中國房產稅現狀及其完善對策研究

趙 雙，龍 丹，李 靜

（西藏大學a.財經學院；b.醫學院，拉薩850000）

“住房”自古以來就是中國居民的基本生活需求之一。“寧可做房奴，也不愿意租房”，居民對住房的傳統觀念根深蒂固。中國作為人口大國，房產稅的改革關乎著“國計”與“民生”兩個重大問題，涉及千家萬戶的利益。現行的房地產行業泡沫嚴重發酵，炒房投資現象嚴重。財政部部長肖捷2017年12月20日在《人民日報》上發表了《加快建立現代財政制度》一文，稱房產稅的改革已是箭在弦上。

一、房產稅綜述

（一）房產稅概念

房產稅又稱房屋稅，其本質上屬于財產稅。中國現行房產稅是以房產作為征稅對象，按照房產的計稅余值或者租金收入向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅的目的是為了有效地籌措地方財政收入，同時利用稅收杠桿，平衡收入差距。不僅有利于促進社會公平，促進資源合理配置，更有利于加強房地產行業監管，抑制炒房現象等。

（二）中國房產稅存在的弊端

1.計稅依據不精確

中國房產稅計稅依據依然是房屋剩余價值和租金收入。對于自由型經營用房采取從價計征的方法。即以房屋原值減去一定比例后的余值作為房產稅的計稅依據。但隨著市場經濟的繁榮與發展，房屋原值和剩余價值在時刻發生變化。房屋剩余價值只能從歷史成本反映房產價值，并不能客觀真實地反映房產隨著時間的推移所產生的增值價值。本質上不利于房產稅稅源的增長。而對于房屋出租，以出租收入作為房產稅的計稅依據。按比例稅率進行征收，稅率為12%。高稅率使得從價計征遠遠低于從租計征。本質上傷害稅源，不利于房屋租賃市場的持續發展。

2.征稅范圍不全面

在中國現行房產稅的征收范圍中，僅面向城市、縣城、工礦區等經營性房產或非農村住房征收。征稅范圍中不包括在上述區域之外的農村房產，以及開征范圍內的居住性用房。

中國屬于農業大國，自古以來國情就是農業人口占比大，農村人口較多。現行的房產稅并未對農村房產進行征稅，征稅范圍狹窄，加之房產稅稅收優惠政策較多，嚴重違背了稅收公平性原則。使得房產稅難以為地方政府籌措財政收入，稅率制定有失公平。

房產稅在我國實行比例稅率。對于以房產剩余價值和租金收入為計稅依據的分別采用兩種不同的單一稅率，即1.2%和12%。兩者相距10倍的稅收差異完全背離稅收公平效應。并且，就制定稅率主體上，中央政府“一刀切”的方案，完全忽略了當地政府的客觀經濟水平。較高的稅負不利于房產租賃市場的發展，也難以保障房地產市場的平穩健康發展。

3.稅費結構不合理

我國房地產稅費體系不規范，房地產稅費冗雜。征收環節重流通，輕保有。我國房地產流通環節稅費比重占房地產價格高達32%以上，而保有環節的稅收收入十分有限。就現行的房地產稅種來說，嚴重影響其作為地方主體稅種的位置。重流通行為過度加大房產的開發成本，最終會導致房產稅稅負的轉移，消費者為房產稅買單。這種流通環節的畸重，難以抑制炒房投機行為。

4.征管體系不健全

房產稅的征管體系存在著許多弊端。如：征管費用較高、成本居高不下，征管人員素質較低，缺乏有效的績效考核辦法，征收信息化建設滯后以及公民納稅意識薄弱等。

5.配套制度不完善

影響我國房產稅稅收收入增長的重要因素就是產權制度、信息披露制度、價格評估體系等相關制度的不完善，不能滿足房產稅征收的各方面要求，使得房產稅難以有效的征管，頻繁出現偷稅漏稅，加重征稅成本的現象。

二、其他國家房產稅制改革啟示

（一）美國的房產稅政策

美國的房產稅研究較早，發展也比較成熟。美國構成地方財政稅收收入的主要來源歸功于房產稅。房產稅的實施直接影響美國地方政府提供公共物品、滿足公共需要的能力。美國的房產價格評估體系較為完善。政府會定期對房屋進行公允價值評估，這項舉措體現了房屋價格的實時性，即房產稅計稅依據會隨著房地產的公允價值同向波動調整。至于稅率，美國地方政府有著靈活的制定方針，通常會根據經濟實際情況進行反向調整，經濟蕭條時，提高稅率，使得財政收入得以增加以彌補財政赤字，而對于繁榮的房地產市場，則降低稅率，因為此時房屋價格較高，稅源充裕。同時稅率制定的權利也掌握在各地方政府手中，各地政府可以根據地方實際情況制定貼切的稅率。美國政府的舉措不僅方便了房產稅的征收與管理，同時也促進了美國房地產行業的發展。

（二）英國的房產稅政策

英國房產稅采用累積稅率。其最大的特點就是等級評估、征收管理相互獨立，機構評估局與稅務部門各司其職互不干涉。機構之間的相互獨立，使得各職能部門的作用得以真正發揮。并且英國是重保有輕流通，英國房產稅保有環節征收的稅金占英國財政收入的30%以上，而流通環節征稅比重較輕。明晰的產權，獨特的稅制結構，不僅使得英國房產稅征收效率高、成本低，同時也抑制了炒房投機現象，提高了資源的合理配置。

（三）德國的房產稅政策

德國的房產稅屬于地方稅，對于計稅辦法有明文的法律規定。中央政府制定基準稅率，地方政府決定變動乘數（稽征率），實際稅率就等于基準稅率乘以稽征率。同時德國作為福利國家，不僅專門設有住房儲蓄銀行，以固定利率支持購房，也為自建房屋的居民提供稅收優惠，保障人人有房住。

三、中國房產稅政策的出路探討

通過對比德國、美國、英國等其他國家的房產稅政策，會發現大多數國家都存在著共性的一面，我們可以通過借鑒吸收其適當成分，參照我國具體國情靈活運用。

（一）設計合理稅率，適當提高保有環節稅負

房產稅作為分稅制體制下的地方稅種，稅率制定上地方政府應該享受一定的自主權，各地應根據實際情況，因地制宜設計合適的稅率。借鑒改革試點和其他國家經驗發現，房產稅稅率不宜過高并且各地方之間的差距不宜太大，否則會導致城市競爭，不利于區域經濟發展，最終傷害稅源。并且由于收入階層不同的群體對房產稅存在差異化的敏感程度，地方政府在稅率制定上可采取浮動比例稅率，適當提高保有環節征稅，以此促進房地產行業的繁榮發展。比如，以低稅率應對居民所擁有的普通居住房，但針對用于投機及高級住宅的房產，地方政府應該設置較高的稅率。對擁有房產擁有多套的納稅人采用累進稅率，增加其持有成本，依次減少投機者惡意炒房的投機行為。

（二）加快建設房產稅作為地方主體稅種

營業稅改為增值稅后，地方缺乏主體稅種，地方主體稅種毋庸置疑必須有房產稅擔當。地方稅種評價標準專家Oates（1972）指出地方主體稅應具有“稅基非流動性、符合收入原則、體現地域差異”的特性。而房產稅不僅具有上述三個特性，同時也滿足較強地區經濟貢獻度，能夠為地方政府承擔主要財政責任。美、英、德等發達國家均以房產稅稅收收入作為地方財政收入的主要來源。美國房產稅收入占地方財政收入高達50%-80%，可稱其房產稅為該國當之無愧的地方主體稅種。

（三）建立科學的房地產評估機制

以房屋剩余價值、租金收入作為計稅依據，不能夠正確反映房產價值。歐美國家的計稅依據大多數都是根據“市場評估價值”確定，我國必須加快建立健全房產價格評估體系，確定合理的計稅依據。在確定稅基時，綜合考慮各種因素，根據房地產的區域位置、市場空間、其他服務等，準確客觀的評估房地產價值，推動稅收收入與經濟、價格水平的變動協調一致。

（四）完善相關的法律法規

國家應加快修訂和完善房產稅的法律、法規，使之能更好地為房地產行業服務，同時地方政府必須貫徹落實國家的相關政策，加快推進住房信息系統建設，嚴格監管房屋產權登記情況，防范偷稅漏稅行為。

在稅收法定原則下，對個人非營業用住房房產稅的征收也要加快立法。做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。

房產稅的改革任重道遠，時點不同情況也就不同，房產稅如何保證地方財政收入的同時注重社會公平，是改革的重點和關鍵所在。我國必須在經濟全球化的背景下，建立與我國國情相一致的房產稅征收制度，發揮房地產征收的最大價值。