加拿大BC省房地產投機和空置稅解讀

夏欣怡

面對突如其來的房地產投機和空置稅，華人業主該如何應對，可以少交甚至不交嗎？

加拿大BC省（溫哥華所在省份）政府2018年2月以來一直宣稱要出臺房地產投資稅和空置稅（Speculation and Vacancy Tax），如今細則已經出爐并正式實施。作為BC省房地產從業人士，筆者認為這個新稅種對加拿大房地產市場的影響將不亞于自2016年7月溫哥華開始征收海外買家稅。

新稅種細則

房地產投資稅和空置稅出臺的初衷主要是為了打擊海外資金在BC省的投機行為，使得在BC省居住和工作的普通民眾，能夠以較為合理的價格獲得可供居住的房屋。

應稅區域 房地產投資稅和空置稅按年度繳納，本次適用的應稅區域包括：（1）BC省首府區域（即大維多利亞地區）內的市；（2）大溫哥華區域內的市（不包括鮑文島、獅子灣村和選舉區A，但包括UBC及它的大學捐贈地）；（3）阿伯斯福德市；（4）米遜地區；（5）基洛納市和西基洛納市；（6）納奈莫市和蘭斯維爾地區。

適用人群 投機和空置稅的征收會按照業主的身份進行區分，在業主身份一項，特別提出了“衛星家庭”的概念。對于華人來說，最為關心的莫過于衛星家庭如何界定，政府對此也有明確規定：衛星家庭（satellite families）指個人或其配偶，他們全球的主要收入來自加拿大應稅范圍之外，且沒有向加拿大申報。

征收比例 投機和空置稅的征收比例，2018年為房產評估價值的0.5%，2019年之后，是否有加拿大身份，征稅比例不同。海外業主和衛星家庭對應稅房產征收評估價值的2%；BC居民和其他地區的加拿大公民或永久居民（家庭成員不屬于衛星家庭模式），對應稅房產征收評估價值的0.5%。

稅收豁免及豁免申請

投機和空置稅的設立宗旨是為了防止在BC省內住房投機，將空置和未充分利用的房屋進入租賃市場，為居住和工作在B.C.的人民提供住房保障，以確保稅收公平。得到豁免的人群包括以下幾類：

第一，BC省非應稅地區的業主。

第二，存在特殊情況，如房屋裝修或離婚、生病等重大家庭事件發生。

第三，應稅地區符合以下情況的個人。

（1）主要居所豁免。加拿大公民或加拿大永久居民的主要住所，而且他們是BC省稅務居民（請特別注意衛星家庭不在此列）。

（2）出租豁免。

（3）高危房地產豁免。房產處于高危狀態，1年中不適合居住的時間超過60天，就可以在當年得到豁免，后續年份如果不適合居住的時間超過60天則可以繼續得到豁免。

（4）醫用第二處房地產豁免。

（5）新業主豁免。業主在購入或其他方式新得到該處房地產的第1年，可以豁免。

（6）配偶分離豁免。已婚夫婦或法理上的配偶關系，如果在一個納稅年度內至少分居90天且沒有和解，則有資格豁免。

（7）破產豁免。

（8）死亡豁免。

（9）未成年人遺囑信托豁免。如果信托是由已故父母或監護人建立的，則投機和空置稅不適用于未成年子女的信托財產。

（10）共管限制豁免（僅適用于2018年和2019年）。如果一個共管物業的法規規定，該小區物業不能出租，那么也可以得到豁免。但前提是該小區禁止出租的條例于2018年10月16日之前出臺。

（11）共管單元豁免。共管酒店式公寓的居住單元可以在2018年和2019年得到豁免。

（12）執證日托豁免。

（13）空地豁免。僅適用于2018年。

（14）其他可以得到豁免財產和實體：注冊慈善機構擁有的財產；合作社擁有的財產；非營利性公司擁有的財產，用于特定目的；市政府擁有的財產；土著民族擁有的財產，或為土著民族信托的財產；政府和相關實體擁有的財產；地區政府（如大納奈莫地區）所擁有的財產；法律規定的類似機構擁有的財產；評估價值低于15萬加元的房地產。

第四，正在進行建筑活動或實質性翻新的房地產所有人，但不得故意拖延地產開發或房地產整修。

第五，擁有住宅物業的合格公司、受托人或合伙人。但是在符合個人所有者申請主要住宅豁免時，這些人還需要滿足相應要求。

在征稅范圍內的各類型住宅擁有者，如果想避免繳納該稅種，必須向政府聲明自己不在征稅范圍內。而其中多處房產的擁有者，則必須為每個房產填寫聲明。至于具體該如何申報減免，政府會在每年2月中旬將相關文件郵寄給應稅區域內的業主。此外，大家要特別注意的是：完成申明的截止時間是3月31日，而不是常見的稅收截止日。此外，該新稅種的征收是針對每年最后一天持有房產的業主。

應對策略

面對突如其來的房地產投機和空置稅，華人業主應該如何應對？筆者提出了5個方法。

（1）無論身份，只要房產處于正常長期出租狀態，則無須繳納空缺或空置稅。所以，將房產出租，是最簡單的合理避稅方式。

（2）此次房地產投機空置稅征收的區別對待，是一種嚴重的身份歧視，但這也再一次說明了身份對于華人業主的重要性，迅速取得加拿大身份，則可以避免即使自己居住的房子也需繳納投機和空置稅的尷尬。

（3）外國人和衛星家庭可以用加拿大收入來抵扣投機和空置稅。外國人在BC省收入的20%，可以折抵投機和空置稅。

（4）加拿大BC省之外的居民，如果其在BC省的房產并非其主要居所，可以用BC省收入抵稅，但是抵扣后交稅應不少于評估價的0.5%。

（5）BC省納稅居民如果不將該房產作為主要居所，在投機和空置稅上有每年2000加元的免稅額度，即房產評估價值的前40萬加元是免投機和空置稅的。