新提法背景下房地產經濟長效機制建設研究

田思銘

摘要：在2019年7月召開的政治局會議上，中央首次提出“落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，為我國房地產的宏觀調控與穩定發展指明了方向。基于此，首先對“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”新提法的內涵做了解讀，并分析了相關的政策。繼而從地方政府、社會心理以及外國環境三個角度分析了房地產長效機制建設中面臨的障礙性因素。最后就如何從新提法出發建立房地產長效機制提出了對策，包括健全收律法規、完善供應制度、改革財政體制、優化資源配置等。

關鍵詞：新提法;房地產;長效機制

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）12-0030-34

收稿日期：2019-10-25

1背景

改革開放以來，隨著社會經濟的不斷發展以及城鎮化水平的持續提升，我國房地產業獲得了長足的發展，成為國民經濟的支柱產業之一。房地產業在迅猛發展的同時，也引發了許多新的問題，最為典型的便是房價不合理上漲，不僅極大增加了社會大眾的購房壓力，也給我國經濟可持續發展埋下了隱患。中央高度重視房地產市場的健康發展，2016年12月，中央經濟工作會議明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2017年更被寫人黨的十九大報告。2018年，李克強總理在政府報告中強調“建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展”。2019年，全國人大將房地產稅納入重大立法事項。

2“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的內涵與政策分析

2.1新提法內涵的深度思考

2019年7月30日，中央政治局召開會議，首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段"，釋放出強烈的信號。房地產業作為國民經濟的支柱產業之一，也是政府刺激經濟的常用手段。但針對房地產的短期調控，如2年內的調控，存在政策頻發、手段多樣的特點，不僅容易導致消費者的非理性行為，也增加了房地產波動的風險。從中央的新提法中可以解讀出三點內容;第一，堅持“住房不炒”是房地產長期調控的主要方向，中央新提法的精神與2016年中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”一脈相承，表明了中央對房地產調控不放松的堅決態度。第二，房地產受外部環境的影響巨大，如整體的經濟環境以及房地產融資環境均會對房地產產生全局性影響。中央新提法表明了房地產調控的方向不會因短期內經濟環境的變化而調整。第三，未來的房地產調控將從短期調控向長短并用轉變，諸如建設保障房、推進城市共有產權房、出臺房地產稅法、保障租賃土地供應側等長期調控手段將不斷加強，房地產長效機制建設成為重點。

2.2新提法下的政策分析

房地產新提法延續了2016年12月“房子是用來住的，不是用來炒的”的基本精神，新提法提出前后，為進一步落實中央要求，國務院及相關部委出臺了一系列政策文件。2018年，國務院辦公廳印發了《完善促進消費體制機制實施方案（2018-2020年）》，在完善促進消費結構升級的政策體系中明確提出“大力發展住房租賃市場”“要鼓勵有條件的城市結合實際探索發展共有產權住房”，為房地產長效機制的建設指明了方向。2018年，國家發改委強調引導規范房地產企業境外發債資金投向，從提交資金承諾用途限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目。2019年7月，為進一步落實宏觀調控的目標，國家發改委辦公廳發布《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，明確要求“房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務”。2017年4月，住建部、國土資源部發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》要求各地根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。2018年，住建部緊扣“房住不炒”的精神，將建立多主體、多渠道保障、租購并舉的住房制度作為深化住房改革的重點。住房城鄉建設部《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》立足于房地產長效機制的構建，提出3-5年內熱點城市租賃住房以及共有產權住房占新增住房用地供應的50%以上。2018年6.月，中國銀保監會發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》明確表示支持符合條件的保險企業參與到長租市場的建設中。2019年2月，央行召開金融市場工作會議，從構建房地產市場平穩健康發展長效機制的角度提出“加強房地產金融審慎管理”，以期化解房地產領域的金融風險。2019年，全國房貸利率逐漸上漲，根據融360大數據研究院監測數據，2019年9月首套房貸款平均利率為5.51%，環比上漲了4BP。

3房地產長效機制建設現有的障礙

3.1來自地方的障礙

來自地方的障礙主要有以下幾點：首先，城市內部發展的差異性。隨著城市化水平的不斷提升，我國城市發展出現了集聚效應，以北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢等為代表的一二線城市迅速擴張，城市人口不斷增加，住房壓力持續加大，而三四線小城市則面臨著人口外流，庫存高的現象，城市內在的差異性增加了房地產長效機制的建設障礙。財政收人也是房地產長效機制建設的主要障礙性因素。自分稅制改革以來，地方政府的財政收人無法有效滿足公共支出，土地出讓金成為地方政府最為重要的收人來源。土地出讓金雖然增加了政府的收入，也導致了樓市過熱的問題，房地產長效機制的建設勢必會沖擊到原有的批租收人體制，對地方而言，這是很難接受的。

3.2來自社會心理的障礙

房地產長效機制的建設以房地產市場的平穩發展為目標，而社會心理則是房地產長效機制建設中的主要障礙之一。首先，房子在中國社會大眾心理中具有特殊的意義，它不僅僅是商品，更是家的象征，尤其是中年群體，都堅信“有房才有家”，這就使得房產成為社會剛需，增加了樓市過熱的風險。其次，房地產雖然總體屬于消費品，但由于其具有保值增值的功能，不少人將房地產作為投資品。歷經40年的高速發展，社會大眾的收入水平持續提升，家庭儲蓄也在不斷增加，普通民眾多有將房產投資的意識，將其作為抵御通貨膨脹的方式，這也給房地產長效機制的建設帶來了一定的負面影響;最后，市場具有盲目性，房地產市場同樣也不例外。社會大眾在房產購買中普遍存在買漲不買跌的心理，多跟著房價的走勢跟風購買，進一步拉高了房價。社會心理對房地產長效機制的影響是隱性的，但帶來的負面作用同樣不容小覷。

3.3來自外部環境的障礙

外部環境的障礙主要體現在兩點：第一，熱錢涌人。2008年國際金融危機以來，歐美市場遇冷，中國作為新興的發展中國家，吸引了大量熱錢。熱錢借助國際貿易、外商直接投資等方式流人我國，拉高了房地產的價格。第二，貿易保護主義。世界經濟大國均為貿易大國。從經濟總量上而言，美國、中國是世界第一、第二大經濟體，從對外貿易總額而言，中國、美國是世界第一、第二的貿易大國，從貿易結構上而言，中國是世界最大的出口國，第二大進口國，美國是世界第一大進口國，第二大出口國，貿易在兩國經濟發展中均有著極為重要的.地位。美國貿易政策具有二元性，長期奉行貿易干預主義，特朗普政府上臺后，先后實施了多項對華貿易保護政策，嚴重沖擊了中美貿易，2019年上半年，中美貿易總額下降9%。美國貿易保護主義的抬頭對中美貿易帶來了很大的不穩定因素，導致我國政府部分精力被分散，要考慮在與美國的貿易戰中維護外交、金融、貿易、意識形態等各領域國家利益。因此，當前戰略環境下對房地產機制建設的定位是維持穩定。

4房地產長效機制建設路徑

4.1健全法律法規

健全法律法規是房地產長效機制建設的基本要求。根據《黨的十九大報告輔導讀本》，我國房地產稅的征收將按照“立法先行，充分授權，分步推進”的原則開展。同年國土資源部表示“要建立分類調控制度，區分保障性住房和商品房。”房地產稅的制定以房地產業的穩定發展為目標，其中，既要避免以房地產稅的征收而導致有房者出現恐慌現象，也要防止房地產稅可能導致的樓市過熱的情形。從當前房地產業的發展現狀來看，房地產稅的制定應包含以下幾點內容：首先，拓展稅基。拓展稅基不僅是真正發揮房地產稅作用的前提條件，也是充分體現稅收公平原則，保障政府稅收收人的客觀需要。在具體的征收中，需要將城市范圍內的商品房、商辦用房乃至產業用地、物流用地、寫字樓等均納人到征稅范圍。其次，完善稅制結構。當前，我國與房地產相關的稅種共有11個，涵蓋流轉、保有兩個環節，存在稅種過多，結構不合理的現象，最為典型的便是流轉環節的稅種有9個，而保有環節的稅種則僅有2個，無法實現稅收調節收入分配的作用。立法機關要適當消減開發環節的稅種以及交易環節的稅負，重點增加持有環節的稅種，以此作為房地產稅制改革的主要內容。持有環節的稅種是一種長期性的稅負承擔形式，當前學界有關房地產稅的征收模式研究較多，比如以住房面積、套數、房產估值等為依據征收。研究認為以房產估值為征收依據最為合理，并且在稅率的設置中可以參照個人所得稅的累進制稅率，個人首套住房減免征收。

4.2完善供應制度

為保障房地產的可持續發展，政府需要從以下幾點完善土地供應，制定結構合理的多元供應模式。首先，優化土地供應。土地是房地產發展的基礎，供應制度的完善需要以土地供應的完善為先決條件。政府作為土地的供應者，要加大土地供應的監管力度，探索差異化的土地供應方式，使土地供應的優化成為房地產長效機制建設的起點。其次，加大保障房供應。保障房是政府為困難家庭、人口提供的限定標準、價格、租金的房屋，包括廉租房、經濟適用房、政策性租賃住房等，具有社會保障性質。政府一方面要加大保障房的開發力度，增加保障房開發的土地供給與扶持力度，另一方面也可以采用購買商品房的方式來有效保證保障房的供應。再次，完善共有產權房土地供應。共有產權房指地方政府在讓渡部分土地出讓收益的前提下，以低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋，是穩定房地產市場的重要措施。當前，共有產權房面臨著土地供應不足以及開放商參與度不高的問題。2018年房地產市場火熱的北京出現了共有產權房.流拍的現象，不少開放商表示限定銷售均價使得共有產權房地開發成本難以回收。地方政府需要合理壓低共有產權房的起拍價格。最后，推行長期租賃。2017年12月召開的中央經濟工作會議表示“要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益”，首次將長期租賃作為穩定房地產的重要措施。地方政府要加強租賃住房的土地供應，將租賃住房的土地供應加入供地計劃編制中。

4.3改革財政體制

財政體制不合理是房地產畸形發展的重要因素，地方政府對土地財政的依賴性則是財政體制不合理的具體表現。廣義上的土地財政指地方政府以轄區內的土地以及自然資源、不動產相關收入作為財政資金的主要來源，以此來支撐政府職能的履行。從這個角度上講，土地財政本身并沒有問題，世界上大多數國家均存在土地財政的現象，如美國地方政府近半的稅收來自于財產稅，部分地區財產稅更在80%以上。狹義上的土地財政則指地方政府依靠土地批租收人為保障公共收入，由此引發了非常廣泛的負面影響，如土地出讓金的年年增長極大地拉高了房價，而頻繁地以土地抵押來獲得貸款也增加了金融系統性風險和地方政府風險。因此，必須改革現有的財政體制。首先，以經濟發展來擴大稅源。土地財政的根源是地方政府財權與事權的不統一，稅收收入無法滿足地方政府的支出需求，二者之間存在嚴重的結構性矛盾。地方政府要創新經濟發展方式，以產業結構的轉型升級以及高新技術企業為重點，提高產業附加值，擴大稅源，從而有效降低政府對土地財政的依賴性;其次，以房地產稅來規范土地財政。土地財政本身沒有問題，問題是土地財政的不規范。土地批租收人的模式雖然是地方政府實現超常規發展的有效手段，但不具備可持續性，因而，必須以房地產稅的出臺為地方政府提供規模合理的土地稅收收入，引導地方政府逐步放棄對土地市場的直接干預。從這個角度來看，房地產稅的出臺不僅是稅制本身的優化，更是破除當前地方政府土地財政困局的必然要求。

4.4優化資源配置

資源配置的不合理是房地產亂象的重要因素，從我國最近幾輪樓市上漲的態勢來看，一二線城市是樓市上漲的主要推動者，如2015年深圳房價暴漲，不少區域的房價漲幅在40%以上。因為一二線城市的房地產始終處于供不應求的狀態，尤其是特殊地段、特殊區域的房地產，如學區房價格更是高到離譜。資源在一二線城市的過度集中是房地產調控的難點，也導致了越來越嚴重的大城市病，如交通擁堵、環境污染等。因此，必須推動公共資源的均等化建設，合理引導公共資源從城市中心地區向周圍地區分散，加大中小城市公共資源建設的投人力度，其中，需要重點優化教育、醫療等與人民群眾利益緊密相關的公共資源的配置。以醫療為例，公共資源的優化配置需要和醫療體制的改革有機地銜接起來，探索覆蓋全面、層次清晰的新型公共醫療體系，舒緩大城市、大醫院的醫療供給壓力。京津冀是我國重要的經濟區域之一，北京、天津作為直轄市，均存在嚴重的大城市病。2012年以來，北京逐步推進通州副中心建設，以原通州新城規劃建設區為副中心建設的核心區，逐步引導公共資源向副中心流動，輻射帶動廊坊北三縣地區協同發展，2019年，北京市行政中心整體遷入通州副中心。2015年，習近平總書記提出“疏解北京非首都功能”，2017年，國家設立雄安新區，主要目的便是承接北京的非首都功能，大量制造業、批發市場、教育機構、醫療機構以及事業單位向雄安新區遷移。公共資源的優化配置既有效減輕了北京的城市負擔，也為區域協同發展創造了良好的條件。

5結論

房地產的平穩發展不僅是經濟問題，更是社會問題。因為房地產關系到人民群眾的安居樂業。新世紀以來，我國樓市價格出現了多輪暴漲，買房難成為橫亙在社會大眾心目中最為主要的問題，中央“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的新提法是“房住不炒”的延續，也是房地產長效機制建設的重點。對此，需要從法律法規的健全與完善等角度采取好措施。

參考文獻：

1.王麗艷崔燚王振坡.政策干預、羊群行為與房地產價格波動.華東經濟管理.2019.03

2.陳晟翁毅.供給側改革背景下的我國房地產市場長效機制研究.城鄉規劃.2017.05

3.張富強劉娟.量能課稅原則下房產保有稅立法的正義價值.社會科學戰線.2017.04

4.張曉玲詹運洲蔡玉梅左玉強.土地制度與政策：城市發展的重要助推器——對中國城市化發展實踐的觀察與思考.城市規劃學刊.2011.01

5.陳學勝.違約風險、房地產貸款市場博弈與房地產價格.統計研究.2019.04

6姜小蕾.房地產宏觀調控的政策效果評價及新常態下提升路徑研究.東北財經大學.2015

7.葉姍.房地產稅法建制中的量能課稅考量.法學家.2019.01

8.朱莊瑞.經濟新常態背景下我國房地產市場長效機制建設研究.現代管理科學.2016.10

9.徐虹.共有產權住房發展模式研究——以北京市為例.價格理論與實踐.2017.12