樓市“嚴打”不手軟

阿暉

治理房地產市場亂象專項行動，代表了樓市調控的繼續升級，房地產市場開始了嚴打時代。

在全國部分地區，一段時間以來，房地產市場亂象叢生，比如優先關系戶、“曲線”收取號頭費、捆綁銷售、對購房者“挑肥揀瘦”……這不僅讓剛需購房者感覺“很受傷”，也給房地產市場埋下了風險隱患。

針對愈演愈烈的房地產市場亂象，今年6月28日，住建部會同中宣部、公安部等七部委，聯合印發了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，重點針對投機炒房、房地產黑中介、違法違規房地產開發和虛假地產廣告四個方面，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

從住建部等七部委的通知來看，上述被打擊對象的違法違規行為，包括了投機炒房團伙操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等；“黑中介”打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵占客戶資金、參與投機炒房等。這些亂象和怪象頻頻見諸媒體，各種違規違法的伎倆，讓購房者、租房者屢屢“中招”，也引發了公眾強烈的不滿。

在治理專項行動的名單中的30個城市中，主要是一二線和部分三四線熱點城市，北、上、廣、深四個一線城市全部在列。治理房地產市場亂象專項行動，代表了樓市調控的繼續升級，房地產市場開始了嚴打時代。這也使得這輪的房地產市場調控有了些較以往不同的味道。

炒房捂盤亂象叢生

房地產的亂象不是近期才有，每一輪房價暴漲之后，主管部門都會查處一批典型案件，對市場進行警告。不過，這輪行動的打擊對象，首當其沖的是投機炒房團伙，這是與此前幾次市場整肅很不同之處。根源在于，炒房和各種真真假假的“搶房”現象，成為了這輪房價上漲的重要幕后推手。

今年5月，杭州兩個新樓盤開盤，兩個新盤都執行政府限價和搖號選房，其中一個樓盤均價每平方米18000元左右，而周邊二手房價已經超過3萬元。大量市民在開發商指定銀行排隊等候購房誠意金凍結，隊伍長達一公里，有購房者因為等候時間過長而暈倒。

6月，深圳華潤城潤府三期開盤，盡管購房需要交200萬元誠意金，但大量購房者仍然在雨中排隊。“千萬富翁排隊淋雨”的原因是，這個樓盤開盤均價8.55萬元/平方米，最低則是7.53萬元/平方米。周邊二手房價最高已經到了13萬元/平方米，對購房者來說，搶到一套就能“賺”幾百萬。

《揚子晚報》前不久曾用大量篇幅曝光了南京不少樓盤捂盤惜售、變相收籌、虛假宣傳等一系列違法違規行為。

南京市民反映，位于漢中門地鐵站附近的漢中公館在領取401套酒店式公寓房源銷售許可后，并未一次性公開全部準售房源，而是分批次銷售。明明有很多小戶型可售，卻聲稱已賣光了。經查實，漢中公館售樓處并未在10日內一次性公開全部可售房源，將東西向部分房源進行了捂盤。

南京河西揚子江大道上一家名為“涵碧樓”的樓盤，公然在廣告中有直指房價上漲的明確字眼，存在誤導。這則廣告的說明稱：“河西樓板價45000元/㎡，二手房倒掛翻漲至60000元/㎡，涵碧樓指日可待。”南京市工商局工作人員表示，房子不是炒的，公然如此宣揚房價會上漲，此類宣傳已經涉嫌違反廣告法。

南京市民陶先生前段時間跟朋友去禹洲金陵朗廷看房子。“房子還沒開始賣，售樓員說正在申報價格，預計8月底開盤。讓我們辦張銀行卡，存2萬元，說是做驗資用，開盤的時候就能享受5000元的優惠。”陶先生說。

正好當時陶先生帶的銀行卡里有2萬多元，可以供售樓處查驗。但售樓員卻說不行，陶先生必須在售樓處現場開卡，存入指定銀行才有效。“我們沒拿到銷許，不能收認籌金，這2萬元也就是開發商做個買房誠意測試。你存2萬元進卡，卡是你的，錢也還是你的，但有這個記錄。其一，確定你是有誠意買房；其二，驗個資，也能知道你的錢是活期的，首付沒問題。”該售樓員說。早在2010年4月住建部下發的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》的第一條就明確對這種銷售中的違規行為下了禁令，當地住建局工作人員明確表示這種做法就是違規，就是變相地收取認籌金。

“黑中介”讓租房者“很受傷”

《楚天都市報》曾經報道，去年11月20日，小伙子阿強在武漢武昌區亞貿寫字樓B座的安逸之家房地產經紀有限公司租房到期，到該公司辦理退房退押金手續，公司蠻橫聲稱房屋有損壞，需要維修費、清潔費，拒不退還1000元押金。阿強無奈，但仍要租房，帶著一肚子氣找到該寫字樓A座，走進另一家中介鴻潤德房產經紀有限公司。

在鴻潤德公司，阿強交了押金、預付房租共3900元，看房時發現條件太差，根本不像業務員描述的那樣“舒適、拎包入住”，提出“不租了”，要求退錢，結果該公司以合同違約為由拒不返還押金、房租。

《鄭州晚報》最近報道，2017年，袁先生將位于優勝南路2號院內的一套三室一廳交給河南路遙房地產營銷策劃有限公司托管，當年9月他聯系該公司要求對方轉賬支付房租時，卻發現這家公司的門店已經關閉，而該公司登記的辦公地址也已人去屋空。

袁先生發現自己的房子內已經有新的租客搬入，對方拿著與河南路遙房地產營銷策劃有限公司簽訂的租房協議，稱已經向中介公司支付過一年1萬多元的房租，拒絕再向袁先生支付房租。房客拒絕搬出袁先生的房子，袁先生無奈撥打110報警求助，民警多次出警進行協調，主客雙方始終沒有達成一致意見，半年后租客自行搬離袁先生房子才得以重新收回房子。

“陰陽合同”坑人不淺

娛樂圈的“陰陽合同”一時間成為大江南北的關注熱點。而其實，二手房市場的“陰陽合同”更是由來已久，危害無窮。浙江在線今年7月曾報道了這樣一個案例。

杭州的曹女士看中了一套價值400多萬元的房子，與房東簽訂了定金合同，支付了10萬元的定金，并承諾1個月之內支付首付款200萬元，貸款審批通過后進行過戶手續。為了能湊齊首付款，曹女士委托中介低價出售自己現有的一套小戶型住宅。沒過幾天，中介經紀人帶了一對張姓夫妻來看房，洽談很順利，張某愿意以200萬元購買曹女士的房子。

但在簽訂轉讓合同時，買家張某打起了感情牌：“能不能轉讓合同只簽120萬元，賺錢不容易，這樣操作可以少繳納好幾萬元的稅費。”曹女士一開始不同意，覺得轉讓合同簽120萬元沒保障，萬一買家反悔怎么辦？這時，買家張某信誓旦旦保證：“沒問題的，我們再簽一個200萬元的補充協議，你的房款不會受任何影響。”曹女士有點蒙，半推半就之下就簽署下了“陰陽合同”。

買家張某支付了120萬元的購房款之后與曹女士一起辦理了產權過戶，曹女士一直催問張某80萬元余款。可張某一直找理由拖延，最后發了一條微信說：“我已支付全部房款。”之后，人就杳無音訊了，中介也找不到他。

面對張某的“失蹤”，曹女士無法湊齊心儀房子的200萬元首付款，造成違約并需要承擔違約責任，起初交的10萬元定金不能被收回。再者，自己本有的房屋也沒有得到應得的價款，還需要請律師打官司。這一來二去，損失大筆的資金不說，還要搭上大把的時間，在這同時曹女士的心情也受到了影響。像曹女士這樣吃了二手房“陰陽合同”之苦的人不在少數。

多城響應精準打擊

從6月28日住建部等七部委聯合發出整治通知，再到7月31日召開的中共中央政治局會議上提到，下決心解決好房地產市場問題，管理層整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，這次是“動了真格”，這也成為最近不少城市集中火力在做的一件大事。兩個多月來，已經有多個城市陸續下發了細則，從省級層面讓制度落地的省（市）超過了10個。從整治重點來看，這些省、市的相關文件，有的與七部委下發的一致，但也有的根據自身的特點新增或細化了相關內容。

6月底，就在七部委整治樓市亂象通知發布前后，湖南省委機關報《湖南日報》罕見地連發四篇社論，痛批長沙樓市亂象，明確指出，“目前長沙房地產市場面臨的主要問題，是投機炒作，而非供需矛盾。”幾天之后，長沙市政府火速出臺了新一輪調控升級措施，每一招都指向炒房，并且前所未有地定調，“當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭。”

7月3日，中國銀監會浙江監管局開出了6張罰單，其中的4張指向個人貸款資金被挪用去購房、資金違規流入房地產，涉及3家銀行一家信托，合計被罰215萬元。7月24日，浙江省發布了《關于在全省開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，文件由10個部門共同下發。7月31日，杭州住保房管、市場監管、公安、物價等八部門下發了《關于開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，重點打擊投機炒房、虛假信息和虛假房源發布行為，治理房地產開發企業和中介企業違法違規行為。截至8月28日，杭州全市共檢查80余家房地產企業和110余家房地產經紀機構，約談多家涉嫌存在違規違法行為的房地產企業和經紀機構。3名房地產經紀從業人員，因通過微信朋友圈、微信群違規發布、傳播“轉讓商品房搖號資格”的虛假信息，擾亂了房地產市場正常秩序，被杭州市列入行業黑名單，終身禁止在杭從事經紀行業。

在云南省，住建廳等九個部門聯合制定印發了治理專項行動工作方案，要求各地要充分認識專項行動的重要性和緊迫性，制定工作方案，成立專項行動小組，建立方便快捷的投訴渠道，全面開展專項行動治理工作，對重點城市和開展整治行動不力、人民群眾投訴較多、房地產市場違法違規行為較為嚴重的地方進行督查和抽查，對工作推進不力、涉嫌隱瞞包庇、濫用職權、玩忽職守的部門和人員，將堅決予以問責。

8月15日，深圳市規劃國土委等十個部門聯合發布治理專項行動工作方案，提出相關部門要建立溝通協調長效機制，每月至少開展一次聯合檢查工作，通過現場檢查、暗訪巡查、合同抽查、投訴處理等方式，提升工作的針對性、科學性，對房地產市場進行全面檢查和治理。

近期，由于名校變“村小”，鄭州某樓盤陷入維權泥潭，此類亂象正在打擊整治范圍內。河南9部門聯合印發了整治亂象行動實施方案后，省住建廳相關負責人表示，“今后，各地房地產主管部門牽頭，組織當地治理房地產市場亂象專項行動各有關單位，聯合組成檢查組，對轄區內房企銷售行為開展拉網式檢查。”8月24日，鄭州市也發布了相應的整治新政。

加入“司法手段”的重慶也是備受關注。雖然《關于整治和打擊房地產領域違法犯罪行為的通知》是市國土房管局和市公安局2個部門聯合下發的，但整治力度卻絲毫不減——“重點打擊房地產領域職業化、團伙化、惡意化的違法犯罪行為”。這份文件的特殊意義在于，讓重慶成為上述30個城市中，首個由公安部門深度介入聯合執法整治房地產市場“亂象”的城市。相關人士指出，與此前經常通過經濟處罰、約談、通報、停止辦理網簽等行政手段相比，公安部門的介入能夠讓違法違規的房企、機構和個人，得到更確切的實質性懲罰。

在武漢，公安部門已經出手。前不久，武昌有家黑中介被法院判為黑社會性質組織，系全國首例。據當地媒體報道，武昌警方深入調查后發現，這伙黑中介以“糾紛”滋事為職業，蓄意坑害房客、欺詐房東，非法營業額高達3000余萬元，“純利潤”超過1000萬元。武昌警方走訪數以百計的受害人搜集證據，鎖定該團伙尋釁滋事、聚眾斗毆、敲詐勒索、強迫交易、妨礙公務的犯罪事實，以組織、領導、參加黑社會性質組織罪等罪名，將任洪卓等17人送上被告席。據了解，這個團伙正是前文提到的小伙子阿強遭遇的“黑中介”，惡有惡報，大快人心。

8月22日，北京市住建委會同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務中心等部門，開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線。開通首日，自如等23家違規中介機構即被查處。

住建部最新通報了20家違法違規房地產開發企業和中介機構；加上7月底通報的30家，兩個月內，已有50家企業被點名，其中不乏大房企的身影。

國務院發展研究中心研究員任興洲認為，這次專項行動最大的新意是針對市場突出的問題、亂象，多部門聯手集中精準打擊。這七個部門中，原來很多部門沒有出現過，比如，公安部、中宣部、銀保監會等等，多部門聯手從各個層面、全方位、整個鏈條來進行精準的專項治理。而且，這一次針對性特別強，針對四類的主體和四類違規行為，所以這一次非常嚴密，而且打擊精準。

調控需要長效機制

2016年的“930新政”開啟了這一輪房地產調控周期，隨后全國50余個城市先后出臺了樓市限購政策。在2016年年底召開的中央經濟工作會議上，中央明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。不過，在嚴厲的限購之下，大量二、三線城市房地產投機炒作氛圍卻越來越濃厚，房價一路看漲。

《中國新聞周刊》載文指出，2018年上半年多地爆發的搶房潮，不僅將前期樓市調控的效果抹平，而且再次調高了看漲預期，與整個樓市調控的初衷背道而馳。這樣的結果，不僅與百姓的期望值相去甚遠，更嚴重的是，已經影響到中國經濟的基本面，給金融體系的安全運行帶來了隱患。在對金融部門和僵尸企業堅決推進“去杠桿”的同時，不少資金卻繼續違規流入房地產領域，擾亂了國家房地產調控政策，影響了宏觀經濟的穩定運行。

6月14日，在上海舉行的“2018陸家嘴論壇”上，全國政協經濟委員會副主任、前中財辦副主任楊偉民曾說，“前期房地產市場已經積累了一些風險，近期又亂象叢生，成為最容易引爆風險的定時炸彈。”他認為，目前行政性措施已經不能根治房地產亂象，必須在六方面同步加快改革，包括改革政府壟斷住宅用地體制，改革房地產商壟斷住宅供應的體制，改革售多租少市場結構、加快住宅租賃市場立法，改革房地產稅，改革住房公積金制度，改革農村土地制度。他還建議，應該盡快重新成立住宅制度改革領導小組，組織制定住宅制度改革的總體方案，協調相關單項改革。

央視財經評論員馬光遠也表示真正最好的補丁是政策供給側改革。房地產市場走到今天為止，每一次調控不可謂不嚴，每一個政策本身都在不斷地打補丁。如果在供給側方面做一些長效的預期，那么比每年、每個月、每天打補丁要強很多。我們談長效機制已經很多年，而且談了很多次，還是要看能否在實質性的步伐上有所邁進。但是看整個房地產市場，如果要真的穩定預期，就需要一個長效預期。現在企事業單位不能購房，暫停了，那能否成為一個長效的政策，避免它成為一個炒房的工具。