保險版“以房養老” 全國推廣

宗和

銀保監會近日印發《中國銀保監會關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》稱，即日起，將老年人住房反向抵押養老保險從此前的試點擴大到全國范圍開展。

觀念之變：拿“死”房子換“活”錢

老年人住房反向抵押養老保險，是指老人以自己的房產作為抵押，從保險機構獲得養老金，同時繼續居住在自己的房子里，投保人過世之后，保險機構獲得處理抵押房產的權利，是解決老年人“有房產、無現金”問題的有效手段。

早在2013年8月國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》中，就把以房養老提上了議程。2014年7月，原保監會在北京、上海、廣州、武漢正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點，試點截止時間為2016年6月30日；隨后，2016年7月，原保監會決定將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市，試點期間也延長至2018年6月30日。截至2018年7月31日，已有幾百戶簽約家庭，業務主要集中在北上廣，每位老人領取養老金最高的家庭3萬余元，最低約2000元。

盡管以房養老因與中國養老傳統和房地產市場消費習慣相悖，從一開始就不被看好，但總歸有人愿做第一個吃螃蟹的人。2015年4月10日，在以房養老試點啟動10個月后，迎來首批簽約客戶。北京、上海、武漢三地的4戶家庭5位老人正式簽訂了住房反向抵押養老保險投保單。在首批客戶中，北京的黃女士、康先生以及上海的費先生都是失獨老人，而武漢的朱先生和老伴是在子女的陪同下簽約。當年6月，這幾位老人投保的以房養老產品開始兌付。北京的失獨老人康先生在領到“第一桶金”后不無興奮，“很多人勸我不投保，但我認準了這是好事，至少很適合我和老伴。我們每月可領養老金近萬元，可以拿這筆錢出去旅游了。”把房子價值提前變現，多一份養老金，這是以房養老的選擇者們共有的觀念。在廣州簽署以房養老合約的張先生，在談及為何選擇這個產品時，他表示女兒在國外，自己和老伴的房子沒有傳承的需要，同時希望能住在自己的房子里，按月領取一筆養老金，補貼每年不少的自費用藥費用，改善生活品質，身體條件允許就外出旅游散心。

“以房養老為老年人提供了新的養老解決方案。”中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文曾表示，以房養老保險滿足了老年人希望居家養老、增加養老收入、長期終身領取養老金的三大核心需求。

利益之爭：抵押與出租哪個合算

當然，并不是每個老人都能接受以房養老這樣的“超前”觀念。老人們權衡的依據，除了傳統觀念以外，無非是到底如何處置房產更合算？

根據開展了業務幸福人壽推出的查詢保險條款，該產品投保年齡為60周歲至85周年（含85周歲）。老年人與保險公司簽訂合同時，雙方將確定基本養老保險金額，以抵押房產的評估值為基礎，同時考慮房屋折舊、預期增值、預期的老年人平均生存年限等，金額一經確定，不能變更。條款約定由保險公司和投保人共同選擇和委托具備國家一級資質的房地產評估機構進行房屋評估并出具評估報告，由此產生的評估費、律師費、公證費、抵押費等費用，由雙方均攤。此外，投保人還需承擔每年1000元的保單管理費。這些費用在投保人每月領取的基本養老金中扣除。

對于房價可能出現的波動，該產品一方面在評估抵押房產價值時，提前把房產預期增值收益因素考慮在內，價值增長全部歸屬于投保人或繼承人。另一方面，投保后老年人即可終身領取固定養老金，不受房價下跌影響。另外，投保人身故后，假如抵押房產處分所得不足以支付相關費用，繼承人也無需補足，由保險公司自行承擔。

也就是說，房子在抵押評估時會考慮一定的增值收益，并且會把這部分收益計算到養老金里。未來處分房屋時，如果價值發生了變化，保險公司扣除相關費用后，多了要退給投保人，少了投保人也不用補。

這種養老模式看上去“旱澇保收”，到底劃不劃算呢？舉個例子。如投保人的房產以100萬元有效保險價值計算（可以簡單理解為房產估值），60周歲投保男性，延期年金需繳至86周歲，年繳保費2544元，每月到手的基本養老保險金額為2514元（未扣除相關費用）。86周歲之后，他無需再繳保費，但仍能以每月2514元的標準領取養老金直至身故。由于種種原因，這個保險對很多老人并無太大的吸引力。在廣州郊區將一套70多平方的房子出租的老李坦承，月租也能拿到二三千元，如果是抵押給保險公司，每月領2000多元，對于生活改善并不算大。

市場之機：或能解決賣房養老難題

在以房養老產品出現之后，有專家學者指出，這注定是一種“小眾”的養老方式，主要適合無子女或者不涉及遺產繼承問題的老人。而在反向抵押房產換取養老金的觀念被廣泛接受前，一些有養老照護需求的老人往往采取的是更直接的方式，將房子賣掉，去住養老院。

北京大興63歲的張老太，老伴去世，無兒無女，親戚間來往也不多。近年來，她的身體越來越差，動了住養老院的心思，四處聯系后看中了一家養老院。養老院房費一個月就5000元，除此之外，看病、吃藥也不是筆小錢。她如果把房子出租，月租金3000元左右，加上3000元出頭的養老金，看起來不夠用。她決定把房子賣了，負擔以后住養老院的開銷。

張老太的房子雖在郊區，但離地鐵站近，戶型、采光均不錯，憑北京的房價，賣掉的話足以供她養老。然而，在中介掛牌兩個月，來看房的足有七八十人，硬是成交不了。因為她的戶口沒有地方遷出，城里沒有親戚，農村不肯接收，養老院也沒有接收戶口的資格，這讓買方心存猶豫。因此，在保險版以房養老產品問世后，有業內人士指出，這或許能為這部分老人解決戶口制度上的障礙。

業內人士預計，在“以房養老保險”向全國推廣的背景下，隨著經濟社會轉型以及市場不斷培育，“以房養老保險”市場的潛在需求將會顯現，供給主體也將不斷擴容。具體來看，三個因素會支撐“以房養老保險”市場的興起。一是人口結構變遷，家庭代際關系變化，空巢與失獨老人增加；二是養老保障水平有限，多樣化養老方式亟待拓展；三是自有房比重較大，住房資產價值上升。

（責編：孫展）