農村產權交易平臺市場化運營的永嘉模式
——永嘉縣農村產權交易平臺市場化建設運營的創新做法和經驗

□浙江省發展和改革委員會調研組

永嘉縣農村產權交易平臺市場化運營具有開放集成、扎根農村、公益為本、創新服務、規范運營五大特點。永嘉縣農村產權服務中心，通過交易流程規范公開，提供法律咨詢和法律見證等服務，有效地保護農民和農村集體經濟組織的財產權益；通過主動對接引導農村產權進入平臺流轉交易，充實農村產權權能，開拓農村產權潛在市場，挖掘農村產權市場價值，推動農村產權配置依據市場規則、市場價格、市場競爭實現效益最大化和效率最優化，從而壯大農村集體經濟，喚醒農村“沉睡資產”，推動農村資源變資產、農民變股民

農村產權一般指農村集體產權，包括農村集體資產的所有權、使用權、收益權和處置權四項權能。農村產權是農村集體和農民的主要資產，是農業農村發展的重要物質基礎。推動農村產權流轉交易，是以習近平同志為核心的黨中央作出的一項重大部署，也是實施鄉村振興戰略和推進浙江“兩個高水平”建設的重要抓手。為高質量引導規范農村產權流轉交易，永嘉縣發揮民營經濟的市場敏感性、主觀能動性和產品創造力，大膽探索農村產權流轉交易的新模式和新機制，引入民營企業承建和運營農村產權交易平臺，有效推動農村產權保值增值和農村資產向資本轉變，為浙江穩步推進農村集體產權制度改革、實施鄉村振興戰略、促進農業全面升級農村全面進步農民全面發展提供了寶貴經驗。

交易平臺市場化運營五大特點

農村產權交易平臺市場化運營模式率先在永嘉出現具有地理環境、經濟基礎、政府意愿、民眾意識等主客觀原因。永嘉縣域面積2674平方公里，全縣下轄904個行政村，是全省面積第三大的縣（市），具有農村產權較多、楠溪江等旅游資源豐富、甌北等區域民營經濟相對發達等特點。溫州市委市政府為充分發揮永嘉民營資本雄厚、群眾權利意識較強、農村產權吸引力較大等優勢，鼓勵永嘉縣率先探索引入民營資本建設運營農村產權交易平臺。2015年9月，永嘉縣政府經過全市公開招標和專家評審，采用合同準入和特許經營的法律形式，授權溫州唯一一家三星級拍賣企業嘉誠拍賣公司承建和運營永嘉縣農村產權服務中心（溫州市農村產權服務中心永嘉分中心），授權期限暫定為5年。

開放集成。雖然永嘉縣農村產權服務中心是采用特許經營模式建設運營，但中心堅持開放共贏的理念，堅持“專業的人做專業的事”原則，通過公開招募、合作開發等方式，積極吸引各類評估、拍賣、法律、金融、保險、營銷等在農村產權交易領域具有豐富經驗的其他專業化服務機構成為中心會員單位，“多專業協同、多企業整合”，共同參與農村產權交易市場的建設和運營。如聯合律師事務所合作開發法律鑒證、合同文本設計、法律咨詢等服務；積極對接中國銀行、農業銀行、農商行、農信擔保公司等金融機構，共同開發服務農村產權交易的金融產品，聯合溫州其他7家拍賣行進駐中心共同為農村產權提供交易服務。

扎根農村。雖然永嘉縣農村產權服務中心是獨立于農村產權買賣雙方的第三方交易平臺，但中心發揮民營企業積極主動、服務為先、市場敏感的特點，深入農村，挖掘資源、主動服務，為推動農村資源變資產、資產變資本、資本變資金提供更加精準的服務。中心根據永嘉縣農村的自然稟賦和經濟特點，將永嘉全縣劃分為三個類別區域進行“走村服務”。截至2018年6月，中心已走訪甌北、黃田、烏牛、橋頭、橋下、鶴盛等20個鎮街，深入龍橋、新橋、千石、小金岙等100多個行政村，宣傳農村產權交易政策和中心提供的服務，了解各個村集體和農民的產權交易需求和要求，從而提供更好的個性化服務。

圖/黃偉光

公益為本。雖然永嘉縣農村產權服務中心是純民資運營，但以“不損害農民利益、不增加農民負擔”為原則，圍繞“中心為農”的經營宗旨，承諾農村產權交易服務收費標準不高于公辦中心。其中，中心免費承辦全縣土地承包經營權流轉交易鑒證和林地承包經營權交易鑒證服務，提供規范交易流程和標準，出具交易鑒證書。交易雙方憑交易鑒證書去農業和林業部門辦理有關產權手續。截至2018年6月，共完成經營權交易鑒證62宗、交易面積1.5萬畝。同時，積極配合縣農辦推進農村集體產權制度改革工作。如2017年起，以大若巖鎮為試點，開展集體資產清產核資工作。中心對試點村的資源性資產、經營性資產、現金、債權債務等進行核查、登記、拍照、存檔。要求進駐中心的其他專業化合作機構參照中心的收費標準進行服務收費。

創新服務。中心堅持以市場需求為導向，發揮民營資本主動性和創新性優勢，積極探索創新農村產權交易全流程服務和增值服務。在傳統農村產權服務的一般概念上進行積極創新拓展，形成以集體經營性資產交易為主營增值業務、以三產安置房全程代理為特色增值業務的創新業務體系，創新和延伸“農村產權信用擔保貸款、農房交易法律見證”等新型服務項目。同時，積極探索“網絡線上拍賣+在線直播”等集體經營性資產交易模式，通過產權交易平臺、經濟金融類報刊、網絡、微信、農民信箱、現場宣傳等“線上+線下”立體式全覆蓋方式發布信息，最大程度保障農村產權交易公開公平公正。另外，中心在配合縣農辦開展清產核資工作的同時，聯合評估公司、律所、拍賣行等產權中介組織建立“清產核資+價值評估+市場運作”的新模式，為清產核資后農村產權依法交易流轉提供一站式全流程服務。

規范運營。雖然永嘉縣農村產權服務中心是授權民營企業建設運營，但在開展農村產權交易服務的過程中，強調政策規范，嚴格遵守《浙江省農村集體資產管理條例》《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》《溫州市村股份經濟合作社經營性資產交易行為規范（試行）》《永嘉縣農村產權交易實施辦法》等省市縣政策規定執行。制定嚴格透明的交易流程規范，保障各個環節公平、公開、公正。交易流程明確規定，農村集體產權轉讓前，必須先經本集體經濟組織成員（代表）大會討論通過，形成決議，然后由中心對有關材料進行預先審查、確認權屬，審查通過后按程序對產權交易信息進行及時披露，最后采取協議、競價、拍賣、招標等約定方式進行交易。

三大創新亮點及典型案例

（一）集體經營性資產入場交易

重點圍繞農村產權交易流轉運作不規范、村級集體資產在交易中發生價值流失以及村干部地方利益糾葛引發貪污腐敗等三大問題，創新實施“標的資產調研+潛在市場路演+線上線下宣傳+網絡公開競拍”交易模式，最大程度保障交易流程公開、交易標的增值、產權保護規范。截至2018年6月，永嘉縣農村產權交易服務中心共接收320宗集體經營性資產入市交易委托，交易總額達到2.8億元。

案例1：甌北街道新橋村新橋大廈二樓商業用房6年租賃權交易。新橋大廈位于永嘉縣甌北街道昌新路，2006年交付使用，二樓商業用房面積約2100平方米，產權屬甌北街道新橋村村民委員會集體所有。由于項目樓層為二樓，村集體在前期招租過程中，僅有一家意向單位提出承租要求，年租金最多不超過50萬元。由于未達到村委會的心理價位，項目一直處于擱置狀態。

2017年，中心與村集體主動對接，得到村委會的正式委托后，為新橋村量身定制一套資產交易方案。首先中心通過標的資產實地調研，發現標的資產周邊有一所當地較為有名的中心小學；然后針對這一資源稟賦，重點對永嘉縣較大的幾家小學生教育培訓機構展開路演宣傳；再通過報紙媒體、現場海報、微信公眾號等線上線下渠道推廣宣傳標的資產；最后說服村委會，采用網絡公開競價方式拍賣集體資產租賃權，增加曝光率，避免私下人情請托和串標風險。最終，標的資產年租金起拍價設為75.6萬元，經過24小時的競拍，成交價為161.6萬元，溢價率高達113.8%，得到了村集體和全體村民的一致高度認可。

（二）三產安置房全程代理服務

重點圍繞三產安置房①三產安置房是溫州市較為獨特的農村產權。根據《溫州市征收農民集體所有土地管理辦法》，政府對農民集體所有土地實行統一征地，給予征地農戶安置用地指標，用于建設住宅及發展第三產業，由村集體自籌自建。三產安置房建設是村集體擴充經營性資產、壯大村集體經濟組織的重大工程，是農民增加財產性收入、改善居住環境的重要渠道。資金籌措難、信息公開難、流程規范難和房屋分配難四大難題，創新實施“全程代理+四統一”服務模式。即經村集體同意、村委會委托后，永嘉縣農村產權交易服務中心統一制定安置環節規范文本、統一競價分配三產安置房的“房源+擇位權”指標、統一頒發三產安置房的認購權證、統一管理每套安置房的認購檔案。截至2018年6月，中心共接收三產安置房全程代理服務委托698宗、總金額達6億元。

案例2：甌北街道塘頭村三產安置房項目。塘頭村三產安置房項目自2009年啟動，涉及全村300戶農戶家庭。因溫州市實體經濟和房地產市場出現回落，個別農戶家庭不能按時履約集資，影響其他村民也開始持幣觀望。項目因此停工長達5年時間，導致其他按時履約的村民利益受到損害。

2015年，中心經村集體同意、村委會委托，為塘頭村量身定制解決方案。首先，制定流程方案，對流程中的每個環節制定詳細的規范文本，內容包括解決方案、工程進度計劃、村民和施工單位的權利責任義務、財務資金安排等，以法律正式合同的形式，約定繳款方式及違約條款，有效解決了零散指標村干部難以處理、逾期繳款拖延建設進度等問題，提升項目透明度、可預期性和規范性。其次，實施安置指標“股權化”，對不認購指標的征地農戶進行貨幣補償，對安置房的零散指標進行公開拍賣交易。然后，實施安置房擇位權競價機制，在傳統搖號分房、每層遞增50元/平方米的基礎上，大膽采用安置房源的樓層、朝向、房號、面積等分類競價方式，籌措房源指標富余資金5000萬元，有效緩解了村集體的資金難題。最后，建立完整的檔案管理機制，全程記錄建設期內的變更轉讓行為，為安置房建成后的確權登記提供有效的法律見證。2017年，該項目順利結頂。

（三）農村產權交易衍生金融服務

重點圍繞農民抵押物不足、農村產權抵押擔保貸款較難、農村產權交易服務過程中資金需求難以滿足等問題，永嘉縣農村產權交易服務中心大膽探索，聯合金融機構創新開發農村產權融資擔保服務產品，有效地解決農村產權抵押難、融資難、融資貴等問題。

案例3：永嘉惠寶農莊有限公司等3家農業經營主體農村土地承包經營權抵押貸款。受永嘉惠寶農莊有限公司等3家農業經營主體委托，永嘉縣農村產權服務中心量身定制“中心+農業經營主體+銀行”的貸款新模式。中心在農村土地承包經營權流轉的同時，積極幫助農業經營主體與銀行對接融資需求，設計合同文本，提供法律見證，推動經營主體成功獲得3筆農村土地承包經營權抵押貸款，貸款金額合計360萬元，有力地提升了農村經營主體的流轉和經營意愿。

案例4：烏牛街道碼道村三產安置房按揭貸款。三產安置房雖然沒有土地成本，但建設資金對于部分農戶來說仍然捉襟見肘。中心大膽創新，通過合同文本設計和法律見證，以三產安置房認購權證為抵押物，對接中國銀行和永嘉縣農商行，創新設計安置房銀行按揭貸款服務產品，按揭年利率僅為3.6%，有效解決部分農戶缺錢和項目建設資金缺口問題。

市場化建設運營四大作用

一是有利于深化農村集體產權制度改革，完善社會主義市場經濟體制。黨的十九大報告明確指出，社會主義市場經濟體制改革的重點是“完善產權制度和要素市場化配置”。永嘉縣農村產權服務中心，一方面，通過交易流程規范公開，提供法律咨詢和法律見證等服務，有效保護農民和農村集體經濟組織的財產權益；另一方面，通過主動對接引導農村產權進入平臺流轉交易，充實農村產權權能，開拓農村產權潛在市場，挖掘農村產權市場價值，推動農村產權配置依據市場規則、市場價格、市場競爭實現效益最大化和效率最優化。截至2018年6月，永嘉縣農村產權服務中心已完成農村產權交易1009宗、交易金額8.1億元，交易宗數和交易金額均為溫州全市第一，成為全省市場化運轉最規范、會員單位最多、業務范圍最廣、服務能力最優的縣級農村產權服務中心。

二是有利于增加農民和農村集體收入，為實施鄉村振興戰略奠定良好基礎。《中共中央國務院關于實施鄉村振興的戰略》文件明確提出要“保障農民財產權益，壯大集體經濟”。壯大集體經濟，既是促進農民增收、加快推進城鄉融合發展的重要抓手，也是全面消除經濟薄弱村、打好精準脫貧攻堅戰的重大任務。永嘉縣農村產權服務中心，通過提供農村集體經營性資產交易，代理農村三產安置房交易和農房、林權、林地使用權、林木所有權等產權交易服務，盤活了大量農村閑置資源，激發了農村集體經濟發展活力；通過探索嘗試“互聯網+村集體經營資產公開處置”、底價密封式競價等創新交易模式，有效防止了低價交易、長期出租等暗箱操作行為，避免了村集體資產流失，維護了農民合法權益，促進農村集體資產保值增值；聯合金融、法律、財務等其他產權專業服務機構，提供農村產權交易衍生服務，促進農村產權項目建設，真正把農村資源變資本、資產變資金，讓農民也能夠分享市場經濟發展成果。永嘉縣農村產權服務中心自創建以來，成功試行全省首單農村集體產權網絡公開競價，農村產權進場交易平均溢價率高達22.3%，其中今年7月成功交易的永嘉縣南城街道中西村綜合用房項目租賃權，溢價率高達230%，創下了永嘉縣農村產權競拍的歷史新高。

三是有利于完善自治法治德治相結合的聯動體系，推進鄉村治理體系和治理能力現代化。鄉村治理有效是鄉村振興的基礎。黨的十九大報告明確提出，“加強農村基層基礎工作，健全自治德治法治相結合的鄉村治理體系”。永嘉縣農村產權服務中心，通過制定嚴格規范的交易流程，確保全體村民共同參與，面向市場雙向選擇，交易程序嚴格把關，不斷深化村民自治實踐；通過設計一系列規范合同文本約束，明確農村產權所有權人、使用權人、收益權人和經營權人等不同交易主體的權利責任義務，避免了村民之間的矛盾糾紛，減少社會不穩定因素，有力地推進法治鄉村建設；通過建立健全市場化、公開化、常態化的農村產權交易模式，有效防范村干部在施工建設、分配安置等環節暗箱操作風險，體現了“公開公平規范”的具有政府公信力平臺的作用，提升鄉村和村干部德治水平；通過將農村產權交易信息與村賬代理中心共享，將原先村賬代理中心對農村集體“三資”的“被動監管”變為“主動監管”，確保村帳代理中心全面了解和掌握農村集體“三資”運營狀況，實行嚴格審查把關。雖然運營不足三年，永嘉縣農村產權服務中心得到越來越多的鄉鎮街道和村集體認可。全縣農村信訪量明顯下降。周邊樂清、瑞安等地的村集體也開始邀請永嘉縣農村產權服務中心提供農村產權交易服務。

四是有利于預防農村基層貪污腐敗，推動清廉村居和清廉浙江建設。清廉浙江是省第十四次黨代會提出的“六個浙江”的重要組成部分。省委十四屆三次全會通過的《中共浙江省委關于推進清廉浙江建設的決定》明確提出，推進清廉村居建設的重點任務。永嘉縣農村產權服務中心，通過推進村級集體資產資源交易公開公正、經營依法依規、管理民主規范，改變了過去交易價格、交易對象、交易期限由部分村干部說了算的現象，從源頭上遏制了農村基層干部的貪污腐敗行為，有利于遏制“小官巨貪”和“微腐敗”現象，有效地保護了“村干部”，促進了基層黨風廉政建設。永嘉縣農村產權服務中心受托的1009宗農村產權交易業務，迄今未發生一起村（居）集體資金、資產、資源管理等重點領域腐敗案件。

深化農村產權交易的有關建議

永嘉縣在推進農村產權交易平臺市場化建設運營的過程中也面臨不少困難和挑戰，主要存在認識不足和身份制約的問題。即法律法規沒有明確要求農村產權要進場交易①《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》第一章第四條，農村集體產權交易，應當在農村產權服務中心及其分支機構進行；鼓勵農村個人產權在農村產權服務機構進行交易。這里的表述是“應當”，而不是“必須”。，當前少數鄉鎮街道領導對農村產權進場交易的重要性和意義認識不夠，對永嘉縣農村產權服務中心的服務和作用還不是很認可，持有觀望和應付心態；政府部門對農村產權服務中心的宣傳和扶持力度不夠，導致農村產權服務中心的民營資本身份不能得到鄉鎮街道、村集體和村民的認可。必須充分認識農村產權交易平臺市場化建設運營的重要性、復雜性和有效性，深刻領會中央關于農村集體產權制度改革的精神，既要鼓勵創新、勇于試驗，也要把控方向、有歷史耐心，切實將永嘉縣農村產權交易平臺市場化建設運營的良好經驗和創新做法在全省更大范圍推廣試點，壯大農村集體經濟，喚醒農村“沉睡資產”，體現農村產權市場價值，推動農村資源變資產、農民變股民。

加強統籌，完善制度。省級農村產權交易場所指導部門要加強統籌指導，牽頭整合完善農村產權交易制度，出臺交易規則，規范交易流程，完善資產評估、合同鑒證、糾紛調解仲裁等配套制度，強化行業自律，降低法律風險。省級有關部門要加強調查研究和工作指導，制定配套工作方案和扶持政策。農村產權交易平臺屬地政府要加強政策落實和交易監管，營造有利于推進農村產權市場化規范交易流轉、保障農民和農村集體經濟組織財產權益的政策環境，清理廢除各種阻礙農村產權市場化交易流轉的不合理規定。

賦權活權，集成改革。按照“建設城鄉統一的建設用地市場”的目標，推動農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股。深化集體經營性資產產權制度改革，有效推進農村集體資產股權有償退出、抵押、擔保和繼承等權能實現。總結德清縣集體經營性建設用地入市改革和義烏宅基地“三權分置”②“三權分置”改革是指落實農村宅基地集體所有權、保障農戶宅基地資格權、放活宅基地使用權。改革經驗，探索在永嘉縣實施“集體經營性建設用地入市+宅基地三權分置+農村產權交易平臺市場化建設運營”集成式改革，催生改革“化學反應”，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，實行農村產權和國有產權同等入市、同權同價。

數字轉型，構建大數據平臺。以“最多跑一次改革”為總牽引，以現代化信息技術為新引擎，著力實施農村產權交易“數字化轉型”，推動農村產權交易平臺與產權登記等有關部門平臺無縫對接，增強群眾改革獲得感。探索構建覆蓋全省的“浙江農村產權交易大數據平臺”，挖掘“三農”大數據，利用大數據分析方法研究農村產權流轉交易模式、交易趨勢、市場供求、投入產出，推動農村產權和農產品交易精準匹配，降低交易信息不對稱，量身定制農村金融產品，推動政府監管治理模式轉型，走出一條浙江特色的社會主義現代化鄉村振興道路。