“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的變化及對財務(wù)報表、財務(wù)指標(biāo)的影響

摘要：近年來，營業(yè)稅和增值稅一直是我國的主要稅種，二者同時存在，共同促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對國家的財政收入也做出了巨大的貢獻(xiàn)。然而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化，我國的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢也隨之發(fā)生了變動，二元稅制已經(jīng)無法滿足當(dāng)前國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。政府為了改善經(jīng)濟(jì)態(tài)勢，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，頒布了“營改增”的政策，全面深化我國稅務(wù)體制的改革。本文主要針對“營改增”政策推行之后，房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理方面有何改變，以及“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)報表和財務(wù)指標(biāo)的影響進(jìn)行了探究和分析。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);會計處理;財務(wù)報表;財務(wù)指標(biāo)

“營改增”是稅制體制改革策略，關(guān)系到社會上許多行業(yè)的發(fā)展。目前，我國營業(yè)稅改增值稅的區(qū)域范圍不斷擴(kuò)展，改革力度不斷強(qiáng)化，營改增的影響范圍涵蓋了房地產(chǎn)、交通運(yùn)輸、信息服務(wù)等各個行業(yè)。2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)正式被歸入“營改增”的試點區(qū)域。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融、建筑等諸多行業(yè)密切相關(guān)，相互影響。目前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)的稅負(fù)情況日益嚴(yán)重，而房價的不斷提升已經(jīng)逐漸超出了人們的購買能力，房地產(chǎn)商開發(fā)項目的意愿受到了沖擊。因此，“營改增”政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響受到了人們的廣泛關(guān)注。

一、“營改增”概述

簡單來說，營改增就是將營業(yè)稅改為增值稅。自上世紀(jì)九十年代以來，我國一直實行的是營業(yè)稅與增值稅共同存在的稅制體系，但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，這種兩者兼存的稅制結(jié)構(gòu)已經(jīng)與我國的經(jīng)濟(jì)形勢產(chǎn)生了偏離，對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體系來說，這種稅務(wù)體制存在嚴(yán)重的不合理性。兩種制度同時實行對增值稅的抵扣產(chǎn)生了不利影響，同時也使得稅務(wù)種類的區(qū)別變得不夠清晰，使給稅務(wù)的征收和管理部門工作增加了難度。更重要的是這種二者共存的稅制體系遏制了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不利于我國市場經(jīng)濟(jì)的多樣化。在這種形勢下，營業(yè)稅向增值稅的改革是必然趨勢。

營業(yè)稅改為增值稅的目的是有效調(diào)整我國的稅制體系，提升稅制的合理化，減少企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)企業(yè)動力，加速我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的成功轉(zhuǎn)型。然而，有些企業(yè)在順應(yīng)營改增的體制改革后，因為企業(yè)自身的管理水平級較低和管理制度的不完善，其企業(yè)稅負(fù)不但沒有得到有效降低，反而出現(xiàn)了升高的趨勢。因此，企業(yè)一定要深化研究營改增政策，結(jié)合自身情況，合理改善企業(yè)管理體制，增強(qiáng)管理水平，才能有效降低整體稅負(fù)。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的變化

房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，在我國的市場經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了重要的地位。本章主要針對“營改增”后房地產(chǎn)行業(yè)會計處理的變化進(jìn)行了分析。

“營改增”政策的出發(fā)點是合理改善稅制結(jié)構(gòu)，改進(jìn)增值稅的抵扣體制，重點解決重復(fù)征稅的問題。由于營業(yè)稅向增值稅轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)在支付相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)費(fèi)用時，按照規(guī)定應(yīng)該繳納進(jìn)項稅額，項目獲得營業(yè)收入時也需繳納銷項稅額，在進(jìn)行營業(yè)稅金及附加的統(tǒng)計時，取消了應(yīng)交營業(yè)稅的計算。營改增政策避免了稅收的重復(fù)征收現(xiàn)象，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，大大減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)情況。房地產(chǎn)企業(yè)因此每年可以節(jié)約出大量的資金，用于招收人才和改善設(shè)施等方面，可以有效加強(qiáng)科研團(tuán)隊的建設(shè)以及經(jīng)營和管理模式的完善。

三、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的影響

“營改增”作為一項稅制改革內(nèi)容，直接受到影響的就是企業(yè)的財務(wù)狀況，本章主要就“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的影響進(jìn)行了闡述。

（一）“營改增”對利潤報表的影響

國家推行“營改增”政策后，由于企業(yè)需要繳納的增值銳性質(zhì)變成了價外稅，要在銷售獲取的款項中除去，所以企業(yè)的資金進(jìn)項會相對降低。“營改增”施行后，企業(yè)通過購取物品與獲得勞務(wù)的進(jìn)項稅額能夠進(jìn)行互相抵扣，企業(yè)的運(yùn)營成本會得到降低。而且，“營改增”之后營業(yè)稅取消，全面向增值稅過渡，所以房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)金額會大幅減少。綜合以上幾點，“營改增”政策會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的總體利潤降低，凈利潤減少。

（二）“營改增”對資產(chǎn)負(fù)債報表的影響

由于房價、建筑原料的價格以及勞務(wù)價格等都基本保持不變，貨幣資金以及應(yīng)收的賬款也不變。另外，“營改增”后增值稅進(jìn)項稅額可以進(jìn)行抵扣導(dǎo)致房地產(chǎn)商的開發(fā)成本大幅降低，相應(yīng)的庫存的房屋成本減少，存貨量降低，最后導(dǎo)致流動資產(chǎn)合計降低。另一方面，由于稅制改革之后應(yīng)交的增值稅少于稅制改革之前的營業(yè)稅，而且稅制改革后利潤的降低導(dǎo)致應(yīng)交所得稅的降低，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交的稅務(wù)總金額降低，流動負(fù)債減少。

（三）“營改增”對現(xiàn)金流量報表的影響

由于銷售產(chǎn)品獲取的收入不變以及購買商品和接受勞務(wù)工作支付的現(xiàn)金均不變，而企業(yè)經(jīng)營過程中支付的各種稅務(wù)金額提升。因此，經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量凈額降低。投資與籌資兩者的流動現(xiàn)金不受影響，現(xiàn)金和現(xiàn)金等物價凈增加額減少。

四、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的影響

本章主要分析了“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的影響。

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)能力的影響

企業(yè)的營運(yùn)能力是指企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)營運(yùn)活動的效率高低以及所獲得的收益大小。存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率等都是一個企業(yè)營運(yùn)能力的外在表現(xiàn)指標(biāo)。“營改增”政策推行后，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入的減少額度大于存貨、流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)的減少額度，所以“營改增”會使房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)能力會降低。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力的影響

一個正常運(yùn)轉(zhuǎn)的企業(yè)通常都會有長期和短期的債務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)由于其經(jīng)營活動的獨(dú)特性，融資活動是房地產(chǎn)企業(yè)重要的業(yè)務(wù)之一，借款是融資的常見手段，借款的同時就會導(dǎo)致債務(wù)的產(chǎn)生。而企業(yè)的償債能力的外在表現(xiàn)指標(biāo)包括資產(chǎn)負(fù)債率和流動比率等。稅制改革后，房地產(chǎn)企業(yè)的流動負(fù)債和總負(fù)載都會相對降低，流動資產(chǎn)以及總資產(chǎn)也會相對降低，但是由于前者的降低額度要小于后者，所以，“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力得到了增強(qiáng)。

（三）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響

一個企業(yè)通過正常的經(jīng)營手段和經(jīng)營策略，最終獲得利潤的能力被稱為企業(yè)的盈利能力。盈利能力是衡量房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)績效的主要指標(biāo)，對企業(yè)的市場競爭力有重要的影響。盈利能力包括企業(yè)的凈資產(chǎn)收益、總資產(chǎn)收益等都是企業(yè)盈利能力的外在表現(xiàn)指標(biāo)。而由于“營改增”政策的影響使得房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤和利潤總額的降低量小于凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)的降低量，所以，“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力會得到增強(qiáng)。

五、結(jié)語

綜合所述，“營改增”政策施行之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表沒有取得改善，通過財務(wù)指標(biāo)在“營改增”前后表現(xiàn)的對比，得出“營改增”導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)能力降低，同時也會增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)償還能力和利潤獲取能力。從另一個角度看，“營改增”政策有效地解決了我國部門稅務(wù)重復(fù)征收的問題，同時也完善了增值稅抵扣規(guī)則，有力促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響表現(xiàn)在諸多方面，企業(yè)應(yīng)該綜合考慮，仔細(xì)分析，快速適應(yīng)稅制體制的改革。

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作者簡介：

蔡建能（1979-），男，漢族，福建漳州市人，本科，中級會計師，廈門東旭啟德置業(yè)有限公司財務(wù)總監(jiān)，研究方向：房地產(chǎn)財務(wù)會計。