投資性房地產公允價值計量問題研究

鐘志雄

【摘 要】本文選擇酒店業運用投資性房地產會計的情況進行研究。房地產投資在一些發展比較好的酒店是存在的，也有許多酒店業擁有投資性房地產，進而對投資性房地產相關的會計信息提出了更高的要求。但是由于價值不穩定，運用歷史成本模式不能反映出投資性房地產當期的真實價值，不能滿足投資性房地產的計量要求。財政部在2006年2月發布的企業會計準則中，對投資性房地產的計量采用兩種方式：成本模式與公允價值計量模式，由此引入了公允價值的概念。本文研究投資性房地產公允價值計量問題，通過HZ酒店具體的案例研究，尋求解決問題的途徑。

【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；計量

隨著我國市場經濟的快速發展，各種政策的進一步開放，使得我國的投資性房地產行業迎來了一個快速發展的黃金期。最近幾年，全國房地產價格都在不斷攀升，尤其是以北上廣為代表的特大城市價格上漲幅度最大，因此傳統的成本會計計量模式已經無法完全滿足會計計量的要求。傳統的成本模式在一定程度上更便于計量，但不利于企業持有者或者投資者了解企業資產的確切情況進而影響決策的制定，同時也掩蓋了企業資產對經營業績的貢獻。

一、文獻綜述

上個世紀80年代開始，美國的金融資產以及衍生金融資產開始大面積交易，然而由于當時采用的歷史成本計量模式無法正確反映資產的真實價值以及其潛在風險，最終導致了金融危機的發生。為此，人們開始著手解決這個問題，進而提出了公允價值計量模式。隨著時間的發展，西方關于公允價值會計的研究已經逐漸成熟和完善，為企業經營管理提出了更好的指引。

Barth（2005）指出，公允價值能更真實地反映當前的經濟發展水平以及未來的市場預期，有利于投資者做出正確的決定，所以公允價值會計模式應該得到廣泛應用。同時，與公司管理者根據自身分析對比得到的公允價值相比，專門的市場價格評估公司給出的公允價值將會更具有可靠性。

Lourenco，Isabel Costa and Jose Dias（2008） 通過對法國、英國、德國和瑞典投資性房地產公司進行分析研究，認為投資者在承認財務報表以及相關企業信息的披露時給出了不一樣的估價。

R ichard，Mary and Karl（2000）通過對英國的房地產公司的研究來評估公允價值計量的可靠性，認為相對于歷史成本，公允價值的偏差更少而準確度要高。同時調查顯示，管理者選擇可行的會計方法來報告更多的收益，通過對出售資產的時間順序進行安排來平滑報告上的盈利變化和凈資產變化，最后，提出評估估計的可靠性在外部評估師和六大會計師事務所監督時得到增加。

W ayne T homas（2013）通過對2007年金融危機爆發時候各大公司的財務報表等會計信息進行收集和分析，著眼于資產的真實性，得出結論認為一級輸入值和二級輸入值比三級輸入值即評估者自身對資產進行評估要更加可靠。孟冰（2009）分析比較了各種會計計量方法的優缺點以及其各自的應用會對公司的財務報表產生什么樣的影響。

夏炎（2008）認為，相對于公允價值模式，我國的上市企業仍舊更傾向于使用歷史成本計量模式，原因有以下幾個：公允價值模式花費高、計量要求嚴格、公允價值難以獲得、易導致公司現金流和利潤的偏離程度擴大以及利潤的不穩定，還有稅收政策不明確也影響公允價值的應用。基于避免企業利潤大幅度波動以及簡化納稅調整工作等等各個方面的因素，歷史成本模式更受青睞。

姜向華（2009）得出結論認為公司在選擇會計模式時會綜合考慮分紅制度、稅收政策、收益的穩定性等等因素。

劉運國、易明霞（2010）通過分析新會計準則頒布當年選擇公允價值計量投資性房地產的上市公司， 運用收益模型對采集的數據進行分析統計，得出結論認為在房地產和金融行業內，公允價值計量具有相關性而在其他行業這種相關性并不明顯。

張奇峰（2011）指出企業對持有的投資性房地產使用公允價值計量時一方面可以使企業資產獲得增值，但另一方面可能造成企業利益的大幅度增減。繼而作者選取在香港和大陸兩地上市的企業進行研究發現，由于市場條件和相關準則規定的不同，在大陸上市企業更不愿意采用公允價值計量模式。同時作者建議，在選擇計量模式時應考慮市場發展狀況和公允價值的獲取條件是否滿足。

二、酒店業投資性房地產采用公允價值的動機分析

（一）提高會計信息質量

高質量的會計信息有利于更好地反映酒店情況，為股東和投資者做出正確的決策提供依據。然而隨著房地產價格的一路飆升，繼續采用成本模式計量投資性房地產會酒店業價值被低估，無法反映酒店業資產的真實情況。相比之下，公允價值計量模式能更好地為財務報表使用者提供高質量的信息，進而做出正確的經濟決策，體現了決策有用觀。

（二）融資需求

酒店業發展壯大離不開大量資金支持，在原有資金不能滿足時，酒店業需要進行融資。通常的對外融資方法包括銀行借款、發行股票和債券等等。但是發行股票一般程序繁瑣、花費較多，并且引起控股權稀釋，所以酒店業更傾向于向銀行借款來獲取資金。銀行貸款審核中一項重要指標就是資產負債率，資產負債率越高，酒店向銀行借款的難度越大，受到的限制也越多，比如有的銀行會嚴格規定借款的使用范圍并且限制公司的進一步貸款融資。所以一些有融資需求的酒店會傾向變更會計政策，改為采用公允價值模式計量投資性房地產，因為基于當下國情，房地產公允價值一般都高于歷史成本，這一計量模式的轉變有利于提高酒店的資產總值，從而降低資產負債率，從而降低籌借資金的成本。

（三）盈余管理

會計準則規定，采用公允價值計量投資性房地產時，不計提折舊和攤銷，期末公允價值變動高于賬價值的差額計入當期利潤，從而對公司利潤產生影響。在我國房地產價格暴漲的情況下，投資性房地產的公允價值大大高于歷史成本，因此當酒店經營不善時可以通過變更會計計量模式來迅速提高業績。并且由于當下市場發展的不完善，公允價值確定方法多樣，再加上監管制度的不規范，給了酒店操作資產公允價值的空間 ，經過調節公允價值的高低來進行盈余管理。

（四）管理層偏好

酒店管理層的收入一般與個人的工作業績相關，某些管理者也可能擁有該公司的股票期權。那么一些任期有限的管理者為了獲得最大收益，可能選擇采取一些短期內可以快速提高酒店業業績的措施。我國房地產市場價格近年來上升很快，酒店業管理者如果選擇把酒店業持有的投資性房地產計量模式變更為公允價值計量，可以較快提高公司利潤，進而提高個人收入。

三、案例分析

HZ酒店1989年12月3日，目前擁有控股的外地酒店二十多家。其購買的土地和一些物業沒有運用于主營業務，而是作為了投資性房地產在使用。

HZ酒店總部于2011年11月1日起采用公允價值模式計量投資性房地產。同時酒店采用追溯調整法對2010年12月31日的財務報告進行追溯調整。

會計政策變更依據：HZ酒店擁有的投資性房地產大部分位于那些房地產價值上升較大且持續發展的區域。這種情況下，成本模式運用的是歷史成本，無法反映市場價值的變動對投資性房地產價值的影響，無法真實體現投資性房地產給酒店未來會帶來的收益。導致酒店價值被低估，進而影響酒店業持有者和投資者做出正確的商業決策。

另外酒店所持有的物業均滿足有活躍的交易市場和公允價值可持續可靠獲得兩個條件，因此，最終酒店業決定對投值計量模式。HZ酒店變更會計政策當年所持有的投資性房地產如下所示：

HZ酒店投資性房地產的公允價值（2010年12月31日、2011年12月31日）由市場法評估獲得，具體數據見下表所示。

由表1及表2看到，2010年該公司投資性房地產評估值比賬面價值增值15，8717162.6 元，增值率為 67.27%，2011年委估資產的評估值為1，193，458，437元，評估值比賬面價值增值 60，4177019.79元，增值率為 102.53%。

HZ酒店變更模式動機主要是美化酒店業績，實現盈余管理。

HZ酒店變更會計政策以后，酒店2011年度報表顯示，投資性房地產產生439，125，776.03元的公允價值變動損益，導致增加2011年度凈利潤3.36億元。同時，酒店對2010年財務數據進行追溯調整，調增2010年度凈利潤0.15億元。但是，若2011年HZ酒店依舊使用成本模式計量投資性房地產，不僅不能獲得高達4.39億元的公允價值變動損益，還要產生大量的折舊和攤銷費用，那么酒店年末的凈利潤將會為負。一定程度上來講，正是這一會計政策的變更使得HZ酒店在2011年年末成功扭虧為盈。

現在我們來看看采用公允價值計量模式的經濟后果。

（一）對資產的影響

在表3可知，調整后的投資性房地產的賬面價值（即公允價值）大幅度上升，并且其占總資產的比率升高，雖然具體數額2011年只達到2.06%，但是其作用不可小覷，可以說投資性房地產計量模式的改變對總資產賬面價值上升起到了較大的積極作用 。若在總負債不變的情況下，將大大降低資產負債率，降低財務風險。

（二）對所有者權益的影響

依據相關會計準則的要求，當會計政策進行變更時，應相應地對期初留存收益進行調整。所以HZ酒店對2011年期初經營狀況進行追溯調整：調增1，489，946.19元盈余公積，調增104，588，759.05元資本公積，調增13，409，515.82元年初未分配利潤。一共增加2011年股東權益達119488221.06元。

（三）對利潤的影響

由表4可知，2011年H Z酒店會計政策的變更導致其他業務成本減少6，577，081.16元。 同時，表4顯示，2011年末公允價值變動損益占凈利潤的比例達到了318.74%，變更投資性房地產會計計量模式后產生了數額巨大的公允價值變動損益，對酒店業的凈利潤造成了較大影響，可以想象，如果2011年HZ酒店沒有對會計政策進行變更，酒店將出現較大虧損。

類似的，可以看出經過追溯調整，會計計量模式的變更對HZ酒店2010年度凈利潤的影響有：調減其他業務成本2，530，396.43元，調增所得稅費用109，879，863.82元，公允價值變動收益為16，492，087.44元，最終累計調增2011年凈利潤14，899，462.01元。

四、啟示

通過對HZ酒店的案例分析可知，投資性房地產的公允價值大大高于歷史成本。在歷史成本計量模式下，有關投資性房地產的這些價值無法體現。當公司業績下降或者需要融資的時候，部分公司選擇變更為公允價值模式計量投資性房地產，從而達到在短期內提高資產價值的目的，改善經營業績并降低了資產負債率。這也是目前大部分公司對投資性房地產采用公允價值模式計量的主要動機。相關監管部門應該提高警惕并加強這方面的監管，對那些惡意過度的盈余操縱進行處罰。

（杭州鉑麗大飯店有限公司，浙江 杭州 311200）

參考文獻：

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