上海租賃住宅發展初探

文/邵明浩

租賃住宅市場近期受到社會各界的廣泛關注并引發熱議。作為一種新生事物，租賃住宅究竟如何定義？在“房子是用來住的，不是用來炒的”要求下，租賃住宅如何與之前的政策做好銜接，做好機制設計？本文從供給側的角度出發，從基本概念區分入手，在規劃、土地、運營管理等方面，提出各方所關注的問題并尋求解決思路。

一、租賃住宅的基本情況

一般而言，廣義的租賃住宅泛指以租賃關系為紐帶的各類住宅形式，大體分為以下三類：

第一類，以社會救濟為主要屬性的租賃住宅，主要是指廉租房,即“救濟性租賃住宅”。

第二類，市場化、商品化的租賃性住宅，包括個人產權的出租房屋、酒店式公寓、公寓式酒店等，即“商品性租賃住宅”。

第三類，以滿足具有一定流動性的人群短期居住需求為導向的，具有一定社會保障屬性的租賃住宅，包括傳統的各類人才公寓、公租房以及目前在重點城市試點推進的租賃住宅。

（一）政策背景

國內租賃住宅事業的部署工作從提出至今已經經歷三個階段：第一階段是中央層面的政策引導，主要集中在2016年年中。2016年5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，會議確定，發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。2016年6月3日，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作，在培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住宅、支持租賃住宅建設、加大政策支持力度和加強住房租賃監管等方面提出了具體的政策措施。第二階段是地方政策響應，主要集中在2017年7月中旬之前。由一線城市領銜，2017年7月7日頒布《上海市住房發展“十三五”規劃》，2017年7月10日發布《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，2017年7月11日發布《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2017）》，三城市均對本地區發展租賃住宅作了具體的政策規定，使中央層面發展租賃住宅的政策要求在上述城市得到響應。第三階段是中央明確選取部分人口凈流入的大中城市開展試點工作，以2017年7月20日住建部等九部委的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》為起點，租賃住宅在部分大中型城市進入了落地實施階段。

（二）非救濟性租賃住宅的土地類型

1．酒店式公寓。2012年《上海市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局對公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式辦公樓等問題作出解讀》中對酒店式公寓的定義是：酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。

目前，幾乎沒有銷售型的酒店式公寓項目，有交易記錄的項目要追溯到2008年，當時位于靜安區的樓盤靜安紫苑推出三百余套酒店式公寓（住宅產權）全部零售，后將其中九十余套位于一棟建筑中四層至二十九層的物業整合為服務公寓——靜安紫苑酒店式公寓。該酒店式公寓土地來源為非招拍掛的其他類型出讓土地。

從土地角度看，在招拍掛制度實施前，由于拿地成本較低，部分有物業經營經驗的開發企業會通過開發酒店式公寓的方式實現兼顧短期出售收回成本和長期持有形成穩定收益的目標，所以會出現真正的酒店式公寓（住宅產權）。而招拍掛制度實施后，隨著商品住宅價格的上漲帶動住宅用地競拍價格的上漲以及更加低廉的商辦用地也獲準開發類住宅產品，新增酒店式公寓（住宅產權）產品在市場上基本消失。

2．公寓式酒店。2012年《上海市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局對公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式辦公樓等問題作出解讀》中對公寓式酒店的定義是：公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅（賓）館，土地使用年限為40年。

在上海土地招拍掛的記錄中，出讓的涉及旅館和賓館的用地僅為十余幅，且多位于青浦、崇明等風景區內，可見上海的公寓式酒店總量非常小。

3．個人產權的出租房屋。個人產權的出租房屋是目前上海租賃住宅體量最大、市場化程度最高的一個類型。個人產權的多樣化，也造成了此類房屋土地類型的多樣化。

（三）非救濟類租賃住宅的物業形態

根據上海對酒店式公寓、公寓式酒店的定義，兩者的物業形態功能差異體現在：酒店式公寓雖然屬于酒店式管理，但其本質是住宅；公寓式酒店雖然按照公寓式或者單元式房型進行設計建造，但其本質上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關規定不得分套銷售。

在個人產權的出租房屋中，商品住宅和類住宅的產品形態有較大差異。商品住宅無論外立面還是內部設施均按照居住功能設計。而類住宅中一樓大堂商務色彩濃郁，大多數項目按商業用水電費用繳費且不通煤氣。同時，類住宅產品中居住與辦公混合，也讓此類物業的人文形態更加混亂。

二、租賃住宅發展中出現的問題

（一）土地管理需厘清思路

1．新增土地需處理好政府與市場的關系。上海大力推進租賃住宅的相關工作，其核心目的之一是留住促進上海發展的各類人才，讓上海繼續保持全國的人才高地地位并逐漸成為世界各國人才競爭的舞臺。為實現這個目的，讓人才在上海“有處落腳”是一個必要的條件，這其實是上海人才社會保障的一個組成要素，需要政府積極參與。而另一方面，對于租賃住宅，上海又希望借助市場的力量實現資源的有效配置。因此，在土地出讓方面會有定向出讓與招拍掛兩種方式供政府選擇。兩者各有利弊：定向出讓雖然便于管控，但政府需要承擔許多責任，這與簡政放權的發展思路不符；招拍掛方式固然利于市場調控發揮作用，但容易推高租賃住宅用地價格，導致市場參與熱情不足。同時，租賃住宅在運營環節采取純市場化的行為或也有違上海對人才吸引提供保障的宗旨。所以，政府采取何種土地管理思路需要進一步加以明確。

2.存量土地資源轉換需要政策通道。《上海市住房發展“十三五”規劃》中，對于租賃住宅有具體的數量指標，即要達到70萬套，這一指標僅僅依靠新增土地供應是無法實現的，還需要進行大量存量土地和存量建筑的改造使用。其實，上海目前多類物業均有轉換成租賃住宅的基礎和需求。例如，已批未建、已建未售的各種類住宅產品，其產權集中在開發商手中，規劃業態也更加接近于住宅產品，要最大化利用這些產品，需要建立相關的政策通道。又如在上海城市更新中，工業104、195區塊需要產業升級甚至整體轉型，其利用部分土地建設安置園區內人才的租賃住宅也需要更加明確的政策導向。

（二）建設標準有待細化

客戶定位決定了物業建設的品質，根據2017年7月24日上海成交的兩幅租賃住宅用地的目標客戶群定位——“重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等重點高端人群”——可知，物業建設標準應滿足高端人士的需求。按照此類群體目前多居住在高星級酒店以及高規格的酒店式公寓的現實狀況，我們可以看到高端人士對高規格的酒店式公寓的需求如表1所示。

表1 高端酒店式公寓雅詩閣配套設施

然而，在《上海市住房發展“十三五”規劃》中，對于租賃住宅規劃建設70萬套的指標無法被高端人才所全部吸納，隨著租賃住宅建設規模的迅速擴大，租賃住宅會逐步放低門檻。在滿足了高端人才需求后，對于上海同樣需要的中檔人才，以目前在售的高端類住宅產品進行客群類比也是比較合適的。如以某企業在上海真如地區打造的高端行政公館（類住宅）為例，2016年下半年推盤最高售價已經達到5萬元/平方米，其配套的軟硬件設施基本滿足中檔人才的需求，具體如表2所示。

表2 某高端項目的配套設施

當然，租賃住宅由于規劃的體量巨大，還有繼續向下一個層次覆蓋的能力。例如對于重點院校畢業生、上海緊缺行業領域基層人才，可能采取上海傳統公租房的建設標準。如何在各個區域之間平衡不同建設標準的租賃住宅，也是需要統籌考慮的事情。

（三）缺乏全生命周期管理工具

目前，上海工業用地領域已經實施了精細化的全生命周期管理，經營性用地也出現了重點地塊個性化的全生命周期管理案例，兼顧保障性和經營性的租賃住宅被納入全生命周期管理也將成為必然。然而，由于運營主體不明確，市場化程度、客群檔次均存在顯著差異，租賃住宅的全生命周期管理不能完全復制之前的經驗。因此，租賃住宅的全生命周期管理會更加復雜、更加個性化。從土地管理角度看，未來租賃住宅需求的波動性，造成租賃住宅用地使用年限與普通工業用地相同，有縮短的趨勢，這就要求在土地管理方面要設計一套評價指標，進行分階段監管。在物業管理方面，租賃型住宅的申請人審核和物管體系建設目前依然是空白。租賃型住宅目前在上海剛剛提出，后期如何運營也對精細化管理提出了更高的要求。

三、推進租賃住宅事業健康發展的應對思路

為了讓租賃住宅未來起到其應有的作用，對租賃住宅用地管理和租賃住宅項目運作管理方面的部分問題嘗試用以下思路予以解決。

（一）明確并存的多種出讓方式

整體來看，租賃住宅土地出讓根據需求的差異性可以劃分出不同的出讓方式。對于影響上海重點行業領域發展的國家級、國際級人才的住宅，需要通過定向出讓的方式交由國企平臺進行運營，保障上海吸引重點人才的目標得以實現，在這方面可以根據需求進行定制化開發建設。

對于面向社會的普通需求，通過企事業單位租賃住宅申報輪候的方式，動態掌握供給與需求匹配情況，走正常招拍掛程序完成土地出讓。

（二）建設標準因需而定，逐級遞減

由于客戶群體差異較大，如同不同檔次的商品住宅根據市場需求定位品質會產生巨大差異般，租賃住宅建設標準也應該根據租賃對象的不同而由需求決定，具體可以分為兩個方面。

1．重點人才的租賃住宅。此類租賃住宅客群較為一致，由國企平臺進行運營，宜按照國際通行的頂級星級酒店、享譽世界的高星級酒店式公寓的軟硬件標準進行建設和運營，成為租賃住宅最高端的精品項目。

2．面向社會的租賃住宅。按照租賃住宅申請者的收入水平、消費能力，由開發企業自主選擇開發建設標準，并需滿足土地出讓文件中對固定時間節點項目運營績效考核的要求。

（三）運營管理信息化、智能化

圖1 租賃住宅運營維護平臺（功能界面示意圖）

多幅租賃住宅用地順利成交已拉開租賃住宅用地出讓的序幕。如果租賃型住宅用地大量供應，未來1-2年內就會出現集中入住和日常運營維護等一系列問題，有效地對申請需求、房源、日常物業維護進行管理，也是體現租賃住宅項目推進質量的重要環節。管理部門需要制定一套完整的運營維護系統，從而保障管理的正常開展。