房地產開發企業財務報表分析的研究與分析

蘇婕

【摘要】對于房地產開發企業而言，財務報表分析需要解決的基本問題是將數量龐大的財務數據轉換為專門針對財務報表使用者做合理決策時所提供的有用信息，從而對企業的償債能力、杭風險能力及盈利能力做出合理評價，通過合理預測企業在未來經濟活動中所能獲得的報酬和要面對的風險，從而減少信息決策所發生風險的概率。但因開發周期長、投入資金大和成本回收時間長等特點，必須將通用財務報表數據資料和具體業務情況相結合進行綜合分析，方能全面反映企業的經營及財務狀況，而本文將就此展開探討。

【關鍵詞】房地產開發企業 財務報表分析 局限性 優化策略

隨著我國產業結構的結構化轉型，經濟逐漸進入緩增長階段，2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落，降幅分別為10%和20%，這表明行業的宏觀環境不容樂觀。面對如此嚴峻的市場環境，房地產開發企業要想獲得可持續發展，就必須對內部財務指標進行綜合分析，找出財務運營中出現的問題并針對性優化解決方案。

一、房地產開發企業財務報表分析的作用

作為一門融合了財務管理學、行為學、金融學及會計學的新興科學，財務報表分析的作用主要體現在如下兩個方面：一方面對于房地產開發企業內部而言，可以對內部各職能部門的工作業績及相關計劃指標的完成情況進行考核，揭示企業經營管理和生產運營中存在的問題以采取應對措施并總結經驗教訓，幫助經營管理者改善企業的經營管理者水平；另一方面對于外部而言，可以為外部利益者提供全面且系統的財務分析資料，了解企業一定會計期間的財務狀況、經營成果和現金流量情況，便于他們作出相關經濟決策，例如對于國家有關監管部門，財務報表分析意義在于監督并為宏觀決策提供相關訊息。

二、房地產開發企業財務報表分析的局限性

（一）財務報表和分析人員本身的局限性

一方面，財務報表本身的局限性。不同房地產開發企業會根據自身的實際情況，在國家政策條件允許的情況下選擇最有利于自身的會計準則，這會影響會計報告的可比性。此外，由于財務報表都是會計人員編制而成的，個別數據會受會計人員主觀因素的影響，無法真實反映企業的經營狀況。

另一方面，分析人員本身的局限性。具體說來：受自身風險觀念差異的影響，不同會計分析人員在對待同一指標的高低時會產生不同看法，有人側重于保守而推崇穩健的經營之道，也有人側重于激進而認為高收益和高風險是并存的，這使得根據相同或相近的財務指標會得出不同的結論；對于財務報表分析理解的廣度和深度的不同將直接影響會計指標計算結果，通常經驗豐富且自身能力較強的會計分析人員更容易正確解讀財務報表所反映的信息含義；很多所運用的會計數據來源于之前的材料，在財務分析時難免產生差異，還有些公式沒有標準的定位而在實際操作時存在諸多困難。

（二）預收賬款的增加，降低了財務報表使用者對企業償債能力判斷的準確性

《企業會計制度》明文規定，房地產開發企業的確認收入必須滿足以下幾個條件：一是工程己竣工，并通過驗收后達到標準的；二是持有經過購買者簽認的結算通知書的；三是嚴格遵循銷售合同中所規定的義務，且已經實際獲得相關項目的價款；四是成本經過準確、有效的計量。但由于房地產開發企業開發經營周期長，從預售許可證到項目的交房完工至少需要兩年的實踐。這段期間由于企業收到的房款不能滿足收入確認條件，只能納入預收賬款科目核算。預收賬款是負債類科目，它的金額巨大，從表面來分析說明企業的負債金額巨大，實質行為是由此導致企業收入的確認與經營中產生的經濟效益口徑不一致，只有在項目竣工驗收及產權轉移后，符合收入的確認條件時，所收到的款項才能確認收入，由預收賬款轉為主營業務收入。故目前如果通過相關的財務比率進行計算分析公司的償債能力，如：資產負債率、流動比率、速動比率等這些財務指標是無法反映房地產開發企業的真實財務狀況，容易誤導報表使用者認為企業的償債風險壓力大。

（三）部分期間費用納入當期損益，導致財務報表使用者無法準確判斷企業經營成果

根據現階段的房地產開發企業會計制度，開發經營過程中所產生的期間費用（包括銷售費用、管理費用和財務費用）是允許計入到當期損益中的，在企業沒有完成從工程竣工到決算的所有工序和沒有將全部預收賬款變成銷售收入之前，都會導致嚴重虧損的現象發生，只要此時進行了結轉收入，那么就會清晰的看到隱含的利潤，導致企業的真實經營狀況得不到全面反映。

（四）巨大的存貨成本金額，影響了財務報表使用者對企業成本的確認

存貨周期率可以有效反映普通商業企業的運營運轉效率，存貨周轉率越快，表明企業的經營運轉效率越高，存貨周轉天數越少則說明企業的經營收益越好。而房地產開發企業開發項目周期長，開發成本金額巨大，導致在開發經營期間發生的成本數據始終都在存貨中反映，直到滿足產品成本的確認條件時，才能將開發成本按相關分類計算分攤轉入指定的產品成本中，由此產生收入與成本相互配比，最終才能正確分析企業的經營財務狀況。

三、房地產開發企業財務報表分析的優化策略

（一）優化財務報表分析方法

傳統財務報表分析方法（包括財務比率分析、財務數據比較分析、財務數據趨勢分析）在償債能力指標、應收賬款周轉能力指標和杜邦分析體系封面都存在缺陷，為此近年來房地產開發企業紛紛將目光瞄向了“哈佛分析框架”。哈佛分析框架將定量分析和定性分析結合起來，將對房地產開發企業的戰略分析和財務分析結合起來，其分析步驟主要包含如下四個方面的內容：

第一，戰略分析。戰略分析是通過房地產開發企業所處行業的分析和制定的戰略來分析其未來戰略前景及業績，其目的是確定主要利潤增長點和經營風險，最終定性評估企業的長短期盈利能力，可利用的方法包括價值鏈分析法、SWOT分析法、PEST分析法及波特分析法等。

第二，會計分析。會計分析的目的在于通過評判房地產開發企業的會計計量，反映其實際狀況、經營狀況和未來盈利水平，其內容主要包括：包含應收賬款質量、存貨質量及固定資產質量在內的質量分析，包含應收賬款異常增長、壞賬在內的應收賬款質量分析，固定資產質量分析。

第三，財務分析。財務分析的內容主要包括：償債能力分析與評價，即評價短期內到期賬務有沒有現實償付能力和長期內對未來的賬務有沒有預期償付能力；盈利能力分析與評價；營運能力分析與評價，即通過分析比較同期的各個財務指標來分析房地產開發企業各項資產的周轉速度，給企業的經營管理水平、營運能力和各項資產的利用率高低做出適當評價；現金流量分析與評價。

第四，前景分析。前景分析是對房地產開發企業未來的狀況做出預測，并為經營決策提供支持。

（二）合理分析房地產行業的開發成本，使之能真實地反映經濟業務實質

在對開發成本進行核算分析時，一定要遵循“權責發生制”原則，對本期發生的工程量一定要及時入賬核算，對于沒有竣工的配套工程要估價預提，以保證開發成本與實際工程相符，從而能正確核算房地產行業各類開發產品的成本內容。此外，還應遵循“收入與成本費用相配比原則”，對開發產品進行成本的預結轉。

（三）根據不同的收款方式分析預收賬款，并判斷能否進行確認收入

具體說來：一次性付款。在房地產銷售過程中，如果以一次性付款的方式為主，那么在進行確認收入工作時，只要房款能夠足額到賬，即以應收款項足額到賬作為確認收入的核心標準，即使不具備房產證，也可以確定風險己被轉移；分期付款。如果房地產銷售的付款方式主要是分期付款，那么買方必定與房地產開發企業簽訂相關合同，明確買方的付款日期。在進行確認收入時，應確認買方是否能夠按照付款日期完成付款，若出現買方在規定的還款時間內無法完成還款，那么應該及時對買方的資信能力和實際欠付金額進行分析，若買方的資信能力低，且欠付的錢數超過整體房價的30%，則不得進行確認收入；按揭付款。若以按揭付款方式為主，那么必須滿足首期交齊和按揭款到賬兩個條件才得以進行確認收入。

（四）根據收入與費用配比原則來合理整改房地產開發企業收入結轉前所產生的期間費用

房地產開發企業的財務總監要強化財務報表分析工作，不僅需要編制出核心的戰略標準，還需要對金融市場與價值管理工作發揮出重要的作用。這是因為在全球經濟一體化趨勢日益加快的大背景下，傳統的財務管理知識顯然己經無法適應現代企業的發展需求，這就需要財務管理工作者與企業管理者都堅持優質的原則，并及時做好相關的資本市場與財務管理狀況研究與分析，還應該充分利用好現代化的技術手段，確保自己的財務報表分析工作做到位，最大程度的保護好相關企業所有者與股東的合法權益。

四、結語

綜上所述，房地產開發企業財務報表分析應該是對企業的全面、專業且多層次的分析，務必要考慮各種不確定因素對財務報表分析所造成的差異性，盡可能縮小各種因素對財務報表分析的影響，最終可以符合相關管理者、決策者和外部使用者的需求。

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