試論搖號選房的道義公平

文/郭偉明

隨著部分城市樓市供需關系的改變，新住宅供應也逐步變成一種稀缺資源，原來僅用于保障性住房分配的隨機搖號模式，也開始被引入商品房銷售領域。上海、杭州、成都、長沙等城市在新房供應中，要求開發建設單位通過公開搖號確定購買對象，再予以辦理簽約、過戶等手續。顯而易見，搖號是基于供應對象無差異的一種隨機選擇模式，不管是對房源進行搖號，還是對申購對象進行搖號排序，最后的結果都是按順序安排家庭選房，在搖號家庭數大于房源數量的情況下，可能排序靠后的家庭將無緣購買。因此，搖號結果對于申購家庭十分重要，一是是否能買到住房，二是排名越靠前，越能在戶型、朝向、面積等方面作優先選擇，此種方式實質影響了房屋供應的現實需求。

一、搖號方式的優劣分析

搖號方式可以規避開發商或個別銷售人員亂收“排號費”、“茶水費”、“綁車位”的行為，也能避免開發商捂盤惜售或刻意篩選全款客戶的隱蔽行為，做到一次公布房源，一次全部銷售（預售），而且搖號本身就是對銷售過程的一次群眾監督。

然而在媒體報道中，仍發現有個別地方的開發商存在搖號貓膩現象：中簽對象是預先設定的人員，搖號過程和公證僅僅是走了一下流程，讓人不禁質疑搖號作假的根源在哪里，搖號是否能做到絕對公平。

首先，隨機搖號方式本身，僅是對入圍家庭平均機會的一種分配，根本權利差異存在于搖號入圍者和未入圍者之間。制定搖號規則首先要考慮哪些人能進入搖號范圍。2018年6月24日西安市印發的《關于進一步規范商品住房交易秩序有關問題的通知》，將購買對象分為剛需家庭、普通家庭，剛需家庭在本類別搖號未中的，可再次參與普通家庭搖號排序。根據《西安市商品住房購房意向登記規則指引（試行）》，離異未滿3年的單身人士，以及在一定期限內有住房轉讓記錄的家庭等不符合剛需條件的，不能列入剛需家庭范圍，將搖號范圍作了界定。因此，搖號公平首先在于入圍家庭的相對公平。

其次，搖號的隨機性沒有區分搖號范圍內家庭的需求迫切程度，同為剛需家庭或普通家庭，在同一組別內，其需求程度被認為是相同的。這些家庭在選房時，不會再考慮其選擇何種戶型、何種總價的房屋。一方面，此種方式最大限度地提高了選房的效率，將選房自主性最大程度地讓渡給家庭，而自主性的源頭來自隨機派定的順序號。另一方面，也有可能最合適的資源并未給予最迫切需要的人，比如最后一個入圍選房人可能需要一套三居室的住房，但只有一居室了，他要么放棄，要么選擇不合意的一居室住房。或者更糟糕的是，最后只剩下三居室了，而他購買不起三居室的房屋，只能放棄。因此，應理性地看待搖號的公平性，這種公平是相對的公平，并且是粗糙的、聽天由命的簡單公平。

再次，為了追求最高的中簽率，意向申購家庭會盡可能多地選擇意向項目，在多個售樓處排號申購，就造成了最大概率中簽的家庭是那些有足夠經濟實力并且在多個樓盤售樓處登記的家庭。因此，搖號的公平仍是一種相對的公平，當然相對于原先沒有任何購買限制的時期，畢竟持幣待購者也要在多個樓盤登記才能增加購買概率，這也可以算作一種進步。

最后，搖號的公平是以犧牲一定的效率和資源為代價的，為了開展搖號工作，需要動用搖號團隊和軟件、公證人員等資源。

搖號作假的目的就是要改變隨機或者說等分的概率，使預先確定的人員必中或獲得更高的中簽概率。因此，作假可以從搖號數據的錄入、中簽規則制定、電腦算法、結果公布等環節進行違規操作。其中最常見的是操縱電腦算法，這種方式將電腦看作一個黑箱，在其他環節都沒問題的情況下，仍可以將預先設定的結果通過“公平”的搖號軟件顯示出來。然而僅僅加強電腦程序的監管是不夠的，對于隨機分配公平性的追求必須從更高的維度去理解，并采取切實可行的方法予以管控。

二、道義公平的維度分析

道義公平是指搖號規則的倡導者、制定者、操作者、監督者、評價者等對于搖號的最高期望是公平的，在搖號規則范圍內不允許有不公平的現象發生，對于不符合公平原則的細則、流程和操作程序，均有糾正的正當性。鑒于搖號選房是一個完整的公平體現過程，從道義公平角度分析，可以分為四個維度：

一是技術公平，即電腦軟件、算法等規則是公平的，輸入數據，通過電腦搖號（也可以是弄一堆乒乓球搖號，理論上一樣的），輸出數據結果是隨機的。

二是程序公平，即搖號的整個流程，從搖號啟動、監督人到場、結果公示到異議評價等環節，均是可追溯、可質疑的。

三是主體公平，即參與主體和監督主體均沒有利益訴求，搖號主體站在公正的立場上操作相關程序，不存在人為傾向性。

四是目標公平，即整個操作過程追求的最高目標是公平，評判的標準也是公平，因此可用公平來分析、評價搖號的整個過程，以此鑒別搖號是否符合公平的終極標準。

三、分配公平的道義操作

一是從技術公平上說，可以完善計算機隨機算法，加強公證的嚴謹性，比如搖號地點設在公證處，不在樓盤現場，搖號電腦不聯網，增加隨機算法的難度，等等，總之從技術細節上不斷加強隨機性，減少人為干擾。目前很多城市的公平性追求首先從技術上著眼，比如搖號時隨機抽取現場代表，由代表選取種子數，再以此進行搖號，等等，這些行為固然可以增加公平系數，但應防止監管的純技術思維，因為技術的改進若不輔以其他監管措施，很可能也會流于形式或被人破解。

二是從程序公平上說，通過各個環節的互相制約，防止人為干擾搖號結果，因為再嚴密的技術如果程序不合理，也會產生漏洞，反之，在程序上加強監管，能預防和發現很多問題。比如先剛需家庭后普通家庭的搖號、選房順序，保證了剛需家庭的中簽機率肯定高于普通家庭，如果剛需家庭中簽后想選的房子未放出來，而普通家庭卻選上了，那很容易使人懷疑搖號的公平性。再比如搖號前的意向登記名單與搖號后的中簽名單及最終的購房網簽名單如果一一比對，就能發現加塞等貓膩。

三是從主體公平上說，應保證不同群體在搖號中的監督作用互不干擾、互不影響，并充分發揮各自的監督優勢。比如技術部門對搖號軟件有專業的監督，公證部門有法定的監督，選房代表有切身利益的監督，媒體和群眾有輿論的監督，等等，充分發揮不同參與主體與監督主體的相互制約和監督作用，有利于使搖號過程脫離個別人的操縱，也使個別人打招呼、鉆空子的成本變得越來越高。廣泛的監督將產生更大范圍的公平，形成最大程度的公開透明。

四是從目標公平上說，不同主體由于對于公平的理解不同，對于各個操作的涵義和重要性認識各異，會對搖號選房的各個環節提出意見和建議。鑒于不存在十全十美的方案，也沒有絕對的公平，那么在不同主體追求公平的過程中，不可避免地會產生質疑、批評與沖突，這個過程恰恰是公平的一部分，最直接的結果是使搖號選房規則更加完善，搖號結果更經得起推敲和檢驗，以此不斷接近道義公平的理想目標。