葉檀：未來國人的投資機會在哪里

史亞娟

上海財經大學高等研究院8月8日發布的一份《警惕家庭債務危機及其可能引發的系統性金融風險》研報指出，中國家庭債務逼近家庭部門承受的極限。另外，西南財經大學一份研究報告顯示，中國工薪階層家庭資產結構中房產占比過重，高達78.2%；金融資產卻占比過少，只有13.2%。這說明，一旦房價大跌，中產階層將受到很大沖擊。那么，如何正確看待物價上漲帶來的人民幣國內購買力下降現象？除了投資房地產，如何做好現金和資產的合理配置？遠期看如何理性地投資房地產？

人民幣兌美元下跌，但整體可控

《檢察風云》：國家統計局最新統計數據稱，2018年7月居民消費價格同比上漲2.1%。其中食品價格上漲0.5%，消費品價格上漲1.8%……您如何看待近期物價上漲現象？

葉檀：近期漲得最高的都是跟民生密切相關的商品。根據農業農村部的數據，豬肉價格漲了，另外鮮蛋、蔬菜價格都開始上漲，黃瓜價格漲得也很快，且上漲的幅度高達百分之二十幾，這跟每個老百姓的菜籃子都密切相關。

很多人問我豬肉價格還會不會繼續上漲，要不要囤一點豬肉在家里呢？我認為完全有必要。

為什么這么說？有兩個方面原因：

一是以前豬肉價格很低，很多養殖戶就開始殺豬，但是現在豬肉價格開始上漲了，豬肉供不應求。

二是豬也要吃東西。受中美貿易摩擦的影響，豬飼料的價格開始上漲，大豆、豆粕、玉米這些商品，從期貨價格來看，都處在上漲的過程當中。豬吃的東西價格上漲，它的價格是不是也該上漲？如果不漲，養豬戶現在都虧得一塌糊涂。所以我預計今年下半年，乃至很長一段時間內，豬肉的價格會保持上漲。

《檢察風云》：物價的普遍上漲，說明人民幣國內購買力在下降，勢必會帶來人民幣對于美元的大幅下跌。如何理性看待人民幣跌漲問題？如果人民幣匯率持續走低，要換美元嗎？

葉檀：人民幣匯率問題對什么會產生影響？如果是在國內生活，其實受人民幣匯率下跌的影響不大。但如果你的孩子到美國留學，對你肯定有影響。

從政治的角度來說，人民幣匯率是可控的，所以對于最近的人民幣匯率下跌大家不要害怕。

為什么？首先，中國的金融機構是在香港的離岸市場操作的，中國如果擔心人民幣匯率下跌的話，就會讓香港離岸市場的人民幣匯率大幅上升。如果我們想提升人民幣，中國大型銀行最好的辦法就是拋美元，買入人民幣，這樣就會提高人民幣的匯率。人民幣跌的時候，我們的銀行還在買入美元，說明美元外匯儲備比人民幣匯率重要多了。中國的外匯儲備下降了嗎？沒有。

另外，人民幣隔夜拆借利率和三個月拆借利率保持穩定，沒有大幅飆升，說明我們對于人民幣兌美元下行樂觀其成。大家都說要換美元，換了美元之后干什么？很多人并不知道。可能會在美國買房子，或者購買美國的債券。美國債券只有兩年期，利率很低，放50萬美元在美國的富國銀行，一年拿到的利息也非常少。所以你要存美元的話，只有一種可能性，匯率會繼續大幅上漲，換成人民幣從而賺取匯率差。這個要實現有點困難。

值得注意的是，人民幣匯率下跌，只是兌美元下跌，人民幣匯率區間正常，人民幣兌其他主要貿易國家的匯率保持穩定，這樣整個中國的貨幣，整個中國的進出口這一塊就可以保持穩定了。

持有現金，還是持有資產

《檢察風云》：美元和人民幣您已經說得很清楚了，這是一個配置的問題，且如果是全對沖的貨幣，最簡單配給方法是各持有50%。這樣一來，到底是持有現金還有持有資產呢？

葉檀：對于“到底是持有資產還是現金”，我覺得肯定是資產。如果是手上持有大量現金，還不如囤牛肉面，機場一碗牛肉面售價48元～108元；上海街頭，一碗蘭州拉面18塊錢，而在1986年只要3毛錢一碗。

另外從我們的租金來看，原材料價格大幅上漲，租金大幅上漲，啤酒、方便面、榨菜的價格都上漲，這顯然是通貨膨脹的結果。所以這時是要現金還是資產，毫無疑問是資產！

《檢察風云》：現金、資產之外，黃金有投資價值嗎？

葉檀：黃金的價格從2008年金融危機以來一直是被人操控的，黃金最高的價格也沒有超過每盎司1250美元。為什么會被控制住？這個確實是美聯儲干的。如果美元要保持信用，不管美元指數是跌還是漲，美元指數高黃金價格也不應該漲。買一點黃金放在家里，除了晚上睡覺拿出來的時候摸在手里心里開心之外，并沒有什么其他作用。所以，我不建議投資黃金。

遠期如何投資好房地產

《檢察風云》：西南財大一份研究數據顯示：我國工薪家庭資產結構中，房產占比78.2%，金融資產占比13.2%，房產占比過重，如果房產稅出臺，大部分居民的財富將遭遇嚴重縮水。您如何看待這種隱憂？

葉檀：現在，一方面是物價高了，另外一方面錢沒有地方去，然后大家就開始擔心通貨膨脹，大家就要找一個儲蓄罐，尤其是居民，他會找一個儲蓄罐，這個儲蓄罐主要就是房地產市場。所以大家但凡一擔心通貨膨脹，心里一緊張，就開始買房子。

包括今年，我覺得房地產貸款額也是很大的。很多居民長期貸款，中國居民財富的擁有量超過70%是通過房地產市場來呈現的。

我現在很擔心一件事情，就是說大家一緊張就去買房子，然后貸了很多款，居民的家庭債務上升，然后大家手上的財富又都是房地產。那么大家有沒有想過一件事情，如果真的有一天房價大跌了，你怎么辦？估計房價跌30%，就有很多人受不了了。

《檢察風云》：在房地產調控日趨嚴厲情況下，房地產稅何時出臺成了大眾關注的對象。作為長效調控機制，它對房地產市場的威力不言而喻。如何預判房地產稅的到來？對投資客的建議是什么？

葉檀：房產稅的推出目前還沒有明確的時間表，但是國家已經多次釋放出了信號。征收房產稅一定要符合城市發展實情，不能一刀切。

總的來說，房產稅推出的軟硬件條件開始具備了。2018年8月16日新聞，國務院通知在2019年6月底前，所有直轄市、副省級城市和省會城市全面實施“互聯網+不動產登記”。這個信息很重要，前面的障礙已經掃清了，而且現在正是房地產全國大調控時期，一定會發揮房產稅的長久調控機制。

房產稅是政府最大的調控工具，如果稅收普遍征收2%以上，對房地產將有明顯影響。特別是有3套以上的投資或炒房者，房子越多，交稅越重。就像我曾經說過的那樣，大地主、投資炒房客，到了出手的時候了，留給大家轉手的時間不多了，對普通老百姓來講，買到合理房價的房子那就是最好的。

《檢察風云》：從更長期，比如從10年看，國人如何投資好房地產？

葉檀：談到房價，我們知道香港的房地產市場一直在漲。但是現在香港購房客交了定金后寧愿不要定金而違約的情況已經出現了，而且不止一單。內地的房地產市場部分也已經進入轉折周期。上次有個人跟我說，想賣上海市中心的房子，以前根本不愁賣，但是現在掛牌出去之后，一個月之內降了20萬還沒有人買。

上海、長沙、廈門這些地方，以前兩個月就能賣出去，現在如果不降價的話半年之內沒人看。房價沒跌，但是它處于凍結狀態。這個時候在北京如果還想投資房地產，一定要看城市里邊租金回報率高的好樓盤，一定要看地鐵邊上或大學邊上的小房子，要么買租金回報率最高的房子，要么不要買。

以前中國人買房子的時候根本不看租金回報，北京租金回報率1%都不到。以前買房，今年500萬買進，明年800萬賣出，掙個差價就可以。但現在今年500萬買進，明年550萬都不一定賣得出去，而且現在還限購限售。

海南三年才能拿到房產證，五年之內不準出售。在海南鎖定八年，八年之后誰知道發生什么，金融市場最不確定的就是時間，“長期來看我們都會死”，這句話的背后的含義就是，從長期來看風險都是不確定的。

編輯：鄭賓 393758162@qq.com