高校物業管理工作的現狀與發展

楊成艷

摘 要：高校物業服務工作是后勤工作的重要組成部分，所有工作環節都必須與教學科研活動密切配合，有其自身的特殊性和重要性。高水平的物業管理服務能夠與高校的教學工作有機結合，更好地為高校的學生及教職工服務。

關鍵詞：高校物業；設備設施管理；理念

一、目前高校物業服務管理面臨的困難和問題

1. 員工素質差異大

部分高校后勤改革比較落后，或是改革時原物業管理事業編制人員很多，編制人員過多可能會影響物業服務工作的積極性，也會加重學校的負擔。此外，高校后勤物業管理部門的人員大多數為外聘員工和臨時合同人員，這些人員沒有經過系統的物業管理專業知識培訓，專業性不強，整體素質、服務水平不高。

2. 服務標準難把握

由于各高校物業管理機制、資源配置以及物業服務要求不同，各高校的物業服務水平不同。高校物業管理制訂的崗位職責、工作標準、工作流程、行為規范、監督檢查及考核等制度并不完善、不系統，相應的服務內容標準很難把握。

3. 修繕工程實施復雜多

高校修繕工程（限額內）作為物業服務的主要內容之一，因其自身的復雜性和特殊性，在實施過程中存在一定的困難。修繕工程施工時間相對集中，時間短、工作量大、難度高，因時間段固定會造成額外費用。工程以質量優先，會導致對工程造價的控制不到位。在招投標過程中，采購方式與學校需求不匹配，評標定標方式不科學，招標人沒有主導權。對投標公司資格審查及實地考察不到位，大部分招標沒有現場考察。修繕管理機構缺乏專業預算人員，加之部分仍采用傳統的定額計價方式，造成成本核算不合理。各建筑設施由于使用狀態不同，利用新技術改造存在很多技術難度。

4. 設備設施運行維修管理混亂

高校面積廣，設施設備分散在教學樓、辦公樓、實驗樓、圖書館、體育館、食堂等地方，機房分散管線復雜，涉及供配電、給排水、制冷、供暖、電梯、消防、安防、樓宇自控、生活配套等類型。由于學校內人流量大，設施設備使用頻繁，造成其損害消耗大，這給設備設施運行和維修帶來了不利影響。設備運行主要問題包括運行不集中、管理模式多、服務需求雜、時段影響大等。設備維修主要問題包括維修量大、非工作時間多、遺留問題多、維修不及時等。

5. 高校物業管理的文化氛圍不強

后勤物業管理部門工作重心放在做好校園物業服務管理工作方面，而對單位文化建設、人文及素質培養工作重視不夠。

二、改進措施

1. 引進高水平人才，精簡隊伍，加強隊伍建設

針對后勤物業編制人員多的問題，學校需出臺政策，通過提前退休、轉崗分流等辦法來減員增效。后勤應建立健全管理辦法制度并加強監督檢查及績效考核制度。學校應適當提高物業服務費用標準，通過減員增效，改善外聘員工待遇，招聘有專業技術的員工，引進高水平管理人才，并通過培訓現有人員等辦法來提高物業管理部門人員的整體素質和服務水平。

2. 加強后勤物業標準化建設

高校后勤物業雖然也制訂了一些管理制度，但這些制度是不夠完善的，不能完全覆蓋物業服務管理的所有環節、各個流程。高校后勤物業管理部門需以客戶需求為中心，引入標準化服務，通過服務標準的頂層設計、模塊化設計、綜合標準化設計，實現標準化工作機制，做到標準細分、落實到崗，實施全面有效的培訓和科學的監督測量系統。將物業服務標準導入信息化網絡平臺，實現后臺標準庫與一線員工手機終端的對接，設置標準的智能提醒、實時推送等功能，促進標準化流程的有效實施落地。

3. 修繕工程重流程、分細則

高校修繕工程需在招投標前期做好項目的可行性論證、項目概況及管理標的物測量工作。按類別對所涉及的項目工程做好管理服務內容及標準制訂，確定學校的監管辦法。做好投資估算、項目標底預估的造價控制，確定學校的費用預算。根據招投標法律法規政策和大學修繕管理辦法確定合理的采購方式。合理的高校維修工程招投標評標辦法為合理低價評標、二次平均的評標。高校要建立健全物業管理部門招標風險的管控措施，加強學校后勤管理工作的頂層設計，重視項目現場踏勘，組織現場答疑，制訂合理評分細則，充分考察投標單位服務能力、誠信情況，把控評標流程，減少外界對評定結果的干預。作為項目的建設者，而非最終的使用者，高校物業應與其他部門建立暢通的溝通渠道。管理人員赴中標企業掛職鍛煉，做到知己知彼，將修繕工作做到細致到位。

4. 建立健全設備設施管理機制

根據客戶需求及痛點建立健全高校設備設施管理機制。針對教研活動，對設備設施需做到安全運行、有效維護、時段響應、綠色節能等功能響應要求；針對生活配套，對設備設施需做到使用便捷、一次解決問題點、精致體驗、快速響應等功能響應要求。這就要求物業管理部門做好基礎管理工作，設置區域管理負責人和專業管理團隊，做好設備設施臺賬工作，運用“現場環境五常法”，即做到常組織、常整頓、常清潔、常規范、常自律。物業管理部門還應做好設備設施系統安全運行策劃，做到“五步運行管控”，即建立設備系統運行導圖、建立設備運行組織、建立設備設施管理體系、建立設備系統化點檢、建立設備運行管控監督。

此外，物業管理部門要做到現場可視化管理、設備運行重要時段管理、設備運行綠色節能管理。根據設備設施的磨合期、穩定期、老化期故障率，做好設備設施全壽命周期的管理。物業管理部門制訂年度保養計劃，做好設施設備有效維護保養。公寓設施設置跟蹤維護及一鍵報修功能，延長樓宇設備設施壽命，以使資產保值增值。

高校應加大對設備的投入，做到設備智能化，如杭州電子科技大學，2013年至今共投資100余萬元對下沙校區行政樓、六教等樓內近1000臺空調及照明節能控制系統進行改造，先后安裝了智能空調控制器、數字準靜態人體檢測器，實現了遠程實時監控所有空調運行狀態、遠程開閉空調、照明空調聯動功能、溫度控制功能、時段管理功能。

5. 強化物業管理部門文化建設，提升文化氛圍

高校后勤物業管理部門應加強自身文化建設，不斷提高人文修養，提升文化品位。高校后勤物業管理人員，應多與學校高水平、高素質的師生接觸交流，了解他們的需求，同時，在日常的物業服務工作中，還會接觸到校園的人文雕塑、歷史文化遺跡、古建筑等，這就要求后勤物業管理人員要有一定的人文素質，才能勝任校園物業管理工作。

高校后勤物業管理工作是物業與大學文化的融合，既要符合校園文化特點，又要以品質服務和諧校園。學校的發展穩定，離不開強有力的物業保障，而物業管理部門的服務，更離不開學校的支持和認同。它應將物業服務與公共服務相結合，向一體化服務、專業化服務邁進，由單一化向多元化資產管理模式轉變，由管理型向運營型管理模式轉變，助力信息化網絡化向集成服務轉型，由“粗放型”的勞動密集型模式向“集約型”的技術密集型、資本密集型模式轉變。

相信高校物業管理的改革發展的道路會越走越寬廣，服務水平會越來越高，提供“雙一流”大學校園服務，為師生教學生活保駕護航。