往事鉤沉
——記1985年上海第一次大型住房制度改革研討會

文/田漢雄 周明

1949年后，我國長期處于低工資狀態，實行住房公有化、低租金的住房福利分配制度帶來的城市住房短缺、市民居住困難、房屋年久失修、住房分配不均以及住房投資建設陷入惡性循環等問題日趨嚴重。上世紀八十年代初期，我國改革開放總設計師鄧小平提出了“城鎮居民可以個人購買住宅，也可以自己蓋,不但新房子可以出售，老房子也可以出售”的房改思路，在理論界,不少學者開始呼吁進行住房制度改革，研究探索住房商品化、市場化的路徑。這方面的論文以及觀點在報刊上尤其是內部刊物上不時地出現，關于住房商品屬性的話題，引發了社會和學界的大討論。

然而，真正系統地分析研究住房制度改革問題，并為上世紀九十年代初上海市政府出臺房改方案奠定基礎，可以追溯到1985年上半年，原上海市計劃委員會所屬計劃經濟研究所委托上海市城市經濟學會和上海市房產經濟學會組織課題組，研究撰寫了《上海實施住宅商品化的可行性研究報告》，課題組成員：高柳根、張釗、崔廣錄、曹龍翔、王鵬、劉天同、華震健、李文忠、吳報璋、吳政同、吳梅堅、邱松年、陸惠萍、林維亭、林福崇、俞漢卿、俞明珠、殷友田、柴榮華、黎麗、濮繼文、戴曉波（注：姓名按當年課題報告中排列順序），并于1985年10月18日至19日，在上海社科院舉辦了上海第一次大型住房制度改革研討會，分土地使用費、住宅商品化和房租改革等三個專題，邀請了有關經濟部門、高等院校、社科院等單位領導、實務工作者和理論工作者百余人參加研討。會議共收到論文四十多篇，會上市計委、市建委等有關領導和房產管理局、土地管理局、建工局負責人以及部分代表相繼發言。會議期間，與會者各抒己見、暢所欲言，氣氛十分活躍。

本文作者之一田漢雄作為實務工作者有幸參加了上海第一次住房制度改革研討會。近日清理資料看見當年的會議材料，不由思緒萬千，為當年研究報告學術之嚴謹、研究之深入而感嘆。顯然，課題組的研究和研討會的召開，對促進上海住房制度改革起到了積極的推動作用?，F根據材料整理如下，以饗讀者，并以此紀念我國改革開放40周年，及向當年出席研討會的成員表示敬意。

一、 研討會概況及代表發言

1985年10月18日上午召開了上海第一次大型住房制度改革研討會開幕式，潘學敏同志致開幕詞，課題組介紹了“關于上海推行住宅商品化和房租改革的方案設想”研究報告。10月18日下午、19日上午會議代表分成三組進行專題研討，19日下午總結匯總，上海市原副市長倪天增參加了研討會。

第一組專題為住宅商品化，由劉天同、曹龍翔召集，參加人數32人，他們是劉天同、曹龍翔、潘學敏、蔡來興、葉伯初、江殿珵、呂光琪、陳中浩、孫金樓、陳敏之、吳立岳、吳令涌、屠達、鐘永鈞、桑榮林、陳顯明、閔毅、張海寧、董鑒泓、金成棣、岑嶺、陳增萸、陳明康、楊宏巍、王超、邱松年、吳政同、吳梅堅、陸惠萍、殷友田、高柳根、李新元。

第二組專題為房租改革，由吳報璋、李文忠召集，參加人數28人，他們是吳報璋、李文忠、倪振、沈冠軍、王偉、謝培恩、陸文達、韋錫琢、汪均益、朱強、王戰、趙民、邱華云、孫遜、顧廉保、崔廣錄、柴榮華、王鵬、戴曉波、林福崇、華震健、濮繼文、林維亭、俞明珠、張釗、黎麗、張瑋、金壽松。

第三組專題為土地使用費，由俞漢卿、林佩瑛召集，參加人數31人，他們是俞漢卿、林佩瑛、吳祥明、陳殿邦、張紹梁、王同旦、徐日清、孫恒之、邵紀泉、王偉鼎、葉湘治、蔣如高、陳敏、季國賓、張薰華、李慧中、宗平、陸丁、呂芳舉、朱林興、方之龍、儲繼明、趙天佐、田漢雄、吳震國、梁華、徐永昌、吳曉鶯、鐘德鈞、顧家清、王火燦。

（注：以上名單摘自會議原始材料）

雖然是分組研討，但代表們會根據各自興趣在各專題組之間相互客串，也有一些名單外的專家、學者、實務工作者慕名前來參加研討。

原上海市計劃委員會副主任潘學敏在開幕詞中提出兩點：

第一，研討會的目的和要求是明晰理論，并提出可行性實施方案。在深入開展開放、搞活和體制改革的形勢下，城市土地和房屋在上海經濟社會發展中占有重要位置。這里涉及的理論問題有：城市土地是否具有價值，地價是地租還是土地價值的貨幣表現，城市土地應不應該買賣，級差地租理論；住宅的商品屬性，如何按照商品經濟規律來經營，如何改革房租以使租房和買房兩方面都比較合理。城市土地從無償使用到有償使用，住宅屬性從非商品性到商品性，這是經濟體制改革中的重大突破。我們原來采取的是高度集中統一的經濟體制，是帶有產品經濟特征的計劃經濟模式，不承認商品貨幣關系的存在，忽視甚至排斥市場機制和價值規律的作用。長期來，我們沒有把住宅當作商品來經營，不講經濟核算，不講經濟效益，而是將其視為社會福利事業。房租很低，依靠財政補貼，房租收入連房屋維修也有困難，就是說簡單再生產也維持不了，更不用說擴大再生產了?，F在從產品經濟的計劃經濟轉向有計劃的商品經濟，必須重視市場機制的作用，自覺地運用價值規律來經營城市的土地和房屋，必須從體制上對房地產業進行相應的改革。

第二，研討會要研究改革中的難點問題，正確處理好幾個關系。1.計劃經濟和商品經濟的關系。長期來，我們的傳統觀念是把計劃經濟和商品經濟對立起來，現在需要轉變過來，樹立公有制基礎上有計劃的商品經濟新觀念，把社會主義經濟的公有性、計劃性、商品性融為一體。2.微觀搞活和宏觀控制的關系。兩者是相互制約、相互促進的關系。用鳥和籠子來比喻兩者的關系，必須拿掉原來束縛在“鳥”身上直接行政干預的“繩索”，讓鳥有舒展的活力，但“籠子”還是要的，比原先的要大得多。3.兩種調節機制之間的關系。按照有計劃的商品經濟模式，把計劃手段、經濟手段、法律手段有機地結合起來，采取價值形態的間接控制和調節，引導微觀經濟的行為方向，實現社會經濟有計劃按比例的發展。在新舊更替中，兩種體制、機制同時并存，交叉作用，我們必須處理好破和立的關系。

表1 1985年上海推行住宅商品化和房租改革的四個方案匯總

以上四個方案各有利弊，課題組在聽取了各方意見后，經過研究作出了第五方案作為推薦方案，其指導思想是確定二十世紀末實現改革目標，將1985年至2000年作為過渡期，在15年中逐步實現預期目標。第五方案的要點如下：

1.租金改革。已分配住宅租金：每人居住標準8平方米。“七五”期間（1986-1990）：租金低于市房地局1976年制定統一租金的，居住面積在標準內的，按0.21元/ 平方米計，超標準的加倍計租金；已按“統一租金”付租的，標準內的維持租金，超標準的加倍計租金?！鞍宋濉逼陂g（1991-1995）：標準內的租金0.42元/ 平方米，超標準的租金0.84元/ 平方米?！熬盼濉逼陂g（1996-2000）：標準內的租金0.84元/ 平方米，超標準的租金按三項成本計1.21元/ 平方米。2001年起一律按三項成本收取租金1.21元/ 平方米。

舊房配套改造后的租金：“七五”期間標準內的租金0.42元/ 平方米，超標準的租金0.84元/ 平方米?！鞍宋濉逼陂g標準內的租金0.84元/ 平方米，超標準的租金1.21元/ 平方米?！熬盼濉逼陂g一律按三項成本收取租金1.21元/ 平方米。

新分配住宅租金：“七五”期間每人居住標準6平方米，標準內的租金0.42元/ 平方米，超標準的租金0.84元/ 平方米，低收入者維持原低租金?！鞍宋濉逼陂g標準內的租金0.84元/ 平方米，超標準的租金1.21元/ 平方米，低收入者增加的租金由單位補貼。“九五”期間一

上海市政府原副秘書長馬一行在發言中提到，在五十年代研究房租標準問題時大家都認為房屋是商品，租金應該按照商品來設計，但照顧到低工資制度，過高的租金廣大職工負擔不了，因此提出房租先按簡單再生產收取，只包括折舊和管理修繕費用，不包括房產建設資金的利息?！拔母铩逼陂g，房租普遍降低，所收房租不僅不能擴大建房，連房屋維修都成問題。住宅商品化若不進行房租調整便無法全面解決此問題，而房租調整又涉及工資改革問題，要看到這個問題的復雜性，不能操之過急。

原上海市計劃委員會副主任吳祥明對房租改革談了兩個問題，第一是房租改革后資金怎樣平衡，有五種資金來源：1.加租后的房租；2.企業自籌資金建房后出售的回收資金；3.財政投資建房后出售的回收資金；4.舊住宅出售，這是很大的一筆資金；5.個人消費積累。第二是改革后的房屋不是單一的價格，向低于某種收入水平的人出租房屋，租金中有些費用可以不計；收入水平較高的人需全價或補貼買房；收入更高的人，則連土地費也要付。我國的收入水平雖屬低檔，但也可以參照上述原則分為三檔，一部分允許他住廉租房，對收入達到一定水平的人，則可以強制性地讓其買房。房租改革要與工資改革掛鉤，住房補貼可以計入工資。

原上海市建設委員會副主任葉伯初談到了當時上海的住宅商品化正在做的幾件事：第一，進行住宅商品化的宣傳。起先，有同志擔心在低工資的情況下實行住宅商品化，或許會沒有人來買，但事實證明，不是沒有人來買，而是人們蜂擁而至，不是房屋難以出售，而是房源不足。第二，制定管理制度，如何更好地實施住宅商品化改革，需要有一套具體的辦法和規章制度。第三，具體開展住宅商品化，包括三方面：1.補貼出售商品住宅；2.全價出售普通住宅；3.僑匯出售高標準住宅。第四，培養一批能夠了解、掌握、推行住宅商品化的干部。

在研討會上，原上海市土地管理局局長蔣如高、原房管局副局長鐘永鈞、原南市區房地產經營公司經理孫遜分別就土地使用費、住宅商品化和租金改革作了發言。此外還有眾多的研討會發言者，由于沒有文字記載，所以不能一一敘述。

二、 上海推行住宅商品化和租金改革的方案設想

住宅商品化和租金改革的方案設計，其目的是要把上海的住宅從以租賃為主逐步轉向以出售為主，從福利逐步過渡到商品與福利相結合。課題組研究設計的四個方案見下表。律按三項成本收取租金1.21元/平方米，低收入者隨著收入增加，酌情補貼。

2.住房出售。新建住宅：對高收入的自由職業者、個體經營者、月薪超過800元者、僑眷、僑胞、港澳同胞、外僑等實行商品房價格；單位購置的住宅和高標準住宅實行商品房價格；對以工資為主要生活費來源的一般職工，售價以建筑成本計220元/平方米；對一般職工購買住宅用于解決居住困難者給予優惠，“七五”期間售價155.2元/平方米，“八五”期間185.2元/平方米，“九五”期間208.9元/平方米，2001年起按建筑成本價出售。

已居住舊房：售價=重置建筑成本-折舊-租金優惠-優待折扣。

改造成套的住房：售價=改造成本+原舊房價值-租金優惠-優待折扣。

優待折扣：“七五”期間70%，“八五”期間80%，“九五”期間90%。

第五方案作為推薦方案，采取了穩步前進的辦法，可行性較大，辦法較徹底、具體。缺點是方案比較復雜，租金、售價、補貼等每隔五年要變動一次，租金、售價又是幾種價格并存并用，增加了管理工作的難度。

三、 對1985年上海住房制度改革研討會的思考

1．1985年上海第一次住房制度改革研討會提出方案，充分考慮了當時我國從計劃經濟轉向市場經濟的體制轉變的復雜性，以及政府財政和百姓的經濟承載能力，經過多方案的比較，從住房商品化和租金改革方面著手，提出了操作性強、穩步前進的住房制度改革方案，為上海1991年正式啟動“推行公積金，提租發補貼，配房買債券，買房給優惠，建立房委會”房改方案，以及1999年終止職工福利分房、實行住房貨幣化分配打下了扎實的基礎。

2．1985年房改方案設計，體現了“鳥”與“鳥籠”的思想，即改革舉措在有限、可控的范圍內小步、穩步進行。上世紀八十年代的住房售價220元/平方米，僅考慮了建安成本價，未考慮土地出讓價格；租金從原來0.21元/平方米逐步提升到成本租金1.21元/平方米，也僅考慮房屋折舊、維修和管理三項成本。租售比約為1∶182，與國際通用的標準1∶300-1∶200比較接近，說明住房投資15年就能收回，可以說房價沒有泡沫。在當時的收入情況下，將住房消費計入職工工資，在公積金和金融政策的支持下，大部分職工有了住房消費支付能力。

3．1985年房改方案把高收入者和一般職工的購房和租房區別對待，形成了高檔商品房和普通商品房的雙軌制住房市場。盡管當時高收入與低收入的差距不算太懸殊（港澳同胞、外僑除外），但對高收入者購房實行商品房價格，對一般職工購房實行建筑成本價格，對經濟困難的職工購房給予優惠價格。在租金方面，住房面積在控制標準以內的，維持原租金不變，超出標準的面積按成本租金計。對于低收入者承受的提租負擔由單位給予提租部分的租金補貼。這為當前實行住房商品化和住房保障“雙體制”奠定了基礎。

4.1985年的課題研究，無法預見到我國實行全面開發開放以后社會經濟的高速發展，相繼培育發展了土地市場、房地產二三級市場、物業管理市場等，住房的商品屬性得到了充分體現。隨著房地產行業的快速發展，房地產市場的繁榮，也帶來了炒房的投資投機現象和保障性住房體系不夠完善的問題。因此，當前深化住房制度改革的目標是：房子是用來住的、不是用來炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

注：本文歷史資料均來源于田漢雄提供的當年研討會文件原稿。