增值稅稅率下調對房地產企業的影響

□包燕萍（重慶工商大學融智學院 重慶 401320）

一、稅率下調對房地產企業收入的影響

《關于調整增值稅稅率的通知》（財稅［2018］32號）規定，自2018年5月1日起，納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%；6%的稅率不發生改變。根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅［2016］36號）規定，房地產開發一般納稅人企業按11%計征增值稅，并自行開具增值稅發票，計稅基礎為取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。此次增值稅稅率由11%降為10%，在含稅房價不變的情況下，房地產企業的會計收入將有所增加。

例如，某房地產企業的含稅簽約收入為A，會計核算確認的銷售收入為：A/（1+適用稅率）。相對于 11%的稅率，此次稅率調整后會計核算收入的增長幅度為：A/（1+10%）-A/（1+11%）=A×0.82%。換言之，在不考慮其他因素的前提下，由于含稅簽約收入保持不變，稅率下調，增值稅稅額下降，下降的稅額就是會計確認的銷售收入的等額增加。

二、稅率下調對房地產企業成本費用的影響

房地產企業與供應商或承包商簽訂的采購合同通常有兩種定價方式，一是按不含稅成本定價，二是按含稅成本定價。如果按不含稅成本定價，此次增值稅稅率下調會直接減少企業的增值稅進項稅額，但對采購成本不構成影響。此次稅率調整對按含稅成本定價的房地產企業產生的影響如下：房地產企業采購的貨物有些適用17%的稅率，如采購的鋼筋、中央空調、電梯及其他主要建筑材料及電器設備等。稅率下降為16%之后，采購成本=采購合同含稅價/（1+適用稅率），假設采購合同的價格為 C（含稅價）不變，由于稅率下降，采購合同的進項稅額下降，采購成本相應增加：C/（1+16%）-C/（1+17%）=C×0.74%。同理，對于適用11%稅率的建筑服務、基礎設施服務等，若采購合同含稅價D不變，由于稅率下降為10%，進項稅額減少，房地產企業此類采購成本相應增加：D/（1+10%）-D/（1+11%）=D×0.82%。對于房地產企業采購的設計服務、工程監理服務、金融服務等適用6%稅率的業務，在合同價格（含稅價）不變的情況下，取得的增值稅進項稅額不發生改變，成本費用不會受到影響。

三、稅率下調對房地產企業損益的影響

由于消費者接受的是含稅價，稅率下調短期內不會對售價構成影響，因此將直接增加房地產企業銷售房屋的不含稅會計收入。另外，根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，房地產開發一般納稅人企業銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。按稅法口徑計算增值稅稅額的邏輯為：增值稅稅額=銷項稅額-進項稅額；銷項稅額=銷售額×適用稅率；銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。

當期允許扣除的土地價款/（1+11%）×11%在損益表中不直接增加主營業務收入，而是用于抵減主營業務成本。房地產企業的土地成本抵扣銷項稅額的比例由11%調整為10%，若土地成本為L，則土地價款可抵減銷項稅額對損益的影響：L/（1+10%）×10%-L/（1+11%）×11%=L×0.82%。 以下按照房地產企業采購合同含稅價以及不含稅價，分別推導本次稅率下調對房地產企業損益的影響：

（一）采購合同按含稅價定價

如果房地產企業的采購合同是按含稅價定價的，在不考慮其他因素的前提下，結合前文的收入、成本費用分析，稅率下調1%后，銷售收入的增加額為：A×0.82%，原稅率17%的采購成本增加額為：C×0.74%，原稅率11%的采購成本增加額為：D×0.82%，土地成本抵減的減少額為：L×0.82%（在以含稅價計算的基礎上，在稅率下調1%時，會計收入的增加額實際上是銷項稅額的等額減少；同理，采購成本的增加額實際上是進項稅額的等額減少）。則本次增值稅稅率降低對房地產企業銷售業務的損益影響為：損益變動M=銷售收入的變動-成本費用的變動-土地抵扣額的變動-稅金及附加的變動（增值稅附加）。其中，稅金及附加的變動=應繳納的增值稅稅額的變動×適用稅率 （假設稅率按12%計算）=（銷項稅額的變動-進項稅額的變動）×12%=［（-A×0.82%+L×0.82%）-（-C×0.74%-D×0.82%）］×12%=（D+L-A）×0.098%+C×0.088%，結合前文的分析，則有：M=A×0.82%-（C×0.74%+D×0.82%）-L×0.82%-［（D+L-A）×0.098%+C×0.088%］=（A-D-L）×0.82%-C×0.74%+（A-D-L）×0.098%-C×0.088%=（A-C-D-L）×0.92%+C×0.1%。

一般情況下，房地產企業的銷售價格會大于采購成本，即A-C-D-L大于零，也就是說損益變動M是正數，因此稅率降低對房地產企業銷售業務損益產生正向影響的概率更大。需要注意的是，不同企業對采購環節的內控管理效率不同，實際的影響程度將取決于C、D、L分別占A的比例。

（二）采購合同按不含稅價定價

如果房地產企業的采購合同按不含稅價定價，銷售收入相對增加，采購成本不變，則增值稅稅率降低對房地產企業銷售業務的損益影響，僅考慮銷售收入的變動與土地抵扣金額的變動以及稅金及附加。

當銷售合同按含稅價定價，采購合同按不含稅價定價時，采購成本相對不變，損益的變動為：N=銷售收入的變動-土地抵扣額的變動-稅金及附加的變動（增值稅附加），即 N=A×0.82%-L×0.82%-（-A×0.82%+L×0.82%）×12%=（AL）×0.82%（1+12%）=（A-L）×0.92%。

由于銷售價格A通常大于土地抵扣額L，因此損益N大于零，即稅率降低對房地產企業的銷售業務損益將產生正向影響，具體的影響程度取決于L占A的比例，如果土地抵扣額L占比較小，那么損益變動的幅度更大。

四、稅率下調對房地產企業現金流的影響

在增值稅預繳階段，按銷售收入的3%預繳增值稅，如含稅簽約收入為A，原適用11%稅率的銷售收入=A/（1+11%），預繳的增值稅稅額=A/（1+11%）×3%；稅率下調為10%以后， 預繳的增值稅稅額增加：A/（1+10%）×3%-A/（1+11%）×3%=A×0.025%，換言之，由于稅率下調 1%，房地產企業在收到銷售款項時會增加0.025%的增值稅支出。

在成本支付階段，若采購合同采取含稅成本價計價不變，則支付給供應商的總款項不變，不會影響現金流支出。若采購合同采取不含稅成本價計價，則不含稅成本不變，因為稅率下調1%，當期企業支付的含稅總成本款項相應下降，也就是說向供應商支付的現金流會相應減少1%。

從總體上看，由于增值稅稅率的下調，房地產企業的總體流轉稅下降，在銷售收入結轉及增值稅綜合繳納階段，增值稅及其附加的減少將全部實現并反映在現金流支出的減少上。

五、稅率下調對房地產企業購銷合同管理的影響

（一）房地產企業的銷售合同管理

由于此次增值稅稅率的下調于2018年5月1日開始執行，對于此前已經簽署預售合同但是尚未完工的開發項目產品，購買方可能會根據增值稅稅率的下降要求房地產企業給予一定幅度的降價或折扣，但鑒于目前大多數城市的房地產市場購買需求強烈，購買方成功要價的概率較低。從增加企業收入的角度出發，房地產企業銷售合同中的價款應當是含稅價，當稅率下降時，可相應增加企業的收入。同時，在2018年5月1日前達到交房條件的開發項目產品，也可盡量延遲交房，進而延后納稅義務發生時間，以便享受稅率下降的區間紅利。

（二）房地產企業的采購合同管理

從短期來看，如果房地產企業的采購合同是按不含稅成本定價的，則不受稅率調整影響，合同持續平穩執行。如果采購合同是按含稅成本定價的，對于2018年5月1日之前已經簽署合同但尚未開具增值稅發票的，意味著房地產企業的采購成本將有所增加。為了不因為稅率的調整而增加企業的成本，房地產企業應針對此次稅率調整，積極與供應商進行談判溝通，增加“稅收政策變化條款”。在價格調整談判方面，房地產企業相對于供應商的優勢是否顯著，將取決于諸多非合同因素。

從長期來看，由于供應商的稅率同步下降，在供應商之間競爭較為激烈的情況下，房地產企業可以利用良好的付款政策等條件，在維持供應商毛利率不變的情況下，適當降低采購成本。當然在實際交易的過程中，房地產企業與各類供應商都有可能因稅率的調整而開展新一輪的價格談判。

六、總結

增值稅稅率下調是國家稅務機關開展增值稅深化改革的又一重大舉措，體現了國家為企業“減負”，大力扶持實體經濟發展的決心。綜合前文的分析，增值稅稅率下調對房地產企業的影響是多方面的。房地產企業應積極應對，并通過有效的價格談判，盡可能實現稅收政策的紅利。