基于層次分析法的房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價研究

摘要：考慮到計劃經(jīng)濟(jì)體制受到長期的約束，而我國在房地產(chǎn)的投資方面經(jīng)歷時間不長，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價體系沒有建立完善，而且因為房地產(chǎn)投資的金額數(shù)量都很大，所對應(yīng)的風(fēng)險也同時變高，在投資的時候要保證避免太大的風(fēng)險，就需要建立科學(xué)的投資評估體系。對財務(wù)的評估要運用相關(guān)的指標(biāo)與方法，將層次分析法融入評估體系中，可以以搭建評價模型的方式來提高財務(wù)評價的精確性。筆者通過層次分析法分析并研究房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價分析模型的搭建。

關(guān)鍵詞：層次分析法;房地產(chǎn)投資項目;財務(wù)評價

一、房地產(chǎn)項目投資概論

按照項目的具體用途，將投資房地產(chǎn)的項目劃分為以下幾種：1.工業(yè)類項目投資;2.商業(yè)類項目投資;3.住宅類項目投資;4.地產(chǎn)投資。

（一）工業(yè)房地產(chǎn)項目投資

工業(yè)化的城市和大城市的工業(yè)開發(fā)區(qū)是工業(yè)房地產(chǎn)項目投資的主要集中地，與當(dāng)?shù)氐墓I(yè)經(jīng)濟(jì)同步進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

（二）商業(yè)房地產(chǎn)項目投資

這類型的投資方向主要是對商業(yè)用地和辦公用地進(jìn)行房地產(chǎn)投資，主要以出租經(jīng)營為重點，經(jīng)濟(jì)的收益高，但風(fēng)險也同樣很高。

（三）住宅類房地產(chǎn)項項目投資

別墅、普通商品房和高檔公寓等類型是住宅類房地產(chǎn)項目的主要投資方向。其主要是對人們的基本住房需求進(jìn)行滿足，同時也是對人類生存穩(wěn)定發(fā)展的必要條件之一。因為人口的數(shù)量比較穩(wěn)定，對住宅房地產(chǎn)的需求通常而言也是比較的穩(wěn)定。住宅房地產(chǎn)也是我國目前的主要房地產(chǎn)投資類型。

（四）地產(chǎn)投資

地產(chǎn)的投資主要是通過開發(fā)商購買土地，在對土地進(jìn)行買賣的過程中利用升值的差價而賺取經(jīng)濟(jì)收益，其中投資形式包括產(chǎn)業(yè)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等，當(dāng)前我國非常熱門的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)非常多的都是包含在這類型當(dāng)中。想要獲得土地主要通過項目進(jìn)行開發(fā)時用競拍的方式，再對土地進(jìn)行改造和建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施等，進(jìn)行配套的建設(shè)，最后經(jīng)過企業(yè)進(jìn)行出租和轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)項目投資評價指標(biāo)體系設(shè)計原則

通常的指標(biāo)體系投建都要遵循可比性、前瞻性、可行性、科學(xué)性、系統(tǒng)性等原則，這些原則在房地產(chǎn)項目投資指標(biāo)體系構(gòu)建中也同樣存在。

第一，系統(tǒng)性。幾十個不同的指標(biāo)組成了復(fù)雜的房地產(chǎn)項目投資評價指標(biāo)體系，在對指標(biāo)體系進(jìn)行設(shè)計的時候，要對各個方面之間的關(guān)系進(jìn)行梳理，防止指標(biāo)重復(fù)的問題時，也保證了全面性的對問題進(jìn)行分析。

第二，科學(xué)性。指標(biāo)體系中的科學(xué)性是作為指標(biāo)體系的基本條件，科學(xué)性的去分析各個指標(biāo)對目標(biāo)的作用就是構(gòu)建指標(biāo)體系的目的所在，評價指標(biāo)體系如果構(gòu)建的不科學(xué)合理，不僅得不到準(zhǔn)確的評價結(jié)果，而且還會給決策者帶來錯誤的引導(dǎo)，導(dǎo)致投資項目沒有達(dá)預(yù)期的目的。

第三，可行性。指標(biāo)體系的基本要求就是具有可行性，指標(biāo)體系如果都不具備可行性，構(gòu)建指標(biāo)體系就根本沒有意義可言，在構(gòu)建指標(biāo)體系的過程中，要確保符合理論的要求，同時也要結(jié)合現(xiàn)實的具體情況，保證可以具體的實行。

第四，前瞻性。通過過去的各個方面的數(shù)據(jù)指標(biāo)，將數(shù)據(jù)的變化規(guī)律，然后根據(jù)規(guī)律的基礎(chǔ)上對項目的風(fēng)險和效益進(jìn)行預(yù)測，這就是投資評價指標(biāo)體系的設(shè)計以及投資綜合評價模型構(gòu)建的目的所在，因此在構(gòu)建指標(biāo)體系過程中，要將未來可能會發(fā)生的風(fēng)險都總結(jié)進(jìn)指標(biāo)體系當(dāng)中。

第五，可比性。不可以進(jìn)行比較的風(fēng)險指標(biāo)體系不能夠普遍適應(yīng)大部分情況，構(gòu)建的指標(biāo)體系也很難進(jìn)行大規(guī)模的運用，構(gòu)建指標(biāo)體系要總結(jié)各個項目之間的共同點，同時也要表達(dá)不同的的時間里統(tǒng)一的項目的變化情況。

三、以層次分析法為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價分析模式的構(gòu)建

（一）層次分析法概述

第一，相關(guān)的原理。在分析復(fù)雜性的問題的時候，采取定量模型的辦法進(jìn)行分析，其中的相應(yīng)定性因素會相對很多，決策者在進(jìn)行選用的過程中會受到自身主觀因素的影響。

第二，其分析法的特點、思路以及形狀。在形狀方面，依據(jù)在層次分析法的基礎(chǔ)下，其形狀與樹形的結(jié)構(gòu)基本相同，不同的地方在于層次分析法本身就包括樹形結(jié)構(gòu)這個形式。

（二）層次分析法的具體步驟以及綜合評價模型的搭建

1.具體步驟

第一，在對問題進(jìn)行確認(rèn)的前提下，進(jìn)行構(gòu)建層次化結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)構(gòu)建出矩陣判斷體系，然后使用數(shù)學(xué)的辦法對次序進(jìn)行計算然后排除，對向量的判斷以及對矩陣最大特征值進(jìn)行實現(xiàn)。要對層次分析過程進(jìn)行匯總，要實現(xiàn)構(gòu)建數(shù)值矩陣判斷和決策判斷的定量化，可以實施一至九刻度法（表1所示）;第二，通過規(guī)范幾何法和集合平均法進(jìn)行計算，對矩陣異質(zhì)性判斷的實現(xiàn);第三，使層次的實現(xiàn)科學(xué)合理的總排序。

2.綜合評價模型的搭建

第一，分析項目層次的構(gòu)造。首先要構(gòu)建出在研究問題的基礎(chǔ)上的遞接層次結(jié)構(gòu)，接著，根據(jù)其作為基礎(chǔ)，對層次的結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的分析，下圖1可以清楚的表達(dá)對應(yīng)的目標(biāo)層次分析模式。第二，構(gòu)建房產(chǎn)項目兩個兩個組合的矩陣判斷模式，并且在這個基礎(chǔ)上對層次總排序和層次單排序進(jìn)行分析，而且要對相對應(yīng)的矩陣判斷是否相同進(jìn)行檢查。第三，對結(jié)果進(jìn)行分析。當(dāng)相同性可以滿足要求的時候，要實現(xiàn)制定出最佳的投資方案，可以依據(jù)總排序和單排序得出的結(jié)果來對問題進(jìn)行定量分析，以科學(xué)有效的決策來對投資目標(biāo)加以保證。

四、 結(jié)語

綜上所述，在關(guān)于房地產(chǎn)的投資項目里，在對該投資項目里所有包含的特點進(jìn)行充分考慮前提下，想要要完成達(dá)到投資的預(yù)期目標(biāo)的方向，就要生成科學(xué)的投資方案作為基礎(chǔ)。而從財務(wù)評價方面進(jìn)行分析，構(gòu)建綜合評價模型可以用層次分析法來完成，根據(jù)完善的指標(biāo)體系為指導(dǎo)來完成科學(xué)的計算和分類，然后以構(gòu)建矩陣判斷的辦法來獲得層次總排序和層次單排序，并以相關(guān)的計算體系來分析問題、解決問題，能夠提供有效的保障為房地產(chǎn)投資實現(xiàn)科學(xué)投資的方案，從而一方面可以避免投資的風(fēng)險。

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作者簡介：劉迪，深圳市鑫雅豪智能科技股份有限公司。