我國房地產泡沫的形成機理及應對政策措施研究

吳晗

一、前言

1998年我國住房制度完成了從計劃型到市場型的轉變，房地產成為一種貨幣化的商品，在國家政策的支持下，房地產業經歷了從衰敗到復蘇、繁榮甚至出現泡沫的過程。房地產業是國民經濟的支柱性產業，對國家整體經濟具有牽一發而動全身的影響。因此合理的分析房地產泡沫產生的原因并根據實際情況開展針對性措施顯得尤為重要。盡管古今中外已經有大量學者對房地產泡沫進行了深入的研究，但中國的房地產泡沫與中國實情有著千絲萬縷的緊密聯系，所以，立足于我國的實際國情顯得尤為關鍵，通過具體分析影響我國房地產價格的因素以及在房地產泡沫形成過程的基礎上，文章具體討論了房地產泡沫對我經濟發展、人民生活和社會穩定等方面的影響，并結合經濟學相關知識，根據我國實情提出相應的建設性意見。

二、房地產泡沫的形成機理

根據投機理論，我們可以將房地產泡沫定義為：由于房地產投機行為引起的房地產的市場價格嚴重背離其實際價值而持續上漲的過程及狀態。首先，住房需求分為自住需求、投資需求和投機需求。投資需求是指為了滿足租住需求而進行的房地產投資行為，其購買動機主要是為了獲得長期收益，其次才是為了獲得資產的增值，因此投資需求和自住需求構成房地產市場的真實需求，它們才是房地產基礎價格的決定性因素。而投機需求是指利用房地產價格在短期內價格的上漲來買賣房屋賺取差價而形成的需求，這是一種非真實需求，也是構成房地產泡沫的根本來源。根據中國的實際國情，房地產泡沫的形成原因主要為以下幾點：

（一）城市化進程帶來的城市人口增多

中國經濟的特殊性在于中國處于經濟轉軌時期，這是一個漸進的過程。中國作為一個農業大國，從計劃型向市場型的轉變也意味著從農業經濟向工業經濟的轉變，我國目前處于工業化中期，工業化帶來的是農村人口不斷向城市聚集，城市化進程為房地產市場提供了需求基礎，從而帶動房地產價格上漲。

（二）社會文化的影響

社會文化是指由人類所創造的具有地域、民族或群體特征，并且對社會群體有廣泛影響的各種文化現象的總稱，社會文化一旦形成就具有穩定性，短期內難以消除。中國獨特的社會文化對房地產市場的影響主要有以下幾點：首先，中國人具有較強的房地產投資意識。受悠久的農業歷史的影響，我國部分居民具有強烈的戀土情節。并且，在傳統的觀念里，房地產不是一般的消費品而是一種可以保值增值的投資品。因此，在投資渠道相對匱乏的情況下，房地產投資成為人們的不二之選。其次，中國人尤為鐘愛買房居住。從中外的情況對比我們可以發現，中國人對房屋的“主人翁”意識特別強烈，中國的古語“寄人籬下”就用來形容一種身不由己、依附于別人的生活。可見中國人將寄居在他人檐下視為一種恥辱，租房住所帶來的不安全感讓人們愿意承擔為了擁有房地產權而帶來的經濟負擔。最后，中國的父母樂于投資子女去購買房地產。中國強調家族血緣關系，從某種程度上而言，子女是父母生命的延續，父母通常會盡全力去提高子女的生活水平。當子女成家之后，經濟條件較好的父母通常會給子女購買一套住房；即便是經濟條件較差的父母也會資助子女部分的購房款。在父母的觀念里：“有房子才有家，有家才有保障?！边@樣一種社會文化有力地推動了中國房地產市場的發展。

（三）土地成本是房地產開發商的主要成本，土地成本的上升將會直接推動房地產價格的上漲

中國的特殊國情決定了城鎮土地國有制，政府壟斷了土地的供給。而且在當前形勢下，土地出讓收入已然成為地方政府財政收入的主要來源和融資的重要保障，這種全國各地普遍存在的“土地財政”現象往往使各地政府成為房地產泡沫背后重要的推手。政府為了實現財政收入的最大化，在房地產價格上漲時期減少土地供給，房地產價格上漲給人們一種對房地產業未來發展良好的預期，于是紛紛將資金投入房地產行業，土地供給的減少造成房地產市場供不應求，大量的資金追逐少量的資產，進一步使房價節節攀升。

（四）國內投資渠道狹窄

近二十年來中國經濟發展迅猛，人民生活水平得到極大的提高，人均可支配收入增加使大量資金尋求投資渠道以實現保值增值。然而當前的國內投資渠道十分狹窄，實體經濟發展受阻，私人投資創辦企業遭遇各種困難，且預期回報率低；金融市場發展不完善，股票、債券、基金等投資品種僅受到少數風險愛好者的青睞。人們對于人民幣升值的預期也使得海外投資受到限制。于是，房地產業作為一種保險的投資品種受到廣大人民群眾的歡迎，人們紛紛將富余資金投入房地產行業，房地產價格不斷上升，過快上漲的房價使投機行為興起，在銀行預算軟約束的情形下，房地產開發商和投機者都能用少量的自有資金拉動大量的銀行資金流入房地產市場，進一步推高房價，房地產泡沫一步步形成。

以上我們主要分析了城市化進程、中國特殊的社會文化、土地財政和投資渠道狹窄這些因素對房地產價格的推動作用以及進一步形成房地產泡沫的過程。除此之外，房地產租賃市場不完善、房地產買賣市場不規范都是房地產價格上漲的催化劑。從以上的分析中我們發現，在經濟市場這個巨大的轉盤中，無論是購房者還是房地產開發商、政府、銀行，作為一個“經濟人”，他們都在自身利益最大化的驅使下成了房地產泡沫的幕后推手，共同“吹起”了這場資產泡沫并為它提供了持續發展的環境。

三、房地產泡沫的危害及應對措施

（一）房地產泡沫的危害

1.阻礙了實體經濟的發展

《資本論》中曾提到資本具有“逐利性”，當房地產實際價格高于其實際價值出現不斷上漲態勢時，社會上大量的資金、銀行信貸、企業剩余資金等都傾向于流向具有更大利益空間的房地產市場。一方面由于房地產保值、增值的特性被銀行業列為優質資產，銀行樂于將資金投入房地產市場，無論是房地產開發商還是投機者都可以用較少的自有資金“撬動”大量的銀行資金。實體經濟的銀行信貸規模受到嚴重“擠壓”，金融支持力量的不足阻礙了實體經濟的發展；另一方面，由于實體經濟行業的“萎縮”，大量實體企業受利益的驅使紛紛將剩余資金投向房地產市場，房地產泡沫對實體經濟的打擊進一步加劇。由此可見，房地產泡沫嚴重阻礙了實體經濟的發展，破壞了國內的資源配置結構和方式，進一步影響了國民經濟的發展。

2.抑制了國內消費需求的增長

眾所周知，“出口”“投資”“消費”是拉動國民經濟增長的三駕馬車，然而與國外同等水平國家相比，我國國內消費需求對國民經濟的拉動作用明顯不足。由于房地產泡沫導致的過高房價抑制了居民的消費需求，盡管國民經濟發展水平日漸良好，但購房支出占人均可支配收入的比例卻也不斷擴大。對我國居民來說，購房需求幾乎是一種剛性需求，哪怕其市場價格已經遠遠地超過了自身的承受能力，人們依然愿意選擇背負沉重的房貸取得房產。由此導致購房需求嚴重“擠占”了居民的其他需求，人們不得不節衣縮食，減少非必需品的消費支出。

3.容易激發社會矛盾

在這場房地產泡沫的形成過程中伴隨著社會財富的轉移。房子是居民生活的必需品，是提高生活條件的基礎保障。然而由政府和房地產開發商共同形成的房地產市場的壟斷卻將房價不斷推向新的高度。社會財富在短時間內開始向房地產鏈條的少數既得利益者聚集，人們辛苦工作所得甚至父母一輩子的積蓄都被卷入這場巨大的“泡沫”中，社會收入差距進一步加大。這將引發人們對一些社會價值觀的思考：當努力了卻沒有回報，那堅持是否還有必要？由此可見，房地產泡沫對社會的影響十分深遠，容易引發社會不穩定因素和危害到國家的安全等問題。

（二）應對房地產泡沫的政策建議

從供需關系角度來說，房地產價格的不斷上漲是過多的需求追求過少的供給導致，因此，我們可以從兩個方面來提出政策建議。

1.從供給角度：由以上分析我們知道，“土地財政”是房地產泡沫形成的深層次原因，地方政府對土地出讓收入的過度依賴導致房地產市場的供給受到影響。一味地取消地方政府對土地的出讓權并不可取，但是可以由中央政府收回部分或者全部的土地收入，然后在全國范圍內按照經濟發展情況實行調撥，這樣便可以切斷地方政府在房地產經濟鏈中的聯系。另一方面，我國應大力推進廉租房和經濟適用房建設，保障大多數人的住房需求，改善我國的住房供給結構。

2.從需求角度：投機需求過剩是我國房地產泡沫形成的根源。要想抑制投機需求增長，一方面需要銀行縮小個人住房貸款的規模，加大貸款發放的審查力度，特別是對于二套房、三套房的審查，并且相應地提高其貸款利率；另一方面需要制定相關的稅收政策，提高房地產投機者的持有成本和交易成本，例如對多套房的房地產稅實行差別征收、按房地產持有期限不同實行不同的房地產轉讓收益稅等。

參考文獻：

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