數據擬合模型在“創意產業園區”房地產批量估價中的應用

文/韓艷麗

一、引言

創意產業作為新興產業，近幾年得到了迅猛發展。發展創意產業成為產業凝聚的載體，很多大城市將其作為催化經濟轉型的重要戰略舉措。創意產業已不僅是一個“推陳出新”的設想，而是承載了經濟效益和社會效益的現實。如果說興辦創意產業是初級的1.0版本，那么將創意成果轉為經濟效益，結合傳統產業的經營資源，通過整合、拓展延伸產業鏈，進行深度開發，就是升級的2.0版本。

創意產業園區作為產業集聚的載體，囊括多領域企業。既有文化創意設計、文化經營、創意產品生產方面的企業，又有高科技技術支持（如網絡安全、大數據技術）方面的企業，也有提供國際化信息咨詢等的中介服務機構等。企業集群產生產業聚集度，構成相互滲透、互補交織的產業鏈環，對提高創新能力、挖掘經濟效益都具有實際意義。而目前國內創意園區受到傳統利益格局、資源配置的影響，多以行政區域劃分或行業分割方式構建，隨著相當數量的創意產業園區的建立，越來越多的經濟活動涉及其房地產價值的評估問題。

二、上海創意產業園區現狀

上海通過與產業發展結合，使得創意產業總值在全市GDP中的占比不斷增長，取得可喜的成績，近年來更是通過工業布局調整、保護歷史建筑結合，推動創意產業發展。目前，上海市擁有創意產業集聚區約為75個，建筑面積超過200萬平方米，行業涉及工業研發設計、建筑設計、室內設計、時尚消費設計、廣告設計、服裝設計、游戲軟件、動漫藝術、影視制作、品牌發布、工藝品制作、文化傳媒、咨詢策劃等。其中人們耳熟能詳的園區有四行創意倉庫、M50、同樂坊、田子坊等。

四行創意倉庫位于蘇州河北岸，由留美設計師劉繼東于1999年創立，總建筑面積近2萬平方米，是將原來的工業歷史保護建筑與現代創意產業相結合的典范。目前已入駐十多家創意設計公司、四十幾家企業，多為城市規劃、建筑設計、環境藝術、高端商務咨詢公司。

M50位于莫干山路50號，建筑面積4.1萬平方米，原為徽商周氏家族企業的信和紗廠，后成為上海第十二毛紡織廠、上海春明粗紡廠的廠址，2005年正式掛牌“M50創意園”。在上海藝術界有句話：“若你是藝術發燒友，那么一定要去莫干山50號?！蹦缮?0號是藝術家的殿堂，也是目前蘇州河畔保留最完整的民族紡織工業歷史保護建筑。相比上海的其他熱門景點，這里游客不多，園區以視覺藝術、時尚創意為主題，隨處可見設計別致的小品，是目前上海最具規模和影響力的文化藝術類創意產業基地。

同樂坊位于靜安區西康路、余姚路、海防路圍合出來的三角地帶，占地約一萬平方米，建筑面積約兩萬平方米，除了擁有上海特色弄堂外，還有曾令靜安區老人們驕傲自豪的“弄堂小工廠”。同樂坊以“文化、休閑、創意”為主打品牌，以“國際化、文化性、互動性”為創意導向。目前已經入駐了別具風情的酒吧，精致典雅的西餐廳，是上?！拔幕貓D”上的新坐標。

田子坊位于泰康路210弄。泰康路曾經是老上海一條普通得不能再普通的小馬路，如今卻成為“上海的蘇荷”、視覺產業的“硅谷”。在上海的老式舊里及老廠房的基礎上重新整修，2005年被評為“上海最具影響力的十大創意產業集聚區”。目前入駐企業有松云閣、達達畫廊、京古齋、倚石齋和爾冬強藝術中心等。

三、創意產業園區房地產估價的特殊性

（一）估價對象的特殊性

相較一般的估價對象而言，創意產業園區內的房地產相對復雜。其土地用途有些與房屋用途一致，如國家863軟件專業孵化器（上海）基地，土地用途是工業，房屋類型為廠房；有些土地用途與房屋用途不一致，如“田字坊”內舊里、新里，現在作為創意園經營使用；“北物流園區”土地用途為工業，房屋用途為辦公。與一般房地產相比，創意產業園區房地產可替代性弱，通用性小，附加值高，且既有整體轉讓價值，也存在個體轉讓價值。

（二）市場的特殊性

創意園區內的房地產有些只租不售，有些既租也售。有些只能整體轉讓，有些可以分割轉讓。創意園區定位的不同、產業集聚程度的不同、目標客戶的局限性，使得這類房地產的市場實際是一個特殊的市場，受國家、地方政府政策導向影響很大。

（三）原則的復雜性

在應用房地產估價的“最高最佳使用”原則及替代原則時，應注意創意產業園區一般都有地方政策扶持，在確定估價前一定要明確當地產業園區的相關規定：是否允許改變用途，是否允許進行改造，允許改造的程度、深度。使用替代原則時應注意不同創意園的產業定位不同、意向客戶不同、產業集聚程度不同會導致價值差異較大，不是簡單地把市場上的成交案例不經背景調查就當成可比案例使用。應結合估價對象實際狀況及區域房地產市場狀況選擇合適的估價方法。

四、創意園區房地產估價方法的選擇

一般而言，根據《房地產估價規范》中針對估價方法的選用的有關規定，創意園區房地產可以采用比較法、收益法、成本法進行評估。對于園區內交易比較活躍的房地產，優先選用比較法。出租類創意園房地產作為有收益的房地產，可以將收益法作為一種估價方法。產業類型比較獨特的創意園房地產可以采用成本法。一般創意園房地產是在原老廠房、老建筑等基礎上經過再開發而成的，已經發掘了開發潛力，且一般都有扶持性政策，筆者認為較難采用假設開發法。此外，成規模的創意園在評估過程中，宜建立評估模型，通過計算機信息化處理的方式提高批量評估的效率。

案例分析：上海市××區××路×-××號“××創意園”房地產抵押價格評估。

估價對象位于浦東新區錦延路北側、張家浜景觀河南岸、錦繡路和楊高路之間，與上?？萍拣^隔岸相望，屬于世紀公園板塊。估價對象全長約800米，地上建有多幢獨立建筑物，地上總層數為兩層，造型各異?？偨ㄖ娣e為19009.16平方米。估價對象周邊有新錦江飯店、證大大拇指廣場、聯洋廣場、上?？萍拣^、東方藝術中心等商業服務配套設施，商業繁華度較高，基礎設施完善。至估價時點，估價對象作為商業、文化展覽房地產使用?？蛻粢試馄放凭祁愪N售、酒吧、動漫展覽、特色餐飲為主。該創意園為經營性持有型物業，且有部分備案的租賃合同，部分物業處于招租過程中，因此首選收益法作為其中一種估價方法。周邊雖有一般類型沿街商業房地產的交易案例，但作為創意型商業、文化展覽房地產，在案例因素修正中主觀因素占比較大，按市場法得到的價格僅作為輔助驗證。

一般地，對于租金，宜通過多因素綜合評價法，設定影響估價對象各個物業租金價格的因素層、因子層及相應的評價標準體系，對各個物業進行綜合評判，求取各估價對象的客觀租金價格。這種方法可有效地把價格差異量化為評價分值，從而使價格批量評估變得直觀和簡便，但是這種評價標準體系在設置過程中估價師主觀因素影響較大，為客觀反映其自身特點，在本案收益法運用過程中，宜先對租金樣點進行擬合，尋找變化規律，然后按照數據擬合模型分析求得其他物業的租金價格。

圖1 估價模型建立流程

1.首先選取139個樣點租金，這些樣點位于創意街的不同路段、交叉路口等標志性地點。

2.通過線性擬合，建立擬合模型。139個樣點構成8個擬合區間段。對于離散點進行分析，排除因主觀因素導致的實際租金偏離（比如合作辦公司、因朋友關系低價招商等）。分析發現，出現租金跳躍的點位于地鐵出口或者周邊小區出口附近，有效客流量相對較高，實際租約中的租金也體現了物業的個別因素優勢。

3.調取周邊一般商業物業租金，估價對象創意園租金，實際租約、租金符合正常市場價格水平，同時對進入模型分析的139個樣點租約規定的增長比例統計分析，發現其以每年5%的速度遞增。

圖2 樣點租約租金增長比例統計

4.根據數據擬合模型，在不同區間內插出所有物業的租金。對擬合內插出來的租金分析其客觀性及合理性。

5.分析租約、租金及增長走勢，確定有限年凈收益逐年遞增的收益模型，利用計算機處理，以收益法測算估價對象價格為人民幣37092.35萬元。

6.周邊商業房地產出租及出售市場活躍，利用市場比較法修正測算估價對象價格為人民幣39460.63萬元，但是由于商業、文化類房地產個性特點突出，修正時主觀因素影響較大，另外遵循謹慎原則，僅將其作為輔助驗證。

在本案中，估價對象是成帶狀的創意產業園，即位置信息中（x，y=0），因此是一維模型。如果成面狀，則在數據模擬時是二維模型，可以利用matlab、scilab、python、octave等數據處理軟件作擬合，通過分析可以有效降低主觀因素的干擾。

五、分析與結論

目前創意產業園區房地產的評估是房地產估價的新領域，對于如何準確的評估其房地產價值，是業界需要不斷探究的課題。筆者認為：

第一，對于創意產業園區房地產，若市場案例符合市場比較法條件（如上海風貌保護型的成片舊里、新里），還是應首選市場比較法。

第二，針對不同類型的創意產業園區土地、房屋的實際狀況，產業政策特點，在合法前提下，選擇適宜的估價方法。

第三，同一創意產業園區內，較短時間內處理大量的物業估價，可以利用多因素綜合評價法建立模型，進行批量評估。

第四，利用matlab、scilab、python、octave等數據處理軟件作擬合，可以建立多維的數據模型，分析時可有效降低多因素綜合評價法主觀因素的干擾，可作為一種新的修正途徑。