“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的影響及應對策略分析

謝琴

摘要：“營改增”是我國“十二五”稅制結構調(diào)整的主要內(nèi)容，從2011年開始在部分地區(qū)、行業(yè)推行試點方案，到2016年5月1日，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)最后幾個原繳納營業(yè)稅的行業(yè)全部納入營改增試點，全面推行增值稅，營業(yè)稅退出歷史舞臺。房地產(chǎn)營改增的推行從長遠上看符合中央?yún)f(xié)調(diào)推動經(jīng)濟穩(wěn)定增長和結構優(yōu)化的戰(zhàn)略目標，但短期內(nèi)勢必對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部處理產(chǎn)生深遠的影響，本文主要對財務核算方面的影響、應對策略進行分析。

關鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；財務核算；影響；應對策略

一、“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的影響

相比較而言，增值稅和營業(yè)稅之間存在著很大的不同點，在增值稅模式下，價稅處于一種分離的狀態(tài)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在稅金繳納、發(fā)票開具、成本核算、收入確認以及現(xiàn)金流流量等多個方面都發(fā)生了很大的變化，企業(yè)在財務處理、會計科目設置以及稅收籌劃等方面都較以往更加復雜，這些都對房地產(chǎn)企業(yè)在項目的評估和會計核算工作造成了一定程度的影響。

（一）“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響

在營改增實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)的營業(yè)稅都嚴格按照5%的稅率來開具發(fā)票，按照相關的規(guī)定對新項目和老舊項目來開具增值稅發(fā)票，而且在工程實際建設過程當中，對于購買的服務或者是產(chǎn)品，都要充分結合業(yè)務所涉及的內(nèi)容和取得發(fā)票的具體性質(zhì)來剔除不同稅率的增值稅，剩余的才是項目的真實成本，和以往營業(yè)稅模式下的會計處理大不相同，尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)土地款和銷售額之間的抵消規(guī)定還作出了特殊的規(guī)定。

1.“營改增”政策對成本核算帶來的影響

在營改增實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)各項服務和購買商品的價稅實行了分離政策，增值稅其實也就是進項稅額，在剔除增值稅之后的部分作為成本，所以成本的多少其實取決于抵扣的進項稅額，由此可以看出企業(yè)如果想要成本進行有效的控制，就需要對稅金的占用以及項目的成本引起足夠的重視，在選擇供應商的時候一定要對這些問題都進行充分的考慮。

除此之外，對于新項目土地價款允許抵減銷售額的部分，根據(jù)《關于印發(fā)增值稅會計處理的規(guī)定》（財會（2016）22號）第二條第（三）款第1項規(guī)定，企業(yè)待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，貸記“主營業(yè)務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，目前在實務中雖存在一定的爭議，但沖減成本不失為一種對房地產(chǎn)企業(yè)最有利的一種方式，一方面增加了當期的利潤，與計入“營業(yè)外收入”在企業(yè)所得稅上的效果是一樣的，另一方面也不影響土地增值稅中開發(fā)成本金額的計算。毫無疑問，這樣進行處理的過程也會增加項目成本測算、核算的難度。

2.“營改增”政策對項目利潤帶來的影響

房地產(chǎn)企業(yè)每一個項目所獲取的利潤其實主要是由成本、收入以及稅金等多個方面因素的影響，對于以往的老項目來說，如果在成本不變的情況下，稅金和利潤附加減小就會使得企業(yè)所獲取的利潤有所增加，具體增加額度還需要看稅金和收入附加金額的多少來決定，主要是因為增值稅作為價外稅，其并沒有包含在附加金額當中。而對于新項目來說卻不大一樣，企業(yè)所獲取利潤會受到更多方面的影響，金額方面主要會受到稅金以及相關附加減少金額的共同影響，同時和管理層人員的思路也存在一定的聯(lián)系，如果管理人員對節(jié)約資金和現(xiàn)金流問題比較重視，項目成本就會相對比較高一些，他們就會選擇將利潤最大化，這樣一來就需要承擔部分增值稅進項的資金成本。

（二）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

在營改增政策實施之前，房地產(chǎn)企業(yè)都是按照5%的營業(yè)稅來進行繳納，而且沒有任何的進項稅額來進行抵扣，而營改增實施之后就有效避免了各類稅額之間的重復征收，稅負的多少其實主要是受企業(yè)所取得的進項可抵扣稅額還有增值稅稅率的影響。

在營改增實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)各類新增項目采用了11%的增值稅比例（5月1日后為10%），而且那些符合條件的進項稅額還可以實施抵扣。在此背景之下，自從營改增實施之后，納稅人名義上稅率有所增加，可是房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅額可以采取一定的抵扣，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅額比以前少了，由此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負會受到進項稅額抵扣和應繳納稅額兩個方面很大的影響。根據(jù)我國營改增政策相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在實際銷售過程中，其合計金額主要是企業(yè)所獲取的全部價款還有價外費用的總和，在扣除一定的土地價款之后所剩余的實際銷售額作為基礎。除此之外，在建安成本以及施工材料成本等幾個方面的稅額也可以進行適當?shù)牡挚?。從某個角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策實施之后，企業(yè)的稅負有所下降，取得的進項可抵扣稅額越大，增值稅稅負也就會越低，而且也會在一定程度上受到抵扣鏈條、管理層取舍以及增值稅發(fā)票數(shù)量等多個方面因素的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后的應對策略

（一）提高財務管理人員專業(yè)水平

在營改增模式實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)在會計處理、發(fā)票開具以及稅收籌劃等多個方面都發(fā)生了很大的改變，相關的程序也越來越復雜，對工作人員也提出了更高的要求，這就要求企業(yè)應該定期為員工組織一定的專業(yè)技能培訓和教育活動，不斷提升他們的專業(yè)技術水平和綜合素養(yǎng)，使他們更好地服務于企業(yè)。除此之外，管理人員也應該不斷增加稅務知識，對企業(yè)進行更好地管理，在實際管理工作中充分發(fā)揮出增值稅發(fā)票的嚴肅性和重要性，保證營改增政策在房地產(chǎn)企業(yè)當中的充分落實，更好地防范各種經(jīng)營風險和財務風險的發(fā)生。

（二）完善增值稅發(fā)票的管理

增值稅發(fā)票不但具有以往傳統(tǒng)營業(yè)稅的各項功能，而且還增加了抵扣稅額的作用，所開具的專用增值稅發(fā)票會直接影響到后面整個企業(yè)的抵扣情況，可以說增值稅有效促進整個企業(yè)形成了一個完整的閉環(huán)鏈條，在這種情況之下對發(fā)票的管理工作就顯得特別重要。增值稅發(fā)票的整個辦理過程都比較復雜，在填開、遺失還有領取等各個環(huán)節(jié)都和以往的營業(yè)稅發(fā)票都存在很大的差別，如果辦理不正確就很容易導致核算發(fā)生錯誤，甚至還有可能承擔一定的法律責任。所以企業(yè)一定要對增值稅專用發(fā)票進行非常嚴格的管理，不斷完善發(fā)票管理制度和管理流程，安排專人對發(fā)票的開具、取得、申報以及保管等每一個環(huán)節(jié)進行嚴格的管控，不得隨意更改或者是開虛假的發(fā)票，這樣可以有效降低發(fā)票的財務風險。

（三）正確評估“營改增”后相關績效評價指標考核值

在營改增政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取增值稅發(fā)票的時候需要支付一定的土地價款，但是在向政府部門上交了土地價款之后可以抵扣一定的銷售額，這樣就在一定程度上彌補了房地產(chǎn)企業(yè)沒有辦法開具可抵扣增值稅專用發(fā)票當中出現(xiàn)中斷的增值稅鏈條，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)管理階層人員的投資造成了一定的影響。在營改增政策實施之后，怎樣才能更好地使得下屬公司得到非常優(yōu)質(zhì)的項目，盡可能避免由于采用傳統(tǒng)的管理制度和做法而帶來更大的損失和風險。想要更好地避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，可以采取以下幾種措施：首先，以動態(tài)模式來衡量一個項目的關鍵指標，并不是采取一個特定的數(shù)值來衡量房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目；其次，對部分績效評價指標進行適當?shù)恼{(diào)整，例如對凈現(xiàn)值和收益率指標的調(diào)整。

總而言之，營改增的實施給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)和機遇，所有的企業(yè)都應該順應這種潮流，對營改增政策的優(yōu)勢進行充分的利用，改變以往傳統(tǒng)的經(jīng)濟結構，不斷開發(fā)新的產(chǎn)品，提升這些產(chǎn)品的質(zhì)量，從而使得企業(yè)在整個市場中獲取更大的競爭力，進一步更好地促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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