“營改增”對房地產企業的影響分析

徐京龍

摘要：營業稅改增值稅，簡稱營改增，其主要是指將過去的營業稅繳納項目改成繳納增值稅。營改增的主要目的是能夠更好的適應社會的發展需求，降低企業稅負，更好的調動企業的積極性，更好的促進社會的發展。因為營改增是國務院根據社會發展需求出臺的相關政策，其會對企業帶來一定的影響，因此需要引起重視。房地產企業經營范圍非常廣，運營周期非常長，費用種類比較多，為我國重要的一個納稅主體。營改增對房地產企業有著重大的影響，進一步減輕了房地產行業的稅負，同時對于房地產企業的內部調整也具有非常重要的作用，方便進行精細化管理，因此需要重點加強。本文主要對營改增對房地產企業的影響展開研討。

關鍵詞：營改增；房地產企業；影響；應對策略

2016年5月份，根據財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）及相關的配套文件，營改增已經在我國進行全面實施，房地產行業也從過去的營業稅時代跨向了增值稅時代。增值稅具有非常重要的意義，直接影響到房地產企業的會計核算、財務稅務管理等方面，同時對于投資、造價、合同簽訂等多個方面也都會產生影響，因此進一步加強對其的研究非常有必要。

一、營改增對房地產企業的影響

（一）稅率及計稅方式改變

營改增后，房地產企業的開發項目根據施工日期可分為老項目與新項目，老項目可使用簡易計稅方法與一般計稅方法，新項目使用一般計稅方法。老項目簡易計稅方法為營業稅臨時性過渡適用方式，適用5%的征收率；一般計稅方法即銷項稅額扣減進項稅額的計稅方法，銷項稅適用11%的稅率（2018年5月1日開始適用10%的稅率），應納稅額為當期銷稅額扣減當期進項稅額后的余額，如果不足抵扣就需要將其納入到下期進行抵扣。

（二）營業收入與營業成本改變，會計核算復雜化

營改增之前房地產的營業稅都是將其應稅營業收入作為主要的依據，營改增后稅金主要是由價內轉換成價外稅，計稅的依據是不含稅的。房地產企業成本涉及的內容非常多，主要是土地的成本、前期費用、建筑安裝成本、基礎設施費用及其他成本，對于這些方面當達到相關要求后就需要對其進行抵扣，從而使得成本下降。在進行會計核算的時候，營業稅的計算是通過計提和繳納環節進行，營改增后，在核算的過程中還需要添加材料的購買和分配，工程的結算等，從而使得整個過程更加的具體和細致，另外還需要增設“應交增值稅”、“未交增值稅”、“預交增值稅”、“待抵扣進項稅額”、“簡易計稅”等會計科目，會計核算工作量與難度增加。

（三）經濟合同簽訂的影響

營改增后，原來貨物和提供方可能為一般納稅人，也可能是小規模的納稅人，因此在進行合同簽訂的時候需要充分的考慮對方的納稅資格、增值稅專用發票以及稅率方面，然后在進行評定報價，從而能夠有效的控制成本，達到合理控制稅費的目的。另外，增值稅因為是價外稅，因此價格和稅金是分離的狀態，這一點與營業稅是不一樣的，增值稅稅率相比營業稅稅率較高，如果不能進行上下游向對方轉嫁稅負，就會使得服務提供方或者是無形資產稅負不斷增加，因此合同中增值稅的價稅分離在應用的過程中需要重點進行明確。為了有效防止增值稅發票開設中存在的虛假情況，稅務機關的要求非常高，需要確保統一資金流、票流和物流，如果這三者沒有統一，就不能直接進行稅款的抵扣。

（四）財務管理方面的影響

營改增相關稅率的變化以及核算過程中的改變也對房地產企業財務管理帶來了影響，需要財務人員適應營改增的新制度。在新的環境下，房地產公司要及時對原有稅務體系做出相關調整，結合房地產企業自身的情況積極建立新的稅務規劃機制，對可能出現的問題風險進行規避防范。營改增政策出臺后，允許了抵扣成本，所以負責采購的相關人員需要對可抵扣的增值稅發票進行妥善處理。

二、對營改增政策出臺所采取的應對策略

（一）做好稅務基礎工作，合理進行稅收籌劃，有效降低企業稅負

伴隨社會經濟的發展進步，國家與地方的稅收政策也在發展變化，營改增政策對財稅人員提出了更高的要求。房地產企業應該在做好稅務核算、發票管理、納稅申報等工作的基礎上，進一步規劃調整，統籌安排納稅節奏，合理平衡納稅資源，從而為企業降本增效。

主要需要做好以下方面的工作：

1.根據稅務管理要求，應用稅法規定與稅收知識，準確、及時完成稅務基礎核算、季（月）度例行申報、納稅憑證審核以及增值稅發票審核、領購、開具、認證、保管等常規性稅務管理工作，為防范稅務風險及深層次稅務預算、稅務籌劃工作鑒定良好基礎。

2.由于營改增政策的交稅模式相比于傳統模式更加靈活，具有抵、扣、減等多模式交稅的特點，給予了房地產企業更大的籌劃空間。因此，房地產企業要適時跟進新的稅收政策，不斷加強稅收政策培訓學習，提高專業人員水平。

3.做好稅費預算、稅務分析與總結，合理利用稅收政策，通過稅務籌劃為企業降本增效。在深度掌握稅收政策的基礎上，根據項目情況，重點對增值稅、土地增值稅等重要稅種進行專項稅務籌劃，對各稅種的核算對象及分配方式進行靈活應用，從不同的核算結果中擇取稅負最低的方案，在納稅策略上采取合法遞延納稅的方式，降低稅負資金占用成本。

（二）加強招投標、合同管控等方面的力度，提高企業管理水平

在進行招投標的時候，需要重點加強納稅資格的審查，明確對方的具體情況和資格。在進行合同簽訂的時候，需要進行當事人名稱和相關信息的完善，對于價格、稅率、增值稅等方面都需要明確。增值稅所使用的發票會涉及到抵扣部分，如果開發的發票是不符合標準的，都會直接造成很大的影響，因此在合同簽訂過程中需要充分的考慮將取得增值稅發票作為一項合同義務列入合同的相關條款，同時還需要增加取得合規發票后付款的條件，防止出現一系列問題，避免虛假以及認證不了的現象發生。合同還需要供應方根據實際情況提供相應的憑證和相關信息。一般情況下供應方收取價款的時候必須要保證三流處于一致狀態。

（三）稅務層面與業務層面有效結合，提高稅收實務在業務中應用管理水平

不斷推進營改增政策在業務中的研究應用進程，提高與業務層面的結合度。經過近兩年的過渡期，營改增政策趨于完善成熟，經修訂后的《中華人民共和國增值稅暫行條例》也于2017年11月份正式發布，營改增政策也廣泛應用于房企項目前期拓展、招標采購、合同簽訂等各個業務環節，在推進過程中可逐步形成固化經驗，進而復制應用，促進企業的標準化建設與管理水平的提高；在繼續推進營改增建設的同時，可把因營改增政策產生變化影響的增值稅、土地增值稅、所得稅等各項稅種，設計應用于全面預算、項目拓展測算、項目啟動會測算等各項業務環節，提高了專業水準，優化了項目測算結果。通過以上措施，加強稅務與業務層面的切合效力，提高了稅收實務在各項業務中的應用管理水平。

三、結束語

營改增政策的出臺是經濟發展的一個主要趨勢，其具有非常重要的意義。在時間應用中該方面還存在很多問題，但是對于營改增這個政策其對于房地產的發展具有很好的促進作用，不經能夠有效的控制成本，同時也促進了房地產企業的發展、營改增政策不僅是對房地產企業稅務方面的改革，同時也是我國經濟發展中非常關鍵的一個部分，能夠更好的促進房地產企業的發展，因此進一步加強對其的研究非常有必要。

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