從消費者視野考察我國近年房價調控的成效

夏宇

摘要：房價調控是關系民生疾苦和民心穩定的重大問題。從消費者視野考察我國近年房價暴漲的原因及房價調控的成效，關注廣大人民群眾的真實體驗感，有利于及時解決突出矛盾，化解深層次矛盾。首先，從國家宏觀經濟大局層面分析房價波動的合理性；其次，從供需關系現實環境層面分析房價呈總體上升趨勢的必然性；然后，從房地產業自身發展層面分析房價調控的可行性；最后，根據近三年我國典型城市房價的走勢及調控成效分析，給出若干建議。

關鍵詞：房價 消費者 調控 建議

一、引言

隨著人們生活觀念的更新，對美好生活的向往，住房（或房地產）作為傳統意義上的不動產，事實上已成為我國城鎮普通家庭生活中最大一宗消費商品，擁有者希望保值增效，待購者期盼物美價廉，兩類利益相關者之間的感受正好相反。不言而喻，我國近年劇烈的房價波動造成的影響廣泛而深遠，事關國計民生，有效調控房價波動刻不容緩。之前，大多數研究者主要（有意或無意識）從決策者角度探討我國房價調控的成效，得到不少合理的結論。本文試圖換一個角度，從廣大普通消費者視野考察問題，得出合情的解釋，以期豐富和完善已有結論。

二、宏觀政策對房價的影響

根據目前的經濟發展狀況，我國推行的是積極的財政政策和穩健的貨幣政策。國家宏觀政策調控房價成效問題的爭論由來已久，“越調越漲”的質疑甚囂塵上。一般認為，影響房價的因素諸多，包括財政政策、貨幣政策、房改政策、土地財政、住房預售制、惡意炒作及投機需求、保障性住房供給、房價上漲心理預期等多個方面，需要綜合施策。其中，從消費者視野來考察，貨幣政策不失為一種有效調控房價的重要手段，立竿見影。但是，貨幣政策直接調控房價的風險較大，把握不當，容易失度，造成巨大的宏觀經濟損失，不宜直接將房價納入貨幣政策規則。同時，應保持國家政策的連續性。近一段時期以來，中央政府的調控目標在“保增長”和“控房價”之間來回不定，導致政策在“松”與“緊”之間擺動，房價多年調控經歷并不如意，給民眾的印象是“越調越漲。

三、供需關系對房價的影響

住房是鋼性需求，現階段我國城鎮住房供需矛盾異常突出。在人口規模，財稅制度，資本市場、人才引進政策等因素作用下，房價總體上呈逐年上漲的趨勢不可避免，短期的關鍵措施是力爭控制漲幅。長期來看，增建充裕的保障性住房，完善租售同權政策，控制中心城市規模，發展城市副中心，疏解中心城市功能，可望遏制中心城市房價過度上漲的勢頭。

四、房地產業自身發展對房價的影響

我國現有的產業結構不合理，特別是房地產業自身發展不均衡，加上不同地區土地財政的溢出效應以及資本市場推波助瀾，導致我國不同城市、不同區域住房價格嚴重失調。因此，長遠的宏觀經濟戰略調整很有必要。其中，供給側結構性改革是重中之重。國家的產業結構調整得以落實，房地產業發展不斷完善，抗風險能力得到加強，房價波動可望控制在合理的區間。

五、近三年我國典型城市房價的走勢及調控成效分析

根據中國產業研究院近期發布的研究報告，近三年，我國典型城市房價普遍上漲，部分熱點城市環比漲幅不大，而過去一些環比和同比下跌的城市，近期漲幅卻很高。另外，根據網上公開的統計數據，2014-2015年間，房價調控措施失度，不同地區各類城市調控執行力不均衡，造成不同地區各類城市房價劇烈波動；2015-2016年間，房價調控措施失靈，全國范圍內各類城市房價普遍上漲，不少城市房價暴漲，突破人們的心理防線；2016-2017年間，北京、上海兩個一線城市房價環比上一年有所下降或增幅放緩，成為一個顯著特點。但是，其它城市仍呈現普遍上漲的態勢，問題的普遍性及嚴重程度不容忽視，我國有效調控房價任重而道遠。

六、結論及建議

1.我國房價近年雖呈逐年上揚態勢，但仍保持在可控范圍。

2.引起房價上漲的因素諸多，包括政治、經濟、社會、環境及房地產業內在因素等，調控房價應綜合施策，避免片面追求調控目標而加速房地產泡沫擴大，導致泡沫破裂，危及我國宏觀經濟大局的穩定。

3.根據我國目前國情，房價也不能大跌，房價跌幅過大，物價相應地會猛漲。此外，超發的貨幣（過多的熱錢）會快速流向彩票、股市、債券等資本市場，勢，必對資本市場產生過度沖擊。合理控制房價漲幅，在一定動態范圍內穩定房價，才是明智之舉。

4.綜合施策時，要特別注重現階段供給側結構性改革及長遠的宏觀經濟戰略調整。如十九大報告指出：“著力構建市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調控有度的經濟體制，不斷增強我國經濟創新力和競爭力”。