新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀及對策分析

摘 要：隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的深入推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展壯大起來。房地產(chǎn)行業(yè)資金投入大，且周轉(zhuǎn)時期長，因此，科學(xué)的做好其財務(wù)管理工作是保證企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的有效基礎(chǔ)。在市場競爭日益激烈的形勢下，傳統(tǒng)的財務(wù)管理方式和方法必將呈現(xiàn)出與現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律不相適應(yīng)的地方，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，需確保其財務(wù)管理體系符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，只有這樣，才能保證資金收益，有效規(guī)避市場風(fēng)險，為企業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。

關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；現(xiàn)狀；對策

引言

在全球經(jīng)濟(jì)逐漸融合的新形勢下，房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大的發(fā)展空間和巨大的競爭壓力。企業(yè)只有不斷根據(jù)形勢發(fā)展需要進(jìn)行改革創(chuàng)新，不斷提升自身經(jīng)營管理水平，才能在激烈的市場競爭中博得一席之地。而財務(wù)管理作為企業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容，其管理質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營管理質(zhì)量。因此，企業(yè)需準(zhǔn)確把握國際國內(nèi)市場脈搏，不斷根據(jù)市場需要改進(jìn)和調(diào)整財務(wù)管理模式，才能提升企業(yè)的核心競爭力。

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理特點(diǎn)

（一）資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，在建設(shè)過程中，需要強(qiáng)大的資金支持才能保證其正常運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)從投入生產(chǎn)到工程竣工，建設(shè)周期長，因此資金回籠慢。房地產(chǎn)開發(fā)從拿地、設(shè)計到建設(shè)的各個環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金，整個過程所涉及的專業(yè)、部門、人員都非常多，且工程龐大，這些因素決定了房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的復(fù)雜性和高難度。同時由于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較少，一旦在財務(wù)管理時，如果因資金管理不善，決策失誤造成資金使用不合理，就無法保證工程的正常資金需求，導(dǎo)致工程處于停滯或無法繼續(xù)下去的危險。所以房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作是關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展的重要因素之一。

（二）財務(wù)風(fēng)險控制是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要手段

在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程中，經(jīng)常會由于國家稅收政策調(diào)整、市場波動及人員等因素的影響，使財務(wù)管理達(dá)不到預(yù)期的目的，進(jìn)而影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，從事房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理人員不僅要具備基本的財務(wù)管理技能，同時要有較強(qiáng)的風(fēng)險預(yù)測能力，并能根據(jù)不同的風(fēng)險類型采取有效措施進(jìn)行科學(xué)規(guī)避。有效進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測和控制是財務(wù)管理的重要工作內(nèi)容。

二、新形勢下我國房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度不健全

目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，大部分都缺乏完善科學(xué)的財務(wù)管理制度，這一問題的存在使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理缺乏規(guī)范性、嚴(yán)謹(jǐn)性。雖然有的企業(yè)建立了相應(yīng)的管理制度，但缺乏具體的管理措施，使得財務(wù)工作管理隨意性明顯，不規(guī)范，嚴(yán)重影響了員工的工作積極性和主動性。同時管理制度缺乏明確的總體經(jīng)營規(guī)劃，既限制了員工的發(fā)展，又不能為企業(yè)長期發(fā)展指明方向。另外財務(wù)管理制度可操作性差，使得財務(wù)分析無法真正發(fā)揮作用，進(jìn)而項(xiàng)目實(shí)施前就會缺少科學(xué)的可行性分析。

（二）企業(yè)成本管理不足

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，從項(xiàng)目規(guī)劃開始，到招投標(biāo)、購地、建設(shè)環(huán)節(jié)都離不開成本投入。目前我的經(jīng)濟(jì)形勢使得房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地使用權(quán)的過程中存在不合理現(xiàn)象甚至違規(guī)操作問題，在實(shí)際購地過程購地價格與實(shí)際成本存在較大偏差；同時在設(shè)計環(huán)節(jié)，由于設(shè)計人員缺乏對成本的精確計算和合理分析，影響工程招投標(biāo)書標(biāo)價，如對于合同風(fēng)險和糾紛的處理方式、賠償方式等界定不明顯，導(dǎo)致在后續(xù)施工時因責(zé)、權(quán)、利不明確增大成本投入，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受到損害。

（三）財務(wù)管理人員的素質(zhì)較低

財務(wù)管理工作本身就是一項(xiàng)既專業(yè)、又復(fù)雜的工作，鑒于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，對財務(wù)管理人員的要求相對更為嚴(yán)格。而現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)管理人員整體素質(zhì)參差不齊，其專業(yè)水平、風(fēng)險控制意識都明顯不足，缺乏相應(yīng)的管理經(jīng)驗(yàn)。在他們的頭腦里，傳統(tǒng)的財務(wù)管理意識仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，認(rèn)為做好賬目、管好資金、發(fā)發(fā)工資等就是財務(wù)管理工作，這些都為現(xiàn)階段財務(wù)管理工作埋下了質(zhì)量隱患。

（四）財務(wù)管理人員對風(fēng)險問題的重視度不高

目前我國眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，各個部門由企業(yè)主統(tǒng)一管理，由于復(fù)雜的工作關(guān)系、人際關(guān)系使得財務(wù)管理部門之間分工不明確，專業(yè)水準(zhǔn)低，導(dǎo)致在面對投資機(jī)會時，缺乏科學(xué)判斷，使得財務(wù)管理工作面臨高風(fēng)險狀態(tài)。在實(shí)際管理工作中，許多管理人員沒有意識到風(fēng)險控制的重要性，不能及時的預(yù)測風(fēng)險和有限控制風(fēng)險，一旦財務(wù)管理中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時，缺乏應(yīng)急處理能力和有效規(guī)避風(fēng)險能力，嚴(yán)重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)財務(wù)管理的發(fā)展對策

（一）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度

健全和完善的管理制度可實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理工作的規(guī)范、有序運(yùn)轉(zhuǎn)。因此企業(yè)需根據(jù)自身實(shí)際，建立全面的管理制度和科學(xué)的管理體系，以制度實(shí)現(xiàn)對人行為的規(guī)范化和約束力。一旦在財務(wù)管理工作中出現(xiàn)違紀(jì)或不規(guī)范操作行為，可依據(jù)管理制度有關(guān)規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的處理。另外，企業(yè)可借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和財務(wù)管理平臺數(shù)據(jù)處理技術(shù)，對企業(yè)的經(jīng)營狀況、資金使用規(guī)劃、財務(wù)管理效果等進(jìn)行分析和評估，進(jìn)而可根據(jù)評估結(jié)果對企業(yè)財務(wù)管理制度進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，重新核定企業(yè)財務(wù)規(guī)劃、管理模式等方面的工作，使企業(yè)財務(wù)管理制度更加實(shí)用化。

（二）加強(qiáng)成本管理

成本管理能力是影響財務(wù)管理質(zhì)量的重要因素，因此在財務(wù)管理工作中，要將成本管理工作作為財務(wù)管理工作的重點(diǎn)來抓。首先要根據(jù)工程實(shí)際情況，建立全面的預(yù)算管理體系。預(yù)算管理體系的建立要在充分做好市場調(diào)研，掌握市場價格走向的基礎(chǔ)上，對房屋的成本投入及未來房價銷售、利潤情況進(jìn)行綜合評估，以此實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)時期的成本核查和控制。其次強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部成本管理控制。建立和完善成本管理制度，明確部門及個人的相關(guān)責(zé)任和權(quán)力，通過對部門和員工進(jìn)行效益考核，對表現(xiàn)突出的個人和集體給以物質(zhì)獎勵和精神獎勵，做到獎罰分明，在企業(yè)中營造一種有效控制成本可提高企業(yè)效益的濃厚氛圍。

（三）努力提高財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

財務(wù)人員是財務(wù)管理的主要實(shí)施者，他們的專業(yè)素質(zhì)和實(shí)踐技能直接關(guān)系到財務(wù)管理質(zhì)量的好壞。房地產(chǎn)財務(wù)管理是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)、復(fù)雜而又嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎虼耍髽I(yè)要為財務(wù)管理人員創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境和鍛煉機(jī)會，以提高他們的業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素養(yǎng)。首先企業(yè)要定期組織財務(wù)人員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)會和經(jīng)驗(yàn)交流會，不斷對財務(wù)人員的現(xiàn)有知識結(jié)構(gòu)進(jìn)行更新。通過培訓(xùn)和交流，使他們能夠掌握并熟練運(yùn)用時下最新的財務(wù)及稅收知識；其次鑒于房地產(chǎn)財務(wù)管理的特殊性，財務(wù)人員除具備基本的財務(wù)專業(yè)知識外，還要加強(qiáng)對相關(guān)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)和運(yùn)用，同時要精通房地產(chǎn)工程管理、成本控制等相關(guān)知識，具有較高的職業(yè)道德情操等。

（四）加強(qiáng)對財務(wù)管理的風(fēng)險防范

目前我國的一些相關(guān)法律跟不上房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，法律的滯后性使得房地產(chǎn)行業(yè)處于高風(fēng)險管理狀態(tài)。因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對財務(wù)管理的風(fēng)險預(yù)警防范控制，要將風(fēng)險防范工作貫穿于房地產(chǎn)建設(shè)的始終，從最初購地、工程設(shè)計、建設(shè)、銷售等方面強(qiáng)化風(fēng)險控制意識，運(yùn)用風(fēng)險評估對不同的風(fēng)險等級采取風(fēng)險轉(zhuǎn)換、補(bǔ)償或控制等措施來降低風(fēng)險，來實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險有效控制的目的。同時，企業(yè)要不斷關(guān)注市場動態(tài)，及時了解國際國內(nèi)市場最新信息，根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律合理控制工程造價和房價，進(jìn)一步降低市場風(fēng)險帶來的影響。

四、結(jié)語

在社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的新形勢下，房地產(chǎn)業(yè)逐漸在經(jīng)濟(jì)發(fā)展大軍中嶄露頭腳，并蓬勃發(fā)展起來。房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)步發(fā)展并獲取長遠(yuǎn)利益，重視財務(wù)管理工作，提高財務(wù)管理水平和質(zhì)量是保證企業(yè)有效運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。在新形勢下，企業(yè)只有不斷根據(jù)市場發(fā)展需要完善和健全財務(wù)管理制度，優(yōu)化財務(wù)管理體系，注重財務(wù)人員專業(yè)技術(shù)和綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，只有這樣才能適應(yīng)瞬息萬變的國際國內(nèi)市場形勢，才能使房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

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作者簡介：

鄭亞平，天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司。