“營改增”對房地產企業財務核算的影響及應對策略分析

謝琴

摘要：“營改增”是我國“十二五”稅制結構調整的主要內容，從2011年開始在部分地區、行業推行試點方案，到2016年5月1日，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業最后幾個原繳納營業稅的行業全部納入營改增試點，全面推行增值稅，營業稅退出歷史舞臺。房地產營改增的推行從長遠上看符合中央協調推動經濟穩定增長和結構優化的戰略目標，但短期內勢必對房地產企業內外部處理產生深遠的影響，本文主要對財務核算方面的影響、應對策略進行分析。

關鍵詞：“營改增”；房地產企業；財務核算；影響；應對策略

一、“營改增”政策對房地產企業財務核算的影響

相比較而言，增值稅和營業稅之間存在著很大的不同點，在增值稅模式下，價稅處于一種分離的狀態，這就使得房地產企業在稅金繳納、發票開具、成本核算、收入確認以及現金流流量等多個方面都發生了很大的變化，企業在財務處理、會計科目設置以及稅收籌劃等方面都較以往更加復雜，這些都對房地產企業在項目的評估和會計核算工作造成了一定程度的影響。

（一）“營改增”政策對房地產企業會計核算的影響

在營改增實施之后，房地產企業在銷售環節的營業稅都嚴格按照5%的稅率來開具發票，按照相關的規定對新項目和老舊項目來開具增值稅發票，而且在工程實際建設過程當中，對于購買的服務或者是產品，都要充分結合業務所涉及的內容和取得發票的具體性質來剔除不同稅率的增值稅，剩余的才是項目的真實成本，和以往營業稅模式下的會計處理大不相同，尤其是對房地產企業土地款和銷售額之間的抵消規定還作出了特殊的規定。

1.“營改增”政策對成本核算帶來的影響

在營改增實施之后，房地產企業各項服務和購買商品的價稅實行了分離政策，增值稅其實也就是進項稅額，在剔除增值稅之后的部分作為成本，所以成本的多少其實取決于抵扣的進項稅額，由此可以看出企業如果想要成本進行有效的控制，就需要對稅金的占用以及項目的成本引起足夠的重視，在選擇供應商的時候一定要對這些問題都進行充分的考慮。

除此之外，對于新項目土地價款允許抵減銷售額的部分，根據《關于印發增值稅會計處理的規定》（財會（2016）22號）第二條第（三）款第1項規定，企業待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，貸記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，目前在實務中雖存在一定的爭議，但沖減成本不失為一種對房地產企業最有利的一種方式，一方面增加了當期的利潤，與計入“營業外收入”在企業所得稅上的效果是一樣的，另一方面也不影響土地增值稅中開發成本金額的計算。毫無疑問，這樣進行處理的過程也會增加項目成本測算、核算的難度。

2.“營改增”政策對項目利潤帶來的影響

房地產企業每一個項目所獲取的利潤其實主要是由成本、收入以及稅金等多個方面因素的影響，對于以往的老項目來說，如果在成本不變的情況下，稅金和利潤附加減小就會使得企業所獲取的利潤有所增加，具體增加額度還需要看稅金和收入附加金額的多少來決定，主要是因為增值稅作為價外稅，其并沒有包含在附加金額當中。而對于新項目來說卻不大一樣，企業所獲取利潤會受到更多方面的影響，金額方面主要會受到稅金以及相關附加減少金額的共同影響，同時和管理層人員的思路也存在一定的聯系，如果管理人員對節約資金和現金流問題比較重視，項目成本就會相對比較高一些，他們就會選擇將利潤最大化，這樣一來就需要承擔部分增值稅進項的資金成本。

（二）營改增對房地產企業稅負的影響

在營改增政策實施之前，房地產企業都是按照5%的營業稅來進行繳納，而且沒有任何的進項稅額來進行抵扣，而營改增實施之后就有效避免了各類稅額之間的重復征收，稅負的多少其實主要是受企業所取得的進項可抵扣稅額還有增值稅稅率的影響。

在營改增實施之后，房地產企業各類新增項目采用了11%的增值稅比例（5月1日后為10%），而且那些符合條件的進項稅額還可以實施抵扣。在此背景之下，自從營改增實施之后，納稅人名義上稅率有所增加，可是房地產企業的進項稅額可以采取一定的抵扣，這就使得房地產企業的實際稅額比以前少了，由此可以看出房地產企業的實際稅負會受到進項稅額抵扣和應繳納稅額兩個方面很大的影響。根據我國營改增政策相關規定，房地產企業在實際銷售過程中，其合計金額主要是企業所獲取的全部價款還有價外費用的總和，在扣除一定的土地價款之后所剩余的實際銷售額作為基礎。除此之外，在建安成本以及施工材料成本等幾個方面的稅額也可以進行適當的抵扣。從某個角度來說，房地產企業在營改增政策實施之后，企業的稅負有所下降，取得的進項可抵扣稅額越大，增值稅稅負也就會越低，而且也會在一定程度上受到抵扣鏈條、管理層取舍以及增值稅發票數量等多個方面因素的影響。

二、房地產企業在“營改增”后的應對策略

（一）提高財務管理人員專業水平

在營改增模式實施之后，房地產企業在會計處理、發票開具以及稅收籌劃等多個方面都發生了很大的改變，相關的程序也越來越復雜，對工作人員也提出了更高的要求，這就要求企業應該定期為員工組織一定的專業技能培訓和教育活動，不斷提升他們的專業技術水平和綜合素養，使他們更好地服務于企業。除此之外，管理人員也應該不斷增加稅務知識，對企業進行更好地管理，在實際管理工作中充分發揮出增值稅發票的嚴肅性和重要性，保證營改增政策在房地產企業當中的充分落實，更好地防范各種經營風險和財務風險的發生。

（二）完善增值稅發票的管理

增值稅發票不但具有以往傳統營業稅的各項功能，而且還增加了抵扣稅額的作用，所開具的專用增值稅發票會直接影響到后面整個企業的抵扣情況，可以說增值稅有效促進整個企業形成了一個完整的閉環鏈條，在這種情況之下對發票的管理工作就顯得特別重要。增值稅發票的整個辦理過程都比較復雜，在填開、遺失還有領取等各個環節都和以往的營業稅發票都存在很大的差別，如果辦理不正確就很容易導致核算發生錯誤，甚至還有可能承擔一定的法律責任。所以企業一定要對增值稅專用發票進行非常嚴格的管理，不斷完善發票管理制度和管理流程，安排專人對發票的開具、取得、申報以及保管等每一個環節進行嚴格的管控，不得隨意更改或者是開虛假的發票，這樣可以有效降低發票的財務風險。

（三）正確評估“營改增”后相關績效評價指標考核值

在營改增政策之下，房地產企業在獲取增值稅發票的時候需要支付一定的土地價款，但是在向政府部門上交了土地價款之后可以抵扣一定的銷售額，這樣就在一定程度上彌補了房地產企業沒有辦法開具可抵扣增值稅專用發票當中出現中斷的增值稅鏈條，同時也給房地產企業管理階層人員的投資造成了一定的影響。在營改增政策實施之后，怎樣才能更好地使得下屬公司得到非常優質的項目，盡可能避免由于采用傳統的管理制度和做法而帶來更大的損失和風險。想要更好地避免這種現象的發生，可以采取以下幾種措施：首先，以動態模式來衡量一個項目的關鍵指標，并不是采取一個特定的數值來衡量房地產企業的投資項目；其次，對部分績效評價指標進行適當的調整，例如對凈現值和收益率指標的調整。

總而言之，營改增的實施給房地產企業帶來了新的挑戰和機遇，所有的企業都應該順應這種潮流，對營改增政策的優勢進行充分的利用，改變以往傳統的經濟結構，不斷開發新的產品，提升這些產品的質量，從而使得企業在整個市場中獲取更大的競爭力，進一步更好地促進企業的可持續發展。

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