今年樓市“金九銀十”或難再現

◎《新產經》周貝貝

對于不同城市，在疏導地價和房價的市場體系形成過程中，要做好精準施策和精準發力。

從往年經驗來看，每年的九月和十月都是傳統房地產市場的銷售旺季，不少觀望了大半年的潛在購房者們往往會選擇在這兩個月份里拍板決定。

業內人士稱，從營銷的熱銷季節來說，一般是8月下旬市場就會開始升溫，高峰期或在十一黃金假期前后。然而，今年8月份各線城市成交量呈分化態勢：一線城市成交量企穩回升，二三線代表城市較去年同期繼續持續下降趨勢。那么，接下來的“金九銀十”成色會如何？未來樓市又將呈現出怎樣的走勢？

8月樓市“喜憂參半”

據中國指數研究院發布報告顯示，今年8月各線城市成交量維持分化態勢。具體來看，一線城市北京、上海、深圳、廣州8月周均成交同、環比均上升，其中北京、上海兩地周均成交量環比超過10%；二三線代表城市周均成交量與7月基本持平，較去年同期繼續維持下降趨勢。8月，一線城市成交量企穩回升，各二三線城市紛紛出臺政策繼續深化房地產市場調控，預計未來二三線城市市場將逐漸趨穩，市場逐步降溫。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《新產經》采訪時表示，從市場交易來說，大城市的預售政策相對比較寬松，這會帶來房地產市場交易的上升；而對于三四線城市來說，確實是要警惕后續市場透支等風險。

對于高價樓盤來說，由于近期政策有所放松，所以入市的機會有所增加。從實際情況看，部分樓盤若是不肯降價，那么獲得預售證的難度還是比較大的。

然而，當前此類房企即便是降價，也是帶有品牌推廣導向的。也即是說，此類房企本身資金方面壓力是不大的。另外，這個時候部分房企降價，或許是因為全年業績完成得不好，有很多擔憂的地方，所以銷售節奏會加快。

此外，對于推盤來說，預售證的政策比較寬松，推盤節奏也會加快。

嚴躍進預測，到了第四季度，不排除部分房企會稍微放緩一點，尤其是業績完成不錯的房企。

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“金九銀十”成色如何？

“總體來看，房地產市場不缺需求，若是銀行政策到位，基本上會有較好的表現。”嚴躍進告訴《新產經》，其實潛在的購房需求還是很多的，從實際情況看，過去市場不好，是因為對市場有所觀望，現在此類觀望情緒是有所淡化的。所以，預計“金九銀十”表現還是不錯的。

而國務院發展研究中心研究員劉衛民則表達了不同觀點。他預計“金九銀十”可能成色沒有那么高。

據其分析，從整個房地產杠桿率的角度來講，去杠桿的效應正在逐步顯現。一方面，一些房地產企業從銀行申請貸款受到一定的限制，部分開發商的資金鏈條有偏緊的情況。另外一方面，對于投機型購房貸款也做了限制，進而對房地產市場去杠桿有一個加速的作用。

此外，土地溢價率對于房地產市場來說是一個重要的先行指標。近期土地溢價率有所下降，包括土地的市場價格環比也在收縮，反映了現在市場上對于傳統樓市“金九銀十”的一種初步判斷，預計金秋的“金九銀十”可能沒有那么高的成色了。

易居房地產研究院9月3日發布的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示，8月，40個典型城市土地成交建筑面積環比小幅上漲，土地出讓均價連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低，多項指標增幅有所收窄。

中國宏觀經濟研究院研究員郭麗巖表示，當前房地產開發企業的市場集中度提高地非常快，一些中小房地產開發企業面臨著嚴監管、資金鏈收緊的情況，這就會導致一些房地產開發商企業在拿地的過程當中更加謹慎，房企拿地的節奏將有所放緩。

據多家上市銀行在近期陸續公布半年報顯示，上半年，不少銀行的個人住房貸款增速與去年同期相比有所放緩，大型國有銀行上半年個人住房貸款增速都在10%以下，熱點城市的房貸比重呈下降趨勢。

數據顯示，工商銀行上半年個人住房貸款增加3418.25億元，增長8.7%；農行上半年個人住房貸款34009.93億元，較上年末增長8.5%；上半年建行個人住房貸款45012.16億元，較上年末增長6.84%。

業內人士表示，雖然幾大銀行的個人住房貸款依舊在增加，但是增幅已經出現了下降的趨勢，也就意味著購房者的熱情在降低。

未來樓市走勢如何？

專家指出，房價未來一段時間將保持平穩，不會出現大幅度的上漲或者下跌。另有分析人士認為，目前我國人口數量還在上漲階段，這意味著未來老百姓對于房屋的需求還是會不斷增長的，所以從這個角度來看，房價在將來還是有一定的上漲空間。

嚴躍進分析稱，當前市場的交易會繼續強勁，預計部分大城市表現會好于預期，這和此類城市樓盤積極增加供應等因素是有關的。如果今年9月份公布的房價數據繼續反彈，那么部分城市或許還會收緊，這種可能性也是存在的。但是從另外一個角度看，房地產市場也存在很多新的寬松地方，尤其是類似銀行貸款等。

到了年底，則會有分化。部分銷售業績完成不錯的房企，或會強勢漲價以及放緩銷售節奏等。而部分節奏比較慢的房企依然會降低姿態。三四線城市部分或有透支，但是不會太悲觀，即便沒有棚改政策驅動，現在很多市民化進城購房的群體，也依然會積極認購房產。

他表示，下半年屬于房地產U型的右側走勢，反彈符合預期，同時對于下半年來說，若是房地產交易秩序穩定，那么實際上各類干預性政策相對不會太多。

從政策方面，劉衛民指出，從土地供應的結構來看，應該按照不同的供給節奏，來進一步優化土地供給結構。我們應該綜合考慮城市的整體規劃、人口規劃、交通規劃等等，才能夠使土地、住房、人口包括資金等各個因素真正串聯起來，形成供求平衡。

郭麗巖認為，穩定房地產市場，促進平穩健康發展，調控和監管還是要協調聯動，在高效精準和長效上要下足功夫。調控是宏觀調控層面，監管是包括對微觀市場主體的。對于不同城市，在疏導地價和房價的市場體系形成過程中，要做好精準施策和精準發力。除此之外，還要建立起高質精準長效的制度協同聯動保障體系，發力供給側改革。