我國城市老年住房發展存在的問題及對策分析

摘 要：隨著我國老齡化程度的不斷加深，老年人口的快速增長和現有住房模式的不適應將引發巨大的適合老年人生理特點和特殊要求的老年住房需求。本文分析了目前我國城市老年住房的現狀，指出了老年住房發展過程中存在的問題，并在此基礎上提出了相應的對策建議。

關鍵詞：老年住房；問題；對策

基金項目：天津天獅學院人文社科研究項目“老齡化背景下天津市老年住房發展模式研究”（K16016）。

一、我國城市老年住房的現狀

（一）自有性老年住房

自有性老年住房主要指老年人居住在自己家中，依照和子女居住的分離程度又可以分為合住型、獨住型和鄰居型。受傳統觀念和經濟狀況等因素的影響，自有性老年住房在我國老年人住房模式的選擇上占較大比重，這種模式使老年人能夠居住在自己熟悉的環境中，得到家人的直接照顧，具有較好的情感歸屬。同時，近些年政府也在加大投入建設養老配套設施，覆蓋的老年群體逐步增大，使老年人居住在自己家中也能享受到相應的上門醫療和護理服務。

（二）福利性老年住房

福利性老年住房主要是帶有福利或公益性質的養老院、福利院等養老機構，政府會給予一定的優惠政策或者補貼。雖然敬老院等養老機構也有一定的經營行為，在一定程度上會考慮收入和支出平衡的問題，但主要是針對社會弱勢群體開辦的，相對入住費用較低，目前居住福利性老年住房中的老人主要以孤寡老人、健康狀況較差、需要專門護理的老年人為主。

（三）經營性老年住房

經營性老年住房是指能夠滿足老年人需求的，在設計和功能上符合老年人生理和心理需要的，以市場為主導的老年住房。經營性和老年住房是經營性老年住房的兩個基本要素，其中經營性指的是區別于傳統的自有住房，這種住房由開發商建造，通過出租或者出售提供給老年人；老年住房主要指的是專門服務于老年人的老年公寓和老年社區。經營性老年住房在設計上考慮細致，配套上相對比較完善，在公寓或社區內能夠提供滿足老年人不同需求的服務，目前這種老年住房主要出現在一二線城市，比如北京的東方太陽城、上海的親和源等，主要入住對象是有一定經濟實力的老年人。

二、我國城市老年住房發展存在的問題

（一）社會保障制度不完善

我國的老年住房屬于養老范疇，與發達國家不同，我國的老齡化狀態屬于“未富先老”，在經濟發展還不發達時提前進入老齡化社會，且老年人口的絕對數量較大，社會保障制度和養老體系建設相對不完善，相關的法律法規還不健全，配套服務不能滿足現有的需要，較低的社會保障水平不能滿足老年人日益增長的養老住房需求，現有的社會保障制度未能給老年住房的建設和發展提供良好的經濟社會環境。

（二）自有性老年住房配套設施不健全

居家養老作為目前我國老年人養老模式的主要選擇，與之相適應的自有性老年住房面臨配套設施不健全的問題。現行的住宅體系在設計上對老年人的需求考慮不多，為老年人設計的設備設施不完善，如無障礙性設施、安全性的水電設施等配套設施均不健全。現有住房的適老性改造還不到位，不能滿足老年人一定的日常居住需求，新建住房也不能完全滿足人們對未來住房長遠和可持續發展的要求。

（三）福利性老年住房的數量不足、質量有待提高

隨著我國老齡化程度的加深，養老院、福利院等各種養老機構的需求急劇增加。一方面，我國福利性老年住房的數量不足，不能滿足現有老年人的居住需求；另一方面，在配套設施上，目前的福利性老年住房相關設施不完善，不能滿足老年人的養老需求，不能保證老年人晚年的生活質量。同時，對于這些養老機構所提供的養老服務質量也有待提高，服務人員的專業化程度較差，沒有統一的前期培訓和服務標準，目前所提供的服務也只能滿足老年人的基本生活和護理需求，對于老年人的心理健康和精神需求方面關注不夠。

（四）經營性老年住房發展緩慢

雖然在我國目前的國情下，自有性老年住房為老年人的主要住房選擇，但隨著老年人觀念的轉變和生活質量的提高，老年人的住房需求也呈現出多層次、個性化的改變，經營性老年住房可以成為老年住房體系中的一個主要補充，同時近些年經營性老年住房也越來越受到關注。但目前來看，我國經營性老年住房的發展較為緩慢，究其原因，一是雖然現有的經營性老年住房提供的服務和設施較為完善，但對老年人的經濟收入要求較高，目前只有少部分老年人能夠承擔此部分費用；二是經營性老年住房的開發涉及到土地、稅收、融資等多方面的政策，需要得到房管、民政、稅收等多部門的支持，政府相對支持力度不夠，手續相對較為復雜，對當地的經濟、城市發展和環境要求也較高。

三、我國城市老年住房發展的對策建議

（一）推進自有性住房的適老性改造

為了滿足我國老年住房的需求，根據我國國情，現階段應完善并推進多種住房模式并存。在自有性老年住房方面，對原有住宅應進行可持續改造，考慮到老年人生理機能的變化，應該有計劃的根據不同年齡段進行無障礙設施的改造，同時大力發展上門的生活和醫療護理服務及社區文化服務，以滿足老年人居家養老的需求。同時而考慮到我國老年人口基數較大，住房的適老性改造財力投入和工程量較大，政府應該制定計劃，分批次進行規劃改造，而在財力投入方面，也可以考慮將改造工程分等級進行，基礎性的改造費用由政府承擔，升級性的改造費用可由政府和個人共擔或由個人承擔。對于新建住房，應考慮到長久適用性，開發適合“老少居”或毗鄰而居的老年住房，家庭成員既有相對獨立的生活空間，又能進行互助，使家庭成員的居住需求和情感需求能夠同時得到滿足。

（二）提高福利性老年住房的數量和服務質量

對于福利性老年住房，考慮到目前養老院、福利院等機構的數量不能滿足現有老年人的需求，因此應繼續推進此類老年住房的數量，同時考慮到現階段對于純福利性老年住房投入的困難性，因此政府應倡導和鼓勵民營機構進入，可給予一定的優惠和補貼，促進此類老年住房的建設。同時也要制定相應的行業標準，在配套設施和服務上制定一定的標準，可對服務人員統一進行培訓，以提高服務質量，滿足老年人的需求。

（三）加大對經營性老年住房的扶持力度

在經營性老年住房的開發建設方面，政府應鼓勵開發商積極進行參與，同時在各部門之間進行協調，為經營性老年住房的建設提供一定的政策優惠，可以考慮國家、地方政府在立項、土地、融資等方面提供一定的優惠政策，如地方政府積極建立適老化基金、適老化項目在土地招標中優先考慮并享受一定的稅收優惠等。同時也應考慮到，在扶持經營性老年住房開發時也要規范市場秩序，應制定統一的行業標準、驗收標準和后期管理運營標準，使秩序和活力并存。此外還要注意對經營性老年住房開發風險的防范，如建立預警措施防范非正常退出，建立驗收和經營標準防止虛假售賣等情況的發生。

（四）鼓勵多主體共同參與，提高全社會的養老服務意識

在我國“未富先老”的國情下，單純依靠政府的力量解決我國老年人的住房問題存在很大的困難，因此應該動員全社會多主體的力量，共同參與到老年住房的發展建設中來，提高全社會的養老服務意識。對于政府，應該統籌把握，制定總體規劃和階段性目標，做好基礎保障建設并規范市場秩序，使老年住房能夠健康有序發展，同時應鼓勵企業和非營利性組織參與到老年住房市場中來，企業的積極參與能夠激發市場活力，促使多模式老年住房共同健康發展，以滿足老年人的需求。此外，還可積極鼓勵個人參與到養老服務中，進行義工服務，可制定類似德國推行的“儲蓄時間”計劃，既能提高個人的養老服務意識，又能為今后接受養老服務打下基礎。

參考文獻：

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[2]胡金榮，王丹.城市老年住宅產業發展軌跡分析[J].老齡科學研究.2016，（08）.

[3]上海市城市經濟學會課題組.經營性老年住房開發運營及相關政策研究[J].上海房地.2016，（02）.

作者簡介：

胡佳琪（1989-），女，漢族，河北省衡水人，碩士研究生，天津天獅學院經濟管理學院講師，研究方向：風險管理、信用管理。

朱衛娟（1988-），女，漢族，天津市武清區人，碩士研究生，天津天獅學院經濟管理學院講師，研究方向：公司金融，投資學。