我國房地產價格調控的法律評析

馬廣立

摘 要：當前我國的房地產價格上漲過快、各地房地產價格過高，給買房者造成了巨大的壓力，降低了居民的生活質量。因此，分析當前影響我國房地產價格上漲的主要因素、房地產價格調控法律制度的基本特征及調控房地產價格的法律制度。

關鍵詞：房地產；價格；調控；法律評析

中圖分類號：F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2018）23-0198-02

房子是生活的剛需，因此，過去幾十年房地產業(yè)發(fā)展過快，形成一個潛力巨大的產業(yè)。但是，隨著近幾年來房地產價格過快上漲，買房需要承擔巨大的壓力，對人們的衣、食、住、行等產生了不利的影響，降低了人們的生活品質。有很多因素都直接導致了房地產價格上漲，如房地產的供需關系、房地產的投機行為、房地產稅費、土地價格、建筑安裝成本等。為了抑制房地產價格上漲，國家制定了相關的政策。雖然各種調控措施在短時期內產生了一定的影響，但是從長遠的發(fā)展角度來看，房地產的調控政策依然缺乏長期性、持續(xù)性及穩(wěn)定性，因此，需要對房地產調控進行研究，將其作為一個法律問題，從長遠的角度進行分析，這樣才能確保房地產調控的長期、穩(wěn)健發(fā)展。

一、影響房地產價格的主要因素

（一）土地價格

我國人均土地面積較少，因此，土地成為影響房地產價格的主要因素之一。根據法律的相關規(guī)定，我國的房屋建設必須使用國有土地，而屬于國家所有的土地是非常有限的，因此，為了滿足開發(fā)商的建設用地需求，國家會出臺相應的政策征集集體所有土地，并需要支付一些費用如土地補償費、安置補助費等，這筆費用可能會提高房地產商購買土地的價格，使房地產開發(fā)成本在一定程度上有所提高。近幾年來，由于城鎮(zhèn)化運動的推動，城市建設用地需求量也必然會顯著增加，必然會導致土地價格的進一步上漲，這也刺激了房地產價格的上漲。

（二）建安成本

建安成本，顧名思議就是房地產的建設和安裝成本，其中，安裝成本主要是指門窗的安裝成本和人工費，建設成本主要是建設材料的成本、安裝水電和排水系統(tǒng)等的材料成本和安裝費。當前經過統(tǒng)計可知建安成本可能會占到房地產總成本的70%。近幾年來，隨著我國物價水平的上漲，建安成本也出現了提升的現象，這也導致了房地產價格上漲。

（三）房地產稅費

房地產稅是根據我國的法律規(guī)定國家稅務機關征收的相關的房地產建設、轉讓和消費稅。當前我國有關房地產稅收方面的稅種主要包括 12 種類耕地占用稅、城市房地產稅、個人所得稅、房產稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、房地產契稅、銷售不動產營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產費的種類有五種，其中包括土地使用權有償使用收入、房地產行政性收費、房地產中介服務費、市政公用設施建設費、房地產事業(yè)性收費。房地產稅費的高低直接影響房地產價格，稅費提高時房地產價格相應提高，反之亦然。

（四）房地產供求關系

房地產作為市場經濟環(huán)境中的一種商品，當供過于求時，房地產價格就會下跌；反之，價格就會上漲。當前導致房地產價格上漲的主要原因有三個：城鎮(zhèn)化運動導致了對房地產總需求的增加；居民收入消費水平的提高導致對房地產需求的增加；投機性和投資性購房導致社會對房地產總需求的增加。這種供過于求的現象刺激了房地產價格的上漲。此外，還有部分房地產開發(fā)商采用捂盤惜售、囤積土地等手段獲取更多利用，刺激了房地產價格的上漲。

二、房地產價格調控法律制度的基本特征

近年來，我國房地產市場的非理性發(fā)展嚴重，“房價收入比”過高，住房結構嚴重失衡，我國的房地產泡沫已經比較嚴重，需要從房地產價格調控法律制度的一般理論著手進行價格調控。其具體特征如下。

（一）房地產價格調控具有公平性

在市場經濟條件之下，房地產開發(fā)商可能存在利用自身的人脈關系和經濟優(yōu)勢對房地產市場中的資源進行支配或壟斷的現象，而價格合謀是進行房地產市場資源支配或壟斷的最佳選擇。通過價格合謀實現壟斷，在一定程度上使房地產的價格不斷升高，而作為消費者自然希望房子價格越低越好，這種利益的對立和矛盾沖突非常容易誘發(fā)。而經濟法的平衡理念可以遏制這種現象的發(fā)生。一旦出現或者即將出現利益失衡的局面時國家則會采取相關的干預措施，對房地產市場進行監(jiān)管，進行價格調控，協(xié)調利益沖突，這對于房地產市場的長期發(fā)展來說具有積極的作用。

（二）房地產價格調控具有交叉性

由于近些年來我國的房價上漲飛快，因此為了控制房價的快速增長，地方政府紛紛出臺了調控措施，并且這些調控措施受到經濟發(fā)展的影響，并在法律框架的約束范圍之內呈現出了法律性和經濟性的交叉特征。價格調控的經濟性特征主要體現在遵循市場規(guī)律，協(xié)調市場經濟條件下的各方主體的利益、權利和義務。價格調控的法律性特征主要體現在調控的主體包括中央及地方的行政機關、權力機關制定的政策符合法律規(guī)范，并且注重調整對象之間的橫向法律關系和縱向法律關系。

（三）調控手段具有綜合性

房地產價格調控難度極大，需要考慮各方面的因素和采用各種調控手段。此外，價格調控的某些手段如財政、金融等只是引導性的措施，這種“溫水煮青蛙”的措施效果不太理想，而行政直接干預顯得過于直白和強硬，因此，需要揚長避短，綜合采用各種措施，尤其要充分利用市場的經濟手段和法律條款，形成完善的引導房地產發(fā)展的法律、法規(guī)體系，才能取得良好的效果，一定要注意調控時需要把握好度及量。

三、我國調控房地產價格的法律制度

（一）土地法律制度

土地成本的上漲直接造成了我國房地產價格的上漲。當前我國的建設用地土地價格成本過高，政府在出讓土地的過程中獲得了大量的資金，擴大了政府的經濟來源，促進了地方建設成本的上漲。因此，為了使我國的房地產價格趨于理性，需要采用土地法律制度調整房地產建設中的土地供給結構，這樣才能更好的控制房價。首先，對現行的《土地管理法》中的相關規(guī)定進行修改，變革土地收益的分配模式，政府獲得的土地收益不能高于50%，并實施透明化的公開收支管理；其次，對土地的出讓方式進行變革，在土地招、拍、掛的出讓過程中，采取最高限價，避免出現地價的盲目飆高；最后，嚴格對地方政府的土地管理制度進行規(guī)范化管理，明確責任追究制度，避免出現違法批地的行為，如果地方政府不進行經濟適用房和廉租房的建設，嚴格按照中央政策進行查處、追究責任。

（二）金融法律制度

為了更好的促進我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展，實現居民有所住，抑制房地產價格的過快增長，應該根據金融法律制度進行具體的調控。當前我國居民在進行房屋購買過程中大多數需要進行貸款。當前我國的購房貸款分成政策性貸款和商業(yè)行貸款，其中政策性貸款包括公積金貸款和經濟適用房建設貸款等。如果在貸款過程中，銀行的審批不嚴格，能夠簡單地完成房地產買賣交易，這可以提高房產買賣交易的成交率，在一定程度上促進房地產價格的提高；反之，如果銀行放款審批嚴格，就會在一定程度上導致房地產價格的降低。因此，在房地產價格調控過程中，對于居民和房地產開發(fā)商的貸款要嚴格遵守相關的法律進行審批，建立多元化的房地產融資渠道，加強房地產金融監(jiān)管，實行房地產差別性貸款利率，嚴格控制貸款總量，調整開放商貸比例，對于一些投機性購房者提高首付比例或者是限購，最好是直接采用法律手段不給于貸款支持。當然，在這個過程中對于剛需購房者的金融信貸政策要放款，需要國家盡快進行城鎮(zhèn)居民住房登記，以此為基礎，銀行才能對購房貸款做出正確的判斷。

（三）稅收法律制度

當前，我國根據房地產行業(yè)已經制定了相關的稅收制度，在一定程度上調節(jié)了房地產市場的供求關系，但房地產市場投機現象促進了房地產價格的上漲。雖然我國一再提高房地產交易稅等，但是抑制房地產投機的效果甚微，主要是因為這些稅收最后都轉嫁給了剛需房屋購買者。為了使我國的房價更加理性，需要針對不同需求的購房者制定不同的稅收法律進行調控，對剛需購房者實施稅費減免或降低，對于投資購房者加重稅收，對第二套住房征收物業(yè)稅，對第三、第四套住房實行累進稅率，降低投機者利益，自然不會再行投機。最后，應大幅度提高土地增值稅和土地控制稅稅率，提高土地利用效率。

（四）構建二元化的房地產法律制度

為了促進我國房地產市場更好的發(fā)展，房地產的買賣過程中實施的《消費者權益保護法》、《反壟斷法》、《產品質量法》、《反不正當競爭法》等相關規(guī)定，有效地保護了消費者的切身利益。但是，為了更好地維護房地產價格的穩(wěn)定，可以借鑒新加坡的二元化體制，構建二元化的房地產法律制度。對高收入群體和外來投資者，實行市場化的有限的商品房制度；對低收入的普通居民，政府通過建立“經濟適用房、廉租住房”等保障性住房解決居民的居住問題，最終保障全國人民都有平等的居住權利，提高土地資源的利用率。

結語

根據以上的論述可知，當前我國的房地產價格過高，在調控過程中必須將政策上升到法律的層面和形式，加強對法律調控手段的研究，采用稅收、金融、土地等多種的法律手段和形式實現宏觀調控，才能使我國實現“居者有其屋”。

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[責任編輯 張宇霞]