房地產投資基金風險管理分析

王雪茹

摘要：房地產行業具有不同于其他行業的特點，其是房產的地產的結合體，因此投資規模巨大、開發周期較長、空間上的不可移動性、與地區經濟有緊密聯系等都是其擁有的行業特點，而這些特點決定了房地產投資會受到來自經濟、政治、工程建設、社會發展等方面影響，所以房地產投資基金的投資不僅是一個綜合性極高的經濟活動，還是一個具有高風險的經濟活動。

關鍵詞：房地產；投資基金；風險管理

中圖分類號：F299.233 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）012-0307-02

目前，隨著房地產投資基金業績的提高，人們對房地產投資基金營運資金安全性的關注度越來越高，風險管理一直都是金融財務工作的核心內容，那么要想保證房地產基金經營的穩定性和連貫性，就要對現有的風險進行分析，有針對的采取風險管理措施，提高風險管理技術。

一、房地產投資基金風險分析

（一）內部風險分析

第一，經營風險。房地產投資基金在規范運作的過程中，受到一些難以準確預測或者防范不及時的因素影響，導致收益下降的風險被稱為經營風險。在市場經濟的大環境中，每一項投資行為都有風險，并且在人力的范圍內無法對所有可能性的結果都預測到，因此無法做到規避經營風險的絕對性。房地產投資基金的經營風險主要集中在項目的選擇、實施和回收資金的過程中。

第二，控制風險。難以有效控制投資項目實施過程造成預期收益損失就是房地產投資基金的控制風險。由于房地產投資基金用于未上市的房地產開發企業比例較大，要想最大化的規避風險，分散投資是最佳的選擇，加之通常情況下房地產投資不會對所投資項目做到絕對控股或者直接經營。另一方面，大部分被投資的房地產企業沒有在信息披露制度的實施范圍內，因此無法快速獲取其經營信息，基金公司的利益容易被投資企業通過暗自操作利潤受到侵占。

第三，財務風險。房地產投資基金投資后是否能在規定時間內全額收回，或者獲得相應的投資收益，如果資金被拖欠，就房地產投資基金企業的資金現狀而言，是否會出現較高的資金拖欠風險，導致企業資產期限結構配比不合理，大大提高了資金流動性風險。

第四，道德風險。被投資企業的經營和發展信息是影響投資風險的關鍵因素，對這些信息的掌握度，目標企業管理者比房地產投資基金機構要高得多，相比之下處于信息優勢地位，進而容易出現企業管理者在利益關鍵點對房地產投資基金出現隱瞞行為，尤其是在利益協商問題過程中出現矛盾時，目標企業管理者利用信息優勢擅自改變了簽訂投資協議時的行為模式，在損害房地產投資基金利益的基礎上獲得更多的經濟利益，這就是所謂的道德風險。

（二）外部風險分析

第一，產品市場風險。在房地產市場開發中，將酒店改為公寓、寫字樓改為住宅或者大戶型改為小戶型的重大決策因為失誤而造成巨大損失的情況有很多，因此提高對項目產品地位的把握度對降低產品市場風險很重要，市場定位的準確性與后期產品的銷售和企業的正常運營都有著密不可分的聯系。

第二，市場流動性風險。由于房地產投資基金以及所投資資產本身具有流動性，在合理范圍內的資金風險就是市場流動性風險。通常情況下，產業投資基金的存續期在10～15年，加之房地產資產這種投資對象的特殊性，需要一個投資回收期，因此產業投資基金本就具有流動性低的特征。

第三，購買力風險。房地產投資基金的投資收益因為市場價格總體水平的變動而出現不穩定的現象就是所謂的購買力風險。市場價格總水平變動直接影響著貨幣的購買力，進而影響資產市場的價格。在一系列綜合因素的影響下，房地產投資基金機構的投資收益承受著因通貨膨脹和通貨緊縮帶來的購買力風險。

第四，環境風險。環境風險主要分為兩個方面，政策風險和法律風險，前者指的是房地產投資基金投資收益受到地方政府或者中央政府出臺的相關政策變化，目前針對房地產投資基金管理的法律法規還不是很完善，政策環境不夠明朗化，難以提高政策預期的準確性；后者指的是不完善的法律法規以及相關執法部門出現執法不力的情況影響到房地產投資基金的投資收益。

二、房地產投資基金風險控制

（一）內部風險控制

1.管理風險的控制

第一，合理分權。基金投資人、基金管理人、基金托管人和企業家四方當事人共同組成了房地產投資基金。眾多投資專家組成管理人，主要負責基金的運用；主管機關認同的銀行擔任托管的責任，主要對資產進行保管，并嚴格執行管理人的投資指令，同時對管理人是否遵守基金公司的章程以及相關信托契約起到監督作用；企業家的主要職責就是圍繞企業的健康發展好好營運資金。四個方面的當事人在分工協作、責任明確的基礎上，各司其職，形成一個權力制衡、利益共享的良性機制。

第二，增強對企業監管力度。通常情況下房地產投資基金在目標企業中所持的都是優先股，不僅具有很普通股一樣的表決權，而且還具有超出股份額的控制權。在處理突發性危機過程中，由于房地產投資基金持有的優先股具有股權和債券的特征，相比其他方式更能靈活的滿足保護協議上的財務條款。房地產投資基金在減輕代理風險的同時還能享受股權收益的增幅潛力，因此加強對目標企業的監管力度是非常有必要的。一方面要加強對目標企業日常運行控制和監督，還要盡可能的參與到目標企業的組織結構調整、經營戰略制定和形象設計等高層決策環節中。

第三，合理選擇投資方式，提高對金融工具結構設計的重視。一般情況下將股權投資作為主要投資方式，將普通股和優先股進行適當組合，進而將其發展為優先股從而增強參與監督和獲取收益的靈活性。房地產投資企業可在特定情況下可贖回目標企業所持有的普通股份以及優先股，提高對目標企業經營活動的約束力。

2.道德風險的控制

第一，建立并完善有效的激勵機制。以貨幣為指標可將激勵機制分為貨幣激勵和非貨幣激勵兩種，前者就是給予目標企業的管理者一定的報酬表示激勵，調動管理者的積極性，對其工作行為起到一定的激勵作用，通過制定并實施報酬方案是最合適最有效的方法了，并且這個方法具有一定的長效性，能促使管理者對公司做長期的投入，降低短期行為的概率。在道德風險的影響下，管理者的個人能力和工作盡心程度是需要衡量的，對此必須找到一些客觀且能觀測的指標用來衡量管理者的個人能力和努力程度。較好的方法就是將企業整體利潤、股票價值以及銷售額等，作為組成衡量管理者綜合能力的指標之一，最后根據這些指標的變化起伏給予管理者相應的報酬，讓管理者的報酬與其所作的貢獻對等；后者是圍繞馬斯洛需求層次展開的，人的需求被分為生理、安全、愛、尊重和自我實現五個層次，這五個層次的位置關系是由低到高，是層層遞進的，只有在滿足上一個層次需求的基礎上才會對下一個層次的內容有一定的需求。所以非貨幣需求能讓激勵方式不再單一化，可在物質激勵的同時加以精神激勵的方式。

第二，健全約束機制。精心設計激勵機制后，在其實施過程中為了在激發企業管理者創造力的同時避免由于行為過激出現一些不良影響，還要在簽訂投資協議的過程中設計并健全約束措施，以有效制衡代理人為核心理念設計約束機制，進而更好的維護委托人的利益。名為約束，其實也是激勵的另一種方式，讓代理人在企業內部治理結構的監督力和外在市場競爭壓力下，形成自我約束，盡可能的降低道德風險的可能性，提高委托人的經濟利益。

（二）外部風險控制

1.市場風險的控制

要實現房地產投資基金的市場風險控制，就要合理的對投資策略進行組合，發揮投資策略的聯合力量。組合投資策略簡單來講就是房地產投資基金將多個項目或者企業作為資金投資對象，通過分散市場風險在一定程度上達到降低市場風險的目的；聯合投資策略主要針對需要大量資金投入的項目，可從源頭上分擔風險，房地產投資基金與其他相關投資機構進行聯合投資，共擔風險，完成規模經濟的投資。

2.環境風險的控制

環境風險的主要來源就是相關政策不穩定和不完善，因此要從政策風險入手來控制環境風險。可從以下三個方面開展具體工作，第一，加大宣傳教育工作，盡量的創設一個有利于房地產投資基金發展的健康外部環境，從思想上提高人們對房地產投資認識的統一性，從房地產投資基金的性質、作用以及客觀的運營規律方面讓人們有一個清晰的認識。第二，為了提高投資決策的科學性和戰略性，必須建立并健全房地產投資基金公司的規章制度，尤其是資金管理和項目審查兩個方面，杜絕出現考慮不周全的隨意決策。第三，嚴格遵守相關法律法規，避免出現法律糾紛事件。房地產投資運作涉及范圍很廣，為了維持正常的運行秩序，一切活動都要在法律法規的允許的范圍內開展，如遇特殊情況無法可依時，要主動的提前與有關部門進行協調和溝通，避免后期引發出更大的矛盾和糾紛。

三、結語

總而言之，近年來隨著房地產業的快速發展，房地產投資基金作為房地產業主要的融資工具，其以獨有的優勢受到各大房地產企業、監管部門和廣大投資者的關注。對其進行有效的利用，能在很大程度上解決現存于房地產發展中的諸多問題，但在具體實施過程中存在一系列的不確定、不穩定因素，讓房地產投資基金風險管理成為了一大難題。在積極主動識別風險的基礎上，及時采取措施控制風險損失，是推動我國房地產投資基金發展的必經之路。