“營改增”對房地產業稅負與財務影響

摘要：我國經濟體系的建設正在逐步完善，相應的制度也進行了創新改革，在稅收政策上，國務院等相關部門結合我國當前社會經濟的發展形勢，對稅收制度進行了改革，其中一項重要的決策就是將營業稅改征增值稅，“營改增”最主要的特點就是減少企業的重復征稅，在降低企業負稅的前提下提升企業的經濟發展效益。“營改增”政策的實施，對我國的房地產業也產生了較大的影響，房地產行業相關的納稅人在稅負率上明顯降低，有效的緩解了以前稅務過高為企業帶來的壓力。本文通過對房地產稅負以及財務在營改增政策下遇到的問題進行分析，并提出一些合理改善措施，為房地產行業的持續發展做出一些貢獻。

關鍵詞：營改增;房地產業;稅負;財務

引言

稅收是穩定國家經濟發展的必要手段，政府部門可以通過稅收政策來實現一定時期內的市場經濟調節。近年來我國發展形勢較為穩定，進步速度也是非常快的，政府部門為更好的推進我國各大企業的經濟建設，在稅收政策上加大了扶持力度，國家對企業的稅收非常關注，特別是現在的房地產行業，其作為我國社會建設的中堅力量，對我國的長遠發展有著重要的影響。“營改增”稅收政策的實施，極大程度上減少房地產行業負稅壓力，但是在實際發展中，“營改增”政策對房地產稅負以及財務上都是有著較大影響的，遇到的一些困難問題仍不能很好的進行解決，如果房地產行業不能及時的調整，勢必會制約其自身的長遠發展。

一、“營改增”政策的意義

國家為了促進各行業的發展，通過改革稅收政策的措施來緩解企業負稅的壓力，在根本上來實現企業經濟收益的增加。現階段我國“營改增”政策的實施效果還是較為理想的，其具有的重要意義也漸漸的得到了體現。首先，“營改增”可以促進企業的轉型升級，在根本上減少企業重復納稅的可能，避免了負稅壓力過重而造成對企業發展的限制。特別是我國的房地產行業，其工程項目較大，所承擔的稅負壓力也就較大，“營改增”政策可以在一定程度上對這一現象進行緩解。再者，“營改增”政策能夠提升我國企業的競爭力，是對我國企業經濟體系的有效調節，房地產行業的稅負以及財務管理都頗受影響，其中有利有弊，房地產行業必須在此時做出有效的調整，合理應對財務中的問題，保障企業的最終利益。

二、“營改增”政策對房地產行業的影響

（一）“營改增”對房地產企業稅負的影響分析

稅收政策的改革，引領著房地產行業體系的轉變，“營改增”就是將房地產的稅收改為增值稅，其計算的根據是以增值額為主的，并且采用的是稅款抵扣的形式，將房地產項目已經繳納的稅款進行轉結，避免了房地產企業進行重復的二次納稅。就目前的發展形勢來看，“營改增”會在一定程度上加大房地產企業的開發成本，但是企業資金使用時都能取得專用發票就可以實現稅負的抵扣，在一定程度上完成房地產企業稅負率的降低，使得房地產企業的利潤收益仍是增加的。

（二）“營改增”對房地產企業財務的影響分析

“營改增”政策要求房地產項目的費用支出需要開設相應的發票，并以此來實現對增值稅的抵扣，因此在房地產項目的材料的采購環節上就造成了一定的限制。現階段要求采購費用必須開具抵扣增值稅的專用發票，而一些原材料供應商并不具備開具專用發票的能力，所以在供應商的選擇上就要及時的進行控制。這些發票的開設等都需要企業的財務部門進行處理，在一定程度上加大了財務部門的工作量，為財務部門造成了更多的壓力，如果稍有疏忽，就會出現房地產企業在繳納增值稅時無法進行抵扣，進而造成稅收壓力增大的問題，甚至會造成房地產項目投資成本的增加，減少企業的凈利潤。

（三）“營改增”對房地產業利潤的影響

（1）對“營業收入”項目的影響。營業稅是價內稅，房地產業的營業收入中包含營業稅稅款，但是增值稅是價外稅，房地產業的營業收入中不包含增值稅額，必須將含增值稅的收入，按照房地產業的適用稅率或征收率換算為不含稅收入，該變化會降低企業的利潤總額。

（2）對“銷售成本”項目的影響。“營改增”之前土地的成本、建筑安裝成本可以直接扣除;“營改增”之后，房地產企業如果購買的土地、建筑安裝費用取得增值稅專用發票，對應的進項稅額可以抵扣，那么企業必須對土地、建筑安裝費用進行價稅分離，按照不含稅的地價款和建筑安裝費用作為計算企業所得稅時扣除的銷售成本，該變化會提高企業的利潤總額。

（3）對“營業稅金及附加”項目的影響。第一，營業稅需要計入利潤表“營業稅金及附加”項目中，會降低企業的利潤總額;但是增值稅只需要計入資產負債表“應交稅費——應交增值稅”項目中，因此增值稅對企業的利潤總額沒有影響。第二，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加都需要計入利潤表“營業稅金及附加”項目中，但是這三項稅費計入的計稅依據會變化，所以會改變利潤總額。

三、房地產業應對“營改增”政策的改善措施

（一）應加強對“營改增”政策的認知，及時轉變觀念

政府部門頒布“營改增”政策是為了減少企業的負稅壓力，在根本上實現企業利潤收益的最大化，但是現階段房地產行業中，仍存在著許多的影響因素，如企業對新政策不完全了解，許多企業的賦稅關鍵仍存在傳統的模式中，如果管理者以及財務部門的觀念不能及時的進行轉變，就會造成房地產企業的財務管理質量跟不上，失去財務管理在稅負問題中的作用，進而為企業的負稅造成相當大的壓力，若是后續的稅務問題處理不當，就會大大提升企業的投資成本，不利于企業的長遠發展。為此現代的房

地產企業必須加強對“營改增”政策的認知，同時對相關的財務人員進行法律知識培訓，對“營改增”政策的內容充分的了解，及時的將賦稅觀念進行轉變，避免財務部門工作能力低下而給企業造成不必要的虧損。此外最重要的是企業應更加完善現有的財務管理體系，在房地產項目的每個環節中都加強對稅務方面的管理，對財務人員進行有效的監督與控制，是實現房地產企業提升收益的有效措施。

（二）加強納稅籌劃工作

在實行了“營改增”政策以后，房地產企業的投資成本也會發生相應的變化，為此財務部門在進行成本預算時，要根據納稅政策進行計算方式的轉變，避免預算與實際投資成本出現偏差，進而造成成本增加的問題。納稅的籌劃工作包括著增值稅的抵扣問題，對此在項目的材料采購上，要注意是否能開具抵扣增值稅的專用發票，同時避免少量多次的采購，因為此種采購方式不利于材料的統計以及成本的計算，同時還容易造成少開或漏開發票的問題。同時財務部門要做好房地產收入利潤的規劃，對價格進行合理的調控，保證房地產企業的根本收益。

（三）加強對發票的管理

“營改增”政策頒布以后，企業的納稅環節就需要更多的發票收據，稅收政策的改革，使得發票的種類也在發生著變化，房地產行業在后續的繳稅中，需要提交一些抵扣發票，并以此來實現稅負的降低。因此房地產財務部門要做好發票等收據的管理工作，避免企業出現重復納稅的現象，進而實現房地產行業的長遠發展。

四、結束語

總結上文可以發現，“營改增”會對房地產企業的投資成本造成影響，同時也會對營業收入造成一定的影響，在稅負問題上，房地產企業應該加強對“營改增”政策的認知程度，合理的轉變發展觀念，加強企業財務管理，特別是針對納稅問題，對企業納稅做好統籌規劃，做好投資成本的預算工作，同時對房地產項目的定價等及時的做出調整，必要時可以在企業內實現稅負轉移，使企業最終的利益得到保障。房地產企業的財務部門必須做好財務管理工作，特別是對項目建設中的發票管理，因為“營改增”政策對房地產負稅時是有一定的抵扣性，加強對發票的管理可以避免在后續稅務的扣除中無法抵扣的現象，也是當前房地產行業負稅較多的關鍵因素。財務管理工作質量的提升，是實現房地產企業負稅率降低的必要途徑，如此才能實現房地產行業的持續穩定發展。

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作者簡介：龔云霞，江蘇潤海置業有限公司。