房地產公司轉型的財務可行性研究

摘 要：我國的房地產行業經過了改革開放之后的幾十年經濟高速發展、市場的旺盛需求后，進入了發展緩慢期，再加上國家對房地產行業的相關限制政策、房價高導致的購房需求減少等，我國的房地產產業受到了嚴峻的發展壓力。無論是住宅、商業地產亦或是科技工業地產，都面臨著轉型的問題，如何更好的適應當下和未來市場的挑戰，獲得可持續發展的動力，都是這些房地產企業需要思考的問題。

關鍵詞：房地產轉型；財務可行性分析；輕資產化

引言

房地產輕資產化為這些房地產企業的轉型提供了一條新的轉型路徑，實現房地產企業輕資產化也能更好的適應未來市場的競爭。這類企業在財務資源上有固有的優勢以及市場機會，企業可以在市場轉型過程中抓住這些優勢，將這些優勢運用到向輕資產轉型中，更好的幫助企業完成輕資產轉型。

一、房地產企業轉型路徑分析-輕資產化轉型

（一）房地產企業輕資產化轉型動因

隨著現代商業競爭的加劇，企業之間的競爭已經從傳統的產品之間的競爭轉向商業模式的競爭。輕資產商業模式主要細分為三種具體的模式，第一種是基于品牌的輕資產運營，最著名的企業就是耐克；第二種是以知識產權為核心的企業，比如微軟、可口可樂；第三種是類金融企業，比如阿里巴巴、沃爾瑪等。

房地產企業實行輕資產化轉型的主要動因有三方面：首先，外部環境變化需要企業轉型。隨著房地產行業發展的成熟，各公司不可避免的要加入激烈的成本競爭，房地產行業的特點是重資產發展模式，這種模式成本投入大，生產周期長，導致資本回收率慢，所以，企業需要向輕資產化轉型來應對更加激烈的競爭環境。其次，房地產企業需要提升自身的競爭能力。房地產企業過去的重資產模式行業發展初期，由于需求大于供給，企業可以通過快速大量的交易實現資本回收，而隨著行業的發展成熟，資本的回收速度減慢，企業需要重新集中資源進入新的行業，而知識經濟與網絡經濟時代發展特征就是朝著輕資產化模式轉變，利用外部各種資源實現企業的戰略目標，進而提升企業的競爭能力。最后，尋找新的商機維持企業可持續發展需要企業轉型。隨著行業的發展，競爭對手的增多，企業產品和業務的市場趨于飽和，利潤增長空間有限，企業需要拓展自己的業務范圍，尋找新的商機，而企業向輕資產化的轉型則為企業提供了一種新的發展戰略。

（二）萬達集團輕資產化轉型案例分析

隨著地產行業轉折點的到來，作為國內商業地產龍頭的萬達集團提出了轉型的決策，集團提出了向輕資產化轉型的戰略，提升服務業、文化娛樂產業在集團的業務比重，將發展重心轉向文化、旅游、服務和金融這些產業，去地產化成為此次萬達轉型的關鍵概念。

萬達提出的輕資產化戰略主要是打造萬達品牌，以品牌為核心資產，萬達將只負責廣場的選址、設計、招商和管理，憑借其他渠道的投資來建設運營萬達廣場。萬達將建立、突出品牌形象，打造專業化商業服務品牌，利用品牌吸引多渠道的投資，這樣萬達將會大大降低運營成本，提升競爭優勢。萬達向輕資產化轉型，也是看到了中小城市的發展機遇，而輕資產化的萬達將更容易進入中小城市。萬達廣場的建立為萬達院線、萬達娛樂場所的發展提供了平臺，而目前萬達影院發展迅速，已經成為萬達集團的一大重要增長產業。萬達的輕資產化戰略轉型將打造多元化的產業，包括萬達商業地產、萬達院線、萬達高星級酒店以及旅游類產業，這種轉型將豐富萬達的商業模式，獲得多元化產業的收入，降低了企業的發展風險。

二、房地產公司輕資產化轉型的財務可行性研究

（一）房地產企業輕資產化轉型財務資源SWOT分析

S： strength（競爭優勢）

房地產企業在財務資源方面具備的優勢主要有：已有地產資源和土地資源，雄厚的資金優勢以及良好的資金運營能力。首先，房地產企業擁有大量的地產資源和土地資源，形成了規模效應，各類地產遍布一二線城市，占據了市場，這些資源為房地產企業提供了收益來源，一方面穩定的收益為企業提供現金流，助力企業的日常運營和新項目開發，另一方面，這些資產也使得房地產企業擁有良好的融資能力，合理的抵押貸款和各類融資方式為企業帶來資金，幫助企業進行輕資產轉型。其次，房地產企業擁有雄厚的資金優勢，由于開發項目有明確的工期要求，這類企業一般都比較注重資金周轉率，以及良好的銀行關系，注重銀行融資創新，這些企業的財務管理水平較高，對資金的管理已經相對成熟，風險控制能力較強。最后，房地產企業擁有良好的資金運營能力，成熟的融資和投資能力，高效的資本運作能力為這類企業進行多項目開發提供支持，而輕資產轉型正需要利用少量的資金進行大規模項目開發，運用企業的品牌或者其他效應進行收益，這樣的模式有助于企業減少依賴傳統的重資產形式進行收益，有利于房地產企業實現全面可持續發展，這樣的其資產模式轉型需要企業擁有成熟完善的資金運營能力，這是房地產企業的重要優勢。

W： weakness（競爭劣勢）

房地產企業在財務資源方面的劣勢主要是項目周期較長，資金回收率低，這就導致企業缺少足夠的現金流，而資金鏈的穩定是房地產企業運營的關鍵，因為在建設項目中需要的資金量非常龐大，現金流不穩定不利于企業的日常運營。此外，房地產企業還面臨著融資難的劣勢，隨著國家宏觀調控的加強，商業銀行開始減少對房地產行業的貸款，再加上房地產行業傳統的重資產模式中用土地使用權來做抵押進行融資，而土地資源的價值增長放緩，導致融資費用增長，引起房地產企業融資困難。

O： opportunity（機會）

房地產企業在財務資源方面的機遇主要是在土地獲取上保持高速發展態勢，儲備項目、潛在項目較多，把握二三線市場，優先進入，掌握第一進入者優勢，在融資方面，掌握更多的融資渠道和融資方式，豐富資金來源。在商業地產項目上把握消費者對配套項目的需求，比如休閑娛樂項目，在商業地產中增加休閑娛樂體驗業態，延長消費時間，或者增加商務功能、旅游等配套設施。此外，房地產企業可以抓住不同的細分市場，擴大市場份額，同時完善自身的資金管理水平，將資金運用到合理的項目中，把握投資機會，多渠道提升企業的經營效益。

T： threat（威脅）

房地產企業在財務資源方面受到的威脅主要是伴隨著過去高速擴張拿地，企業的資金鏈偏緊，依靠銷售現金流市場的波動就會造成潛在的威脅，這些企業過去習慣依靠銀行，這樣過度依靠銀行的信貸，無法保證這些長期待遇的長期可持久性。房地產行業的一些項目在某些地區已經飽和，經營發展進入了微利潤時代，再加上國內外競爭對手的擠占份額，企業面臨的競爭更加嚴峻，成本難以下降，利潤不斷下降，導致企業經營效益面臨著降低的威脅。比如某些高檔酒店項目，在一線城市已經飽和，再加上國外品牌進入，導致國內房地產企業在該類項目上的威脅更加嚴重，而二三線城市又缺乏對高級酒店的消費能力，房地產企業的威脅無法忽視。

（二）房地產企業輕資產化轉型建議

通過對房地產企業的財務資源方面的swot分析，這類企業選擇進行輕資產轉型來應對市場競爭和獲得可持續發展。房地產企業輕資產轉型可以從以下幾方面探索：第一，借助固有資源優勢助力企業輕資產轉型；第二，企業進行多元化發展，拓展新的發展領域，借助互聯網技術提升企業的項目創新能力；第三，企業積極拓展融資途徑，建立行業聯盟，同合作伙伴共擔風險，將融資部分交予專門的融資伙伴進行，房地產企業專注于進行項目開發、建設、品牌管理和項目運營等，此外，企業可以積極探索更多的融資方式，提高企業的融資創新能力。

三、結論

房地產企業在財務資源上有固有的優勢和新的市場機會，企業可以在市場轉型過程中抓住這些優勢，將這些優勢運用到向輕資產轉型中，更好的幫助企業完成輕資產轉型。但是，也要考慮到這類企業的財務劣勢和威脅，做好應對措施，盡可能減少風險。房地產企業向輕資產轉型過程中應該積極提升企業的綜合能力，利用財務資源優勢幫助企業在轉型中完善資金運營能力和財務管理能力，從而使得房地產企業在新的市場時期獲得可持續發展能力。

參考文獻：

[1]龐小利.基于財務管理的房地產企業資產運營模式轉型分析[J].中國商論，2016，（25）：25-26.

[2]唐將偉.經濟新常態下房地產企業的轉型——以萬科為例[J].財經界，2015，（12）：121.

作者簡介：

姜玉蓉，青島上流建設集團股份有限公司。