離婚時按揭房屋所有權及增值部分的歸屬

樊 儀

（北京林業大學，北京100083）

一、按揭房屋的性質和權屬認定

我國內地的按揭，“通常僅限于商品房按揭，按揭人（購房人）為擔保債務履行將其房屋的產權證書由房產開發商交付于按揭權人（貸款銀行）占有，以該產權證書所載明的房屋產權作擔保（并由房產商作保證人）向銀行貸款，于其償還貸款后，取回其產權證書，于其不能償還貸款時，將其產權證書所載明的房屋進行變價，或者由保證人即售房者向銀行回購該房屋，以所得價款讓銀行優先受償。”[1]可以看出，按揭房屋包含了購買人、開發商、銀行三方當事人，據此產生了購買人和開發商的房屋買賣合同關系、購買人和銀行的借款合同關系以及購買人和銀行的抵押擔保合同關系三層法律關系。

現行法律解釋三第10條規定，“人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方”較為明確地規定了產權歸屬，但在學界引發了爭議。

（一）與《物權法》的沖突

對于登記或取得產權證書時間的考量，《物權法》第14條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力?！钡?6條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據?！卑唇曳课莘慨a證一般不能立即取得，而要經過1-2年時間方可拿到，按照物權法的規定，以房屋產權證書的取得作為所有權取得的標志，那么如果房屋產權證書是在婚后取得，則該按揭房屋應視為夫妻共同財產。而《解釋三》第10條在權屬認定時規避了不動產登記時間這一要件，無論婚前婚后取得房屋產權證書，財產分割時都由不動產登記一方取得房屋所有權。

對此，筆者認為應按照《解釋三》第10條的規定來認定產權歸屬。雖然是婚后取得不動產權屬證書，但這一行為是婚前購買不動產期待權的延續，發證過程，只是將期待權演化為物權的過程。其次，不動產權登記是物權公示公信原則的體現，主要強調對外效力，保障交易安全和第三人的合法權益，而婚姻財產關系主要是對內關系，在不涉及第三人的情況下，不必過分強調登記時間要件，房屋價值溯其根源還是個人財產的轉化。

（二）與婚姻法價值取向不符

《解釋三》第10條對于房屋歸屬認定僅考慮了產權登記一個因素，有違婚姻法的立法理念與價值取向。如上述產權登記是“物權公示公信”的體現，但是婚姻法更重視身份關系對物權取得的影響。因此，婚姻法在此不必過分拘泥于形式上的“產權登記于誰名下”，而應注重當事人婚前購買房屋的真實意思、出資比例以及離婚后的居住使用狀況等實質因素。

但《解釋三》第10條制定時也有其他因素的考慮，就前述按揭房屋的性質而言，按揭房屋涉及三方利益，后期主要是購房人與銀行的借款合同和抵押擔保合同關系，婚前一方與銀行簽訂抵押貸款合同，銀行是在審查其資信及還款能力的基礎上才同意貸款的，所以銀行和購房人之間是建立在對資信狀況特殊信任的基礎上的債權債務關系，不會因為婚姻關系的解除隨便改變債權債務關系。帶來司法實踐的問題是：當人民法院認為確有必要判決按揭房歸實際需要但為非貸款方當事人所有的，按揭銀行均已未審查資信而拒絕辦理轉按揭手續。現在社會中確存在此類判決書被擱置無法執行。[2]

因此，綜合以上因素，筆者認為《解釋三》第10條關于不動產歸產權登記一方確有必要，但不可絕對，不能因銀行可能拒絕轉按揭手續而不考慮影響房屋產權歸屬的其他實質因素。法條原文也并沒有絕對化，而是“人民法院‘可以’判決該不動產歸產權登記一方”，表明該分割方法并非絕對，不能據此排除將此類不動產判歸非產權登記一方所有的可能，留給法官自由裁量的余地。

二、增值歸屬的概念與立法理念

（一）增值的概念及歸屬

裴樺教授最早對“增值”做出界定，夫妻一方個人財產婚后收益分為三類，孳息、投資收益和增值。增值是與孳息、投資收益并列的一種利益，是指物或權利在價格上的提升，增值與孳息、投資收益不同之處在于原物(包括權利)與增加的利益沒有分離,即增值的部分沒有成為獨立的物，而孳息和投資收益與原物是分離的、獨立的。此外，增值又分為主動增值和被動（自然）增值。主動增值指他方或雙方所支付時間、金錢、智力、勞務而增值；被動增值指通貨膨脹等非當事人主觀努力導致的市場價值變化的增值。[3]

夫妻一方個人財產婚后收益的三種歸屬，法律均作出了規定?！痘橐龇ā方忉屓?0條則特別規定了按揭房屋的增值歸屬“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，由產權登記一方對另一方進行補償?！碑a權登記一方如上文所述，取得房屋所有權。但解釋明顯遺留了補償分割的具體規則，在討論具體規則前，要先明晰按揭房屋增值歸屬的立法理念。

（二）增值歸屬的立法理念

1.機會損失的賠償

最高人民法院認為，房價在婚后上漲“加大了無房一方的機會成本”，[4]使其“因為締結婚姻而錯過了最佳的個人購房時機”，喪失了“擁有自己房產……而獲益的權利”。[5]因此要對無房一方進行增值部分的補償。

這一解釋立足于我國國情，我國大多數夫妻婚前婚后一般都只會也只能買一套房屋。但也存在漏洞，無法解釋下列問題：家庭購置多套房屋的情況如何解釋；此外，在中國非獨生子女還是占多數，在非獨生子女家庭中，尤其是家庭有男有女的情況，舉家給男性買了一套房，女性在婚前沒有單獨購房的能力也就不存在最佳的個人購房時機的問題又如何解釋。雖然存有漏洞，但在許多情況下還是合理的，不可直接否認。

2.主動增值的補償

如上文對主動增值的界定，主動增值指他方或雙方所支付時間、金錢、智力、勞務而增值，有的學者據此認為，按揭房屋婚后增值是夫妻雙方共同投入了資金，因而屬于主動增值，按照我國立法規定，主動增值屬夫妻共同財產，因此要對另一方進行補償。還有學者只是籠統表示“如果缺少夫妻另一方的貢獻，這個房屋也不可能保值和增值的”。另有學者認為“增值部分屬于主動增值和被動增值的混合體。房屋價值的變動受市場客觀因素和人為因素的雙重影響。市場因素是不可控制的，而人為因素則是夫妻雙方共同經營管理財產的勞動貢獻。不論是婚前購買歸一人所有還是婚后購買共同共有的房屋，夫妻雙方都是為了維護共同生活所必須的物質基礎而付出了勞動，都是基于保持房屋所有權并擴大其價值的目的，共同管理房屋。夫妻雙方對共同居住的房產均投入了相當的時間、精力共同經營和管理?！?/p>

但是，從按揭房屋增值的本質來看，房價上漲通常是因為市場行情、通貨膨脹等因素產生的，尤其是我國近年來房價飛漲的情況，與夫妻雙方的主觀努力沒有關系，理應為自然增值，屬夫妻個人財產。[6]但這顯然與《解釋三》第10條規定的“相對應的增值部分進行補償”。所以按揭房屋增值的立法理念不是主動增值，無法適用《解釋三》第5條的規則。

3.公平原則的補償

這一思路首先確認了房屋增值部分屬于自然增值，是市場調節的作用，但償還貸款是享受房屋增值的先決條件，當非產權人一方為房屋做出了貢獻，且婚姻財產被用來償還貸款，基于公平原則，要給予相應的增值補償。此外，我國當前國情下，產權一方一般是男方，在房屋價格飛漲的情況下，無房的一方即女方難以再買一套房屋，所以應將增值部分認定為夫妻共同財產，保護女性的財產權益。所以公平當然是立法時考慮的因素之一。

筆者認為，按揭房屋婚后增值是婚前一方以個人財產決定購買、婚后一方或雙方協力繼續償還婚前購買產生的債務的行為，產生的物或權利本身價值的增加而非產生新的價值。單方或雙方的協助行為并不是導致價值增加的本質原因，僅是為婚前的決定償還債務，但沒有這一行為，增值不可能存在。因此，按揭房屋婚后增值是因市場等非主觀努力下產生的，而補償是基于機會損失的補償和公平原則雙重考量。

三、增值部分的分割和具體計算

《婚姻法》司法解釋（三）第10條對按揭房的歸屬及增值部分補償作了規定。但限定條件多、范圍窄，加之遺留了實務中重點和難點問題“補償的具體計算規則和公式”，導致各地法院判決各不相同。而學界一直在探討增值權屬，少有涉及具體計算規則，筆者將結合裁決實務、法官律師見解，整理規則類型并總結出一般規則，望對實務工作有所幫助。

（一）增值起止時間點的確定

1.起始時間

在當前我國國情下，許多夫妻是為了結婚而買房，所以購房時間與結婚時間相差不大，或略早于結婚時間，因此買房時的房屋市場價可以等同為結婚時的房屋市場價，但對于時間差較大或房地產市場變化較大的情況，還是要明確起始時間。筆者認為，起始時間應為結婚時間，將婚前增值一律作為夫妻個人財產。

2.截止時間

關于截至時間可能有申請離婚時、確認離婚時、申請鑒定時等爭論點。筆者認為，協議離婚的，應以協議為準，協議離婚后又提起訴訟且法院認為有欺詐脅迫等情形的，應以提出立案受理時為準；但也有法院明確指出，在訴訟過程申請鑒定評估機構的，“房屋評估現值以法院委托時確定的時間為準”。雙方在審前或庭審中達成一致意見除外。

（二）利息的計算

1.利息是否納入實際購房款

否定者認為，利息不是給開發商的而是給銀行的，不屬于房屋本來的價格，繳納的利息只是銀行與購房人之間債權債務關系產生的孳息，同樣的房屋，選擇一次性付款則不用繳納利息。筆者認為，增值計算的結果是針對夫妻雙方而非第三人的，如果不選擇按揭貸款確實不需要繳納利息，但這樣比較是沒有意義的，夫妻雙方均認可以本金加利息的綜合為價購買了房屋的事實，那么就應當以此為實際購房款。

2.計算實際購房款時加入應還利息還是已還利息

實務中有的法院將實際購房款視為購房合同款加應還利息，有的法院視為購房合同款加已還利息。有人認為，對于婚姻存續時間較短的夫妻，共同還貸的時間短，剩余未還貸款的利息還有很多，那么若把全部應還利息納入實際購房款，無疑會對無產權方不利。但是不能否認的是，雖然還有部分利息沒有還完，但這部分很明確今后還是要還的，而房屋增值是房屋現值相對于原來房屋的價值的增長，原房屋價值是包含所有應還利息的。

3.使用房產的現值還是凈值

房屋凈值是房屋的現值減未還的貸款。實務中還有一種爭論是未還的利息是否納入房屋的現值，要區分兩種表述，未還貸款的包括未還的本金加利息。就基本公式而言，使用房屋凈值是不合理的，即使不算利息，房屋凈值也缺失了部分本金，而實際購房款是完整的，兩者在計算中涉及比例乘除，不免有些不倫不類。所以應計算房產現值。

綜上所述，筆者認為較為公平合理的規則是：總補償數額=夫妻共同還貸部分（本金＋利息）÷實際購房款（購房合同款＋應還利息）×房產的現值×1/2。但是，在具體適用時也要考慮案件具體情況，畢竟社會生活是復雜的，例如裝修款、契稅、綠化費、取暖費等已融入到房屋價值中，就不能忽略。還要根據當事人雙方的情況、離婚時的過錯等公平考慮，做到個案公正。

四、結語

就我國當前國情來看，房價短期內仍會保持上漲，而離婚率卻在逐年升高，因此會有越來越多案件涉及按揭房屋增值部分的分割問題，故按揭房屋婚后增值部分歸屬的一般計算規則應盡快明確。

就我國男婚女嫁的傳統，“男方買房、女方裝修”，一般會默示為夫妻共同財產，但《解釋三》第10條的出臺，會有更多的女性為避免自己將來的“凈身出戶”而婚前爭取房產證加上自己的名字，然而男方父母傾注畢生積蓄為子女買房當然不會愿意把產權登記在雙方名下，那么在家庭還未組建時已經出現了激烈的矛盾沖突，顯然不利于婚后生活。為此，有的學者一針見血地指出，《婚姻法》司法解釋（三）“只見財產不見人”?；橐龅牧⒎ㄋ痉P乎著個人的幸福與文明的培育，進而承擔著塑造人格，培育社會道德，形成善良風俗的功能。在什么樣的一個法律框架下，調整和解決我國的婚姻家庭問題，是一個應當續寫的重大理論和實踐命題。[7]