解決房地產(chǎn)市場問題需“下決心”

國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)積極財政政策要更加積極、穩(wěn)健貨幣政箢要松緊適度后，資金借道流向房地產(chǎn)的擔憂之聲再起。

對此，7月31日召開的中央政治局會議給予明確回應(yīng)：下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲。其中，“下決心”三個字體現(xiàn)了決策層對任務(wù)艱巨的清醒認識，更體現(xiàn)出迎難而上的態(tài)度。而相較以往“遏制房價過快上漲”的表態(tài)，“堅決遏制房價上漲”的措辭更為嚴格。未來調(diào)控只緊不松的預(yù)期得到強化。

當然，相比態(tài)度，更重要的是可落地的政策。本次中央政治局會議也明確了政策措施。

一是堅持因城施策，促進供求平衡。

因城施策的大背景是本輪房地產(chǎn)的分化格局。在本輪較長的調(diào)控周期中，伴隨著一線監(jiān)管從嚴、熱點二線城市推出一系列人才競爭稻便捷落戶政策以及三四線城市棚改政簫和監(jiān)管政策相對較松，導(dǎo)致樓市出現(xiàn)明顯分化——一線城市房價相對平穩(wěn)，二線城市出現(xiàn)了一二手房價倒掛，三四線城市在一段時間內(nèi)領(lǐng)漲。

應(yīng)當說，出現(xiàn)這種情況盡管有“補漲”因素或部分地區(qū)政策窗口期帶來的紅利效應(yīng)，但已有不少分析人士提出警告：這種趨勢與人口流動的方向相悖，且部分地區(qū)缺乏高效的產(chǎn)業(yè)支撐，房價持續(xù)上漲背后的主要推手是地方政府高漲的土地出讓熱情、部分違規(guī)流入樓市的投機資金。新華社也發(fā)文提示，要謹防三四線城市房地產(chǎn)市場成為新的風險聚集地。

在這種情況下，本次中央政治局會議盡管重申了去杠桿、去產(chǎn)能和補短板，但并未再提及“去庫存”，而是強調(diào)了“促進供求平衡”。必須提醒的是，這種平衡顯然不是短期投機或市場熱點推高需求后，就加緊賣地建樓賣房，而是避免短視行為，提供適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)的供應(yīng)。例如，一線城市和部分熱點二線城市剛需強勁，但是價格已經(jīng)處于相對高位，應(yīng)思考如何通過加強建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房、租售并舉的機制解決剛需，疏導(dǎo)需求：三四線城市則不可一概而論，必須根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟支撐的力度和未來的發(fā)展前景，保持合理的住房供應(yīng);同時，要堅決堵住社會投機資金，避免“短期過熱”而盲目增加供應(yīng)，走上“過剩”老路。

二是合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

整治市場秩序之舉已經(jīng)開展。中央政治局會議召開的當天，廣東深圳發(fā)布了規(guī)范樓市的新政《深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土委等單位關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，針對當前市場上存在的假離婚購房、以法人單位的名義投機炒房等市場亂象進行精準打擊。

今年6月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)都會同中宜部、公安部等部委，聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、南京等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，重點包括投機炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告4個方面。隨著“堵漏洞”政策不斷出臺，試圖“鉆政策空子”之舉將難以遁形。

而這種堅決整治本身就是一種強信號，是一種預(yù)期引導(dǎo)。在6月份70個大中城市房價環(huán)比漲幅出現(xiàn)擴大跡象、穩(wěn)增長政策帶來的慣性預(yù)期下樓市升溫苗頭初現(xiàn)時，本次中央政治局會議的堅決表態(tài)，不僅是此前調(diào)控思路的延續(xù)，更是對市場猜測的回應(yīng)，是對觀望者的預(yù)期引導(dǎo)。

三是加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制建設(shè)一直在推進。2015年3月1日施行的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，即被視為改革的先手棋，不僅借此保證交易的透明性和安全性，同時扭轉(zhuǎn)我國不動產(chǎn)登記長期存在的“九龍治水…‘政策多門”行政管理痼疾，摸清我國樓市的真正“家底”，為日后設(shè)計政策方向、制定辦法與有效執(zhí)行打下基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)稅正是被寄予厚望的調(diào)控機制之一。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人？月16日在國新辦新聞發(fā)布會上表示，中央下一步將加強和完善宏觀調(diào)控，同時，從供給側(cè)進一步發(fā)力，加快推進房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措。可以看到，盡管相關(guān)政策還未落地，但結(jié)合國情制定適合當前形勢，同時具有長效調(diào)控能力的房地產(chǎn)稅政策的探討和分析一直沒有停歇，且仍是長效調(diào)控機制建設(shè)的重要一環(huán)。

與購房市場同步構(gòu)建的還有租房市場的調(diào)控機制。除了規(guī)范中介經(jīng)營、建設(shè)長租房外，一系列相關(guān)支持性政策也在穩(wěn)步探索中。住房租賃專項債券、REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）等金融產(chǎn)品也在配套成型，成為租售并舉、建設(shè)多層次住房體系的重要助力。

總之，無論是短期的嚴格打擊投機性需求、整治市場秩序之舉，還是中長期的供需平衡探索與調(diào)控制度建設(shè)，中央的“下決心”要轉(zhuǎn)化為跨區(qū)域的差異化調(diào)控、跨部門的協(xié)同努力、跨周期的長遠規(guī)劃。在差異化、多元化的選擇面前，一個共同的警示是，如果仍寄希望于監(jiān)管政策的放松或重現(xiàn)過去10多年來的樓市“神話”，恐將面對不可承受之重。