經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)速換擋時(shí)期房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理芻議

趙玲

摘 要：文章以經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)速換擋時(shí)期房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理為研究對(duì)象，首先對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)進(jìn)行了闡述分析，隨后研究分析了當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素，最后提出了一些加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的策略以供參考。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)速換擋時(shí)期;房地產(chǎn)項(xiàng)目;投資風(fēng)險(xiǎn)管理

近年來，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)告別高速增長(zhǎng)，逐漸轉(zhuǎn)向“新常態(tài)”，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展將趨向于更加平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)發(fā)展，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于調(diào)度換擋的關(guān)鍵時(shí)期，在這一時(shí)期下，要求各行各業(yè)一改以往的粗放型發(fā)展模式，在投資方面更加注重精益化、高效化投資，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理控制，從而有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)未來實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。

1、? 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

客觀性。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生不會(huì)受人們意志影響而轉(zhuǎn)移，無論對(duì)于何種項(xiàng)目來說，一般存在風(fēng)險(xiǎn)因素，就存在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，受政府政策、銀行金融政策影響較大，存在風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，決定風(fēng)險(xiǎn)的各種因素也呈多樣性變化。基于此，完全消除風(fēng)險(xiǎn)是一種不切實(shí)際的想法，只能盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失降至最低。需要我們對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)具有清醒的認(rèn)知，才能夠在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，做出正確的決策。

多變性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，流程復(fù)雜，影響因素眾多，因此風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)多變性。尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方面，首先前期資本投入就較大，在土地獲取及前期開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需支付巨額的土地出讓金，同時(shí)還需要花費(fèi)大量資金聘請(qǐng)房地產(chǎn)規(guī)劃師、土地評(píng)估專家、設(shè)計(jì)師進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，除此之外，一旦正式開發(fā)建設(shè)階段，還需要投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)。在售房階段，還要支付大量的廣告宣傳費(fèi)與其他營(yíng)銷費(fèi)用，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程周期較長(zhǎng)，涉及環(huán)節(jié)眾多，資金占用量巨大，期間需要承擔(dān)很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

相對(duì)性。這里指的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)性是針對(duì)于不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，由于不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力各不同，因此也決定了即使面對(duì)同一種風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力越高的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)更加占據(jù)優(yōu)勢(shì)。從某種程度上來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的承受能力受多種因素影響，例如房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的投入力度、企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益、企業(yè)管理能力以及企業(yè)的資本等。另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)性還體現(xiàn)在，企業(yè)對(duì)收益的期待值越高，隨之而來的風(fēng)險(xiǎn)可能就會(huì)越高。反之，風(fēng)險(xiǎn)越大，企業(yè)可能獲得的收益回報(bào)也會(huì)越大。總的來說，風(fēng)險(xiǎn)與收益是呈正比的。

2 、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素包含多種，一種是地理區(qū)位因素，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品由土地和建筑物共同構(gòu)成。一方面，土地資源具有一定的稀缺性，在獲取成本上占總投資成本就比較大。另一方面，土地資源以及建筑物的位置是固定不變的，而不同區(qū)域的土地價(jià)格相差甚大。土地價(jià)格的差別直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的差異，因此在不同的地理區(qū)域，房地產(chǎn)投資潛力也呈多樣性變化，一旦對(duì)房地產(chǎn)投資潛力預(yù)估不足，進(jìn)行了錯(cuò)誤的投資，自然會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)率勢(shì)必會(huì)造成一定的不利影響。二是政府政策因素，房子作為人民群眾生活必需品之一，近年來房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。對(duì)人民群眾的生活也造成了巨大的影響，房?jī)r(jià)問題已經(jīng)逐漸升級(jí)成為了民生、社會(huì)問題。因此，國(guó)家高度重視房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，并通過法律、政策、經(jīng)濟(jì)調(diào)控等一系列手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展施以一定程度的干預(yù)與引導(dǎo)，例如提升房產(chǎn)稅、發(fā)布限購(gòu)令等。在這一形勢(shì)下，若房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過程中對(duì)國(guó)家政策理解不夠深刻，也會(huì)產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。三是經(jīng)濟(jì)因素，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)告別高速增長(zhǎng)，逐漸轉(zhuǎn)向“新常態(tài)”，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展將趨向于更加平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)發(fā)展，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于調(diào)度換擋的關(guān)鍵時(shí)期，因此在這一時(shí)期下，要求各行各業(yè)一改以往的粗放型投資發(fā)展建設(shè)模式，在投資方面更加注重精益化、高效化投資，若房地產(chǎn)企業(yè)在投資方面依然“大手大腳”，則很容易產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展造成嚴(yán)重影響。

3 、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的策略

3.1進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)投資者的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力與評(píng)估能力

基于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、多變性等特點(diǎn)，因此需要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資者的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估能力，從而在不斷階段的投資中都能夠準(zhǔn)確識(shí)別分析出相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)采取有效的應(yīng)對(duì)措施，解決掉風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中掌握主動(dòng)權(quán)，提升自身投資風(fēng)險(xiǎn)抵御與防范能力。例如可以通過成立專門的投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別小組，針對(duì)不同導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素進(jìn)行科學(xué)合理的分析，做好相應(yīng)信息的歸納、收集、整理，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合相應(yīng)信息采取決策樹評(píng)價(jià)法、模糊綜合法、層次分析法等做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。從而為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策提供強(qiáng)有力的支持，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 提升房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控能力

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的主要目的即是通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，根據(jù)其反饋的信息，能夠及時(shí)調(diào)整已定的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃和應(yīng)對(duì)方案，有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。基于此，需要房地產(chǎn)企業(yè)在分析市場(chǎng)行情和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的基礎(chǔ)上，做好充分的實(shí)際調(diào)研工作，將項(xiàng)目面向的主要客戶群、不同客戶群購(gòu)買能力、客戶需求等充分考慮在內(nèi)，并根據(jù)相應(yīng)信息做好投資可行性分析，仔細(xì)辨別其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，并根據(jù)調(diào)研反饋的信息不斷豐富風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃內(nèi)容，為項(xiàng)目投資決策者提供有力的信息支持。

3.3 采取多元化投資策略，有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

通過上文敘述可知，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生主要因素之一便是區(qū)位因素，并且不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也各不相同。基于此，為盡量避免受到區(qū)位因素影響，產(chǎn)生不必要的投資風(fēng)險(xiǎn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，明確自身項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際定位，針對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)較大的區(qū)域進(jìn)行科學(xué)合理的分析，通過制定多元化的投資策略，靈活進(jìn)行投資，在投資過程中更加注重投資的高效化、精益化，切忌盲目追求利益做大化，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)率較高的投資區(qū)域，選擇穩(wěn)定性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)率較低的投資方案，從而有效降低房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。另一方面，在具體施工階段，應(yīng)通過加強(qiáng)成本控制，做好施工過程中的監(jiān)控，應(yīng)選擇經(jīng)驗(yàn)豐富且具備專業(yè)資質(zhì)的監(jiān)理人員，對(duì)于資金成本、施工質(zhì)量等進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)控，嚴(yán)禁出現(xiàn)施工浪費(fèi)問題，有效控制建設(shè)成本，保障投資價(jià)值得到充分的發(fā)揮與利用。

4 、 總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基于自身風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，因此相對(duì)于其他項(xiàng)目投資具有一定的特殊性，在投資決策過程中需要承擔(dān)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)非常重要，在經(jīng)濟(jì)調(diào)速換擋時(shí)期下，需要深入分析其中存在的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素，并采取有效措施做好投資風(fēng)險(xiǎn)管理控制，從而有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)順利發(fā)展。

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