

據此，歐陽捷和李宇嘉都向《新民周刊》記者表示：土地流拍并不能代表整個房地產市場在下行。

歐陽捷認為：房價上漲的動力既來源于人口增長、收入增加、需求升級，也來源于城市發展、資源約束、地價上漲，還來源于貨幣超發、通脹預期、資產保值。只要這些基本因素沒有改變，房價上漲的壓力就始終存在。

那么，如何看待2018年7月31日，中央政治局會議提出的“堅決遏制房價上漲”？

歐陽捷說，中央有這樣的表態，是因為之前的政策給市場留下了“想象空間”，導致目前我們既沒有完全控制住房價，也沒有完全控制住預期。但這次不同了。

李宇嘉則表示“堅決遏制上漲”是中央釋放的“穩定預期”的信號。他指出，在市場看來，如果中央釋放“支持房價上漲”的信號，哪怕是“遏制快速上漲”，就是莫大的利好；而目前的“堅決遏制上漲”，市場預期會較為穩定。

他說，這次中央政治局會議提出“穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期”的“六個穩”，如果樓市不穩，這六個方面也很難穩定。政府不會允許房產市場出現斷崖式下跌。

歐陽捷的觀點是，整個樓市將呈現“大穩小亂”的格局。“大穩”是指整體市場將趨于穩定，不會有大的起伏；“小亂”是指各個地方對市場的政策有所不同、執行力度速度也有所不同，例如在整體調控的大方向下，有的地方甚至依然還在刺激樓市發展。但這些“小亂”并不會影響“大穩”的總態勢。他認為，保持市場穩定取決于政府的核心訴求，其中就包括“保持經濟增長”和“維護財政收入”。因此，穩定是大勢所趨、勢在必然。

他判斷，樓市將進入“零增長”區間，變化幅度大致在正負3%之間，個別指標有可能達到正負5%

李宇嘉也做出了同樣的判斷：未來房價將處于“高位平衡”狀態，波動幅度很小，在2-3年內持續保持穩定。而歐陽捷認為這個穩定區間可能維持3-5年。

在歐陽捷看來，這是件好事。過去，市場大起大落、大漲大跌，房企幾乎無法制定發展戰略。“現在，如果市場能夠穩定在一個均衡的‘零增長區間內，既不突破上限，也不穿透下限，保持平穩發展，其實不正是大家渴求已久、欲得不能的嗎？”他認為：“樓市沒有黑天鵝”，大的基調已定，新出來的都是各種大小“打補丁”。

對于普通消費者，李宇嘉建議：如果是對住房有需求，目前是一個好的購買時機，因為在“零增長”下，房企的定價會相對理性，沒有必要抱著“房價會大跌”的想法長期觀望。